HR 5 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:521
Een verkoper moet de zaak vrij van bijzondere lasten en beperkingen overdragen (uitdrukkelijke aanvaarding uitgezonderd) (art. 7:15 lid 1 BW). Deze regel is niet van toepassing als de lasten of beperkingen voortvloeien uit een zaaksspecifiek bestemmingsplan (‘postzegelbestemmingsplan’). De Hoge Raad ziet geen aanleiding af te wijken van het Portsight-arrest.
De zaak
Deze zaak gaat over de verkoop van stukken grond met daarop een woning en een paardenhouderij. In de koopovereenkomst staat onder meer dat er een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij is afgegeven in de vorm van een bouwblok. Aan het bouwvlak (waarvoor de vergunning zou zijn afgegeven) blijken echter allerlei voorwaarden verbonden waarvan de koper meent dat zij die niet behoefde te verwachten. Ook stelt zij dat de verkopers haar hadden moeten informeren, mede omdat deze zelf betrokken waren geweest bij de totstandkoming van het bestemmingsplan en dus ‘als geen ander’ op de hoogte waren van de voorwaarden. Volgens de koper is sprake van wanprestatie. Rechtbank en hof wijzen de vorderingen af.
In cassatie
In cassatie klaagt de koper onder andere over ’s hofs toepassing van art. 7:15 lid 1 BW. Dat artikellid verplicht een verkoper de verkochte zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen in eigendom over te dragen, met uitzondering van die welke de verkoper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Daarbij gaat het niet alleen om privaatrechtelijke, maar ook om publiekrechtelijke lasten. In het Portsight-arrest (CB 2015-21) overwoog de Hoge Raad echter dat er geen goede grond bestaat om art. 7:15 lid 1 BW van toepassing te achten als de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking (zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen). Mede met het oog op de rechtszekerheid en de hanteerbaarheid van dit artikel indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.” (rov. 3.6.4)
De koper meent dat het hier gaat om zo’n bijzondere publiekrechtelijke last of beperking, omdat het bestemmingsplan de verkochte zaak in het bijzonder betreft en daar speciaal voor geschreven is (een zogenaamd postzegelbestemmingsplan). De Hoge Raad maakt echter geen uitzondering voor dergelijke bestemmingsplannen, hij overweegt:
“Ook een dergelijk bestemmingsplan is immers geen tot de rechthebbende van de zaak gericht besluit en is door publicatie eenvoudig kenbaar voor derden. Een uitzondering zou bovendien al snel kunnen leiden tot afbakeningsproblemen. De belangen van de koper kunnen in voorkomend geval worden beschermd door de mogelijkheid de verkoper aan te spreken op grond van dwaling (art. 6:228 BW) of non-conformiteit (art. 7:17 BW).”
Daarmee verwerpt de Hoge Raad het cassatieberoep, dat is conform de conclusie van A-G Lindenbergh.
