HR 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:225 (hoofdzaak) en HR 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:238 (vrijwaringszaak)
Slagende motiveringsklachten tegen de beslissing van het hof dat de verkoper onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij mondeling een winstrecht bij verkoop van een gedeelte van panden, die deel uitmaakten van het vermogen van een vennootschap, met de kopers van zijn aandelen is overeengekomen en tegen de verwerping van het hof van het betoog dat de verkoper de kans op een beter resultaat is ontnomen doordat de notarissen hun zorgplicht niet hebben nageleefd.
Een particulier was commanditair vennoot in de vennootschap Zonnewijser Vastgoed. In deze vennootschap is in 2013 een pand ondergebracht (dat feitelijk bestond uit twee panden die onderling waren verbonden) en dat destijds was gekocht voor ongeveer € 7 miljoen. Hij heeft in 2017 zijn aandelen in de vennootschap verkocht voor € 2 miljoen. Tevens was een winstrecht overeengekomen. De notaris heeft die afspraak in de leveringsakte als volgt verwoord:
“Partijen verklaren dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper een deel van de opbrengst, groot tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k.) (hierna genoemd: ‘winstrecht’) krijgt, indien:
a. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig een overeenkomst wordt gesloten (mondeling of schriftelijk), waarbij het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap wordt verkocht; of
b. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig onderhandelingen worden gestart met derden inzake de verkoop en overdracht van het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap.”
De kopers hebben vervolgens een deel van het pand dat leeg was komen te staan (en in feite een zelfstandig pand was) verbouwd en de verbindingen met het overige deel van het pand verwijderd, zodat dit deel van het pand zelfstandig kon worden verkocht. Dit deel van het pand is daadwerkelijk verkocht in 2019 voor een koopprijs van ongeveer € 31 miljoen. De verkoper heeft vervolgens aanspraak gemaakt op betaling van zijn aanspraak onder het winstrecht, maar de kopers hebben dit geweigerd omdat niet het gehele pand (vennootschapsvermogen) was overgedragen en alleen dan aanspraak bestond op het winstrecht. De verkoper heeft met de kopers een schikking getroffen waarbij een deel van zijn aanspraak (€ 600.000) onder het winstrecht is betaald tegen finale kwijting.
De verkoper is vervolgens een procedure gestart tegen de notarissen omdat die volgens hem de gemaakte afspraak ten aanzien van het winstrecht niet goed in de leveringsakte hadden verwoord en omdat zij hun zorgplicht hadden geschonden. In die procedure heeft hij het niet betaalde deel van het winstrecht gevorderd (ongeveer € 1 miljoen). Tevens heeft hij een op de gebrekkige formulering in de akte gerichte tuchtklacht ingediend bij de kamer voor het notariaat, die gegrond is bevonden.
De verkoper had succes bij de rechtbank, maar het hof heeft die uitspraak vernietigd en zijn vordering alsnog afgewezen. Het hof oordeelde dat de verkoper onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat hij (mondeling) met de kopers een winstrecht was overeengekomen dat gold ook in het geval dat niet het gehele vennootschapsvermogen werd overgedragen. Hij heeft volgens het hof niet uiteengezet wat concreet tussen hem en de kopers was besproken. Daarom was volgens het hof onvoldoende komen vast te staan dat bij een gedegen formulering een andere uitkomst zou zijn bereikt en ontbrak dus het causaal verband. Ook heeft het hof de op de zorgplicht van de notarissen gerichte grief verworpen.
De verkoper gaat in cassatie en vindt gehoor bij de Hoge Raad. De Hoge Raad stelt vast dat hij heeft betoogd dat hij daadwerkelijk met de kopers was overeengekomen dat hij ook aanspraak kon maken op het winstrecht als één van beide panden zou worden verkocht en niet slechts bij verkoop van het geheel. In dit verband heeft verkoper volgens de Hoge Raad ook aangevoerd dat het pand ten tijde van de verkoop bouwkundig één pand was en ook zo door de verschillende huurders werd gebruikt. Ook heeft verkoper volgens de Hoge Raad betoogd dat het de bedoeling was dat hij een winstrecht zou krijgen bij de verkoop van ‘het OG’ of ‘het project’ met een opbrengst van meer dan € 14 miljoen, en dat deze drempelwaarde was afgestemd op de waarde van het onroerend goed, op de investeringen die daarin nog moesten plaatsvinden en op het relatief lage bedrag van € 2,4 miljoen waarvoor verkoper zijn participatie aan de kopers zou verkopen. Verkoper heeft, naar de Hoge Raad vaststelt, verder aangevoerd dat het in strijd met de logica zou zijn als het winstrecht niet zou gelden indien met een gedeeltelijke verkoop van het onroerend goed al een opbrengst van meer dan € 14 miljoen zou worden bereikt.
In het licht daarvan acht de Hoge Raad onbegrijpelijk dat verkoper – tegenover de gemotiveerde betwisting van de notarissen – onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij met de kopers (mondeling) een winstrecht was overeengekomen waarop hij ook bij gedeeltelijke verkoop aanspraak kon maken, en dat hij geen feiten heeft gesteld die steun kunnen bieden aan de totstandkoming van de door hem gestelde afspraak. Voor de beantwoording van de vraag of de door verkoper bepleite afspraak met de kopers daadwerkelijk tot stand is gekomen, komt verder volgens de Hoge Raad niet slechts betekenis toe aan de bedoeling van de kopers bij het winstrecht, maar ook aan de wil en de bedoeling van verkoper. Volgens de Hoge Raad blijkt niet dat het hof het daarop betrekking hebbende betoog van verkoper in zijn oordeelsvorming heeft betrokken.
De Hoge Raad gaat vervolgens in op de klacht over de verwerping door het hof van de grief van Verkoper ten aanzien van de notariële zorgplicht. In die grief is betoogd dat de verkoper er door de notarissen op had moeten worden gewezen dat hij op basis van de gekozen formulering geen aanspraak kon maken op het winstrecht bij gedeeltelijke verkoop en hem daardoor de kans is ontnomen een ander winstrecht met kopers overeen te komen. De Hoge Raad acht ook die klacht gegrond. Het hof heeft volgens de Hoge Raad onderkend dat verkoper heeft betoogd dat als de notarissen wel zorgvuldig hadden gehandeld, een bepaling was geredigeerd in overeenstemming met zijn wens en bedoeling op basis waarvan hij zijn winstrecht had kunnen incasseren. In het licht van dit betoog, dat ook ziet op de situatie dat de notarissen verkoper voor de gevolgen van het woord ‘gehele’ hadden gewaarschuwd, is het oordeel van het hof volgens de Hoge Raad onbegrijpelijk.
Het hof had de vordering in de vrijwaringsprocedure tussen de notarissen en de kopers verworpen omdat het de vordering in de hoofdprocedure (alsnog) had afgewezen. Daartegen was (voorwaardelijk) cassatieberoep ingesteld. Nu de Hoge Raad het arrest in de hoofdprocedure heeft vernietigd, heeft hij ook het arrest in de vrijwaringsprocedure vernietigd omdat dit bij deze stand van zaken niet in stand kan blijven.
