HR 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2287
Bij de verkoop van een oude, zichtbaar gebrekkige boerderij, garandeerde de verkoper dat deze geschikt was voor normaal gebruik als woning. Het oordeel van het hof dat aan de voor dat normale gebruik benodigde eigenschappen in dit geval geen hoge eisen kunnen worden gesteld, laat de Hoge Raad in stand.
De koopovereenkomst
De eisers in cassatie hebben in 2003 van verweerders een boerderij met schuren, erf en grond gekocht voor € 375.000,-. Deze boerderij stamt uit 1880. Eisers hebben de boerderij voor de koop tweemaal bezichtigd. Er was toen zichtbaar sprake van achterstallig onderhoud en in de muren waren scheuren te zien.
De koopovereenkomst bevatte de garantie dat het object geschikt is voor normaal gebruik, waarbij was opgenomen dat koper voornemens was het object te gebruiken voor bewoning met zijn gezin. Overeengekomen werd dat de koper niet instond voor aan koper kenbare gebreken, verkoper onbekende onzichtbare gebreken, en andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Ook was een bepaling opgenomen dat de koper bevoegd was de koopovereenkomst te ontbinden als hij, uiterlijk 15 december 2003, van een deskundige te horen krijgt dat de verzakking zo slecht is dat de reparatiekosten de € 15.000 overstijgen. Verder verklaarde de verkoper in de koopovereenkomst niet bekend te zijn met verontreinigingen die het beoogde gebruik door de koper in de weg staan, en dat er bij zijn weten ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en asbest aanwezig zijn. Koper verklaarde zich bekend met de staat van onderhoud van de boerderij.
Levering
De levering zou plaatsvinden op 2 februari 2004. Eisers hebben zich niet (tijdig) beroepen op de ontbindingsbepalingen, maar wilden op 2 februari niet meewerken aan de levering. Verweerders hebben eisers daarna middels een kort geding gedwongen mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Na de overdracht op 19 mei 2004 zijn rapporten uitgebracht waaronder een bouwtechnische keuring (met een kostenindicatie voor herstel van € 219.800), een rapport over de fundering en scheurvorming, en een verkennend milieukundig bodemonderzoek.
Procesverloop en oordeel hof
In het onderhavige geding vorderen de eisers (kort gezegd) ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding wegens non-conformiteit. De rechtbank heeft, mede na benoeming en advies van een deskundige, de verkopers veroordeeld tot het betalen van € 37.500,- als schadevergoeding en de overige vorderingen afgewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Het hof acht van belang dat de verkopers hebben gegarandeerd dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik. Aan die garantie doen de overige beperkingen niet af. Het door rechtbank en hof toegewezen bedrag van €37.500,- zijn de saneringskosten van een erfdeel dat met asbest is verontreinigd en waarop een saneringsverplichting rust. In zoverre is de boerderij immers niet geschikt voor normaal gebruik. Anderzijds overweegt het hof dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor het normale gebruik geen hoge eisen mogen worden gesteld, onder meer omdat de boerderij gebouwd is omstreeks 1880 en er bij de bezichtiging zichtbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud. Uit de ontbindingsmogelijkheid wegens verzakking blijkt dat koper bekend was dat het met de fundering slecht gesteld kon zijn. Voor wat betreft de fundering en de andere bouwkundige gebreken rustte daarom een nadere onderzoeksplicht op eisers. In zoverre beantwoordt het geleverde dus wel aan de overeenkomst.
Klachten over gebreken
In cassatie klagen de eisers onder meer dat het hof onvoldoende aandacht heeft gegeven aan ‘alle gebreken’ waar zij over hebben geklaagd. De Hoge Raad overwoog eerst dat het hof, bij gebreke van een grief tegen dat oordeel van de rechtbank, tot uitgangspunt mocht nemen dat vanwege de voor eisers kenbare leeftijd en gebreken van de boerderij, geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van de boerderij als gezinswoning nodig zijn. Ook mocht het hof ervan uitgaan dat de eisers met de mogelijkheden van een aantal gebreken al bekend was, omdat hiernaar werd verwezen in de koopovereenkomst en er bijvoorbeeld scheuren zichtbaar waren. Uitgaande van deze uitgangspunten, geeft het oordeel van het hof volgens de Hoge Raad geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting:
“Op grond van deze omstandigheden heeft het hof, naar de kern weergegeven, geoordeeld (…) dat [eisers] , gelet op de vele bekende en kenbare gebreken, nader onderzoek naar de staat van de boerderij en bijgebouwen hadden moeten verrichten, en dat zij bij gebreke daarvan zich niet erop kunnen beroepen dat de geleverde zaak in dat opzicht niet aan de overeenkomst (inclusief de daarin gegeven garantie) voldoet. In deze oordelen ligt besloten dat [verweerders] ter zake geen verdergaande mededelingsplicht hadden. Deze oordelen geven, gelet op hetgeen hiervoor in 3.4.3 en 3.4.4 is overwogen, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. In het licht van het partijdebat zijn die oordelen ook voldoende gemotiveerd. Daarbij is van belang dat het hof in de memorie van grieven kennelijk en niet onbegrijpelijk niet een voldoende gespecificeerde stelling heeft gelezen dat en waarom aan het normaal gebruik van de boerderij als gezinswoning, ervan uitgaande dat aan de daarvoor benodigde eigenschappen in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld (zie hiervoor in 3.4.4), wezenlijk afbreuk is gedaan.” (rov. 3.6)
De eisers klagen echter ook dat het hof onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom de bodemverontreiniging voor zover deze niet gesaneerd moet worden, geen tekortkoming vormt aan de zijde van de verkopers. Het hof is hier geheel niet op in gegaan, en had in elk geval duidelijk moeten maken of de verontreinigingen afbreuk doen aan het normale gebruik van de boerderij door bewoning met een gezin, zoals dat in de overeenkomst is gegarandeerd. Deze klacht slaagt daarom.
Uitleg memorie van grieven
De Hoge Raad behandelt in dit arrest ook twee klachten over de uitleg van de memorie van grieven door het hof. In de eerste plaats werd geklaagd over de uitleg van de voorliggende vordering. Bij de rechtbank hadden eisers eerst algehele ontbinding gevorderd, en daarna hun eis gewijzigd naar gedeeltelijke ontbinding. Uit de memorie van grieven, in het bijzonder uit het petitum, blijkt volgens de Hoge Raad echter duidelijk dat wederom algehele ontbinding werd gevorderd. Ook deze klacht is daarom gegrond. Ook werd geklaagd over de uitleg van één van de grieven zelf. Volgens de Hoge Raad hoefde het hof echter niet op alle (in de memorie van grieven herhaalde) klachten over de boerderij in te gaan, maar alleen op de klachten over de boerderij waar de grieven uitdrukkelijk een beroep op deden. Deze klacht slaagt daarom niet.
