HR 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1057
Slagende rechts- en motiveringsklachten tegen oordeel van het hof dat veilingkoper gehouden is om uit timeshare-overeenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen en in dat verband uitgesproken gebod. Tevens ten onrechte geen rekening gehouden met feiten en omstandigheden van ná eerdere vernietiging door de Hoge Raad.
De casus
In 1996 heeft Kildare rechten van erfpacht verworven op drie percelen op Sint Maarten. Op die percelen is het Caravanserai Beach Resort ontwikkeld. Voor de ontwikkeling en exploitatie van het resort zijn twee vennootschappen opgericht: Island Hotel en Endless Vacation. De bank heeft financiering verstrekt voor het project. Ten behoeve van de bank heeft Kildare een recht van hypotheek doen vestigen op de drie percelen. Daarnaast hebben Kildare, Island Hotel en Endless Vacation al hun inkomsten en vorderingen met betrekking tot het resort tot zekerheid overgedragen aan de bank.
Van 1996 tot en met 2013 zijn met betrekking tot het resort ruim tweeduizend timeshares verkocht. De bank heeft in 2013 de kredieten opgeëist, waarna het tot een executoriale verkoop van de erfpacht- en appartementsrechten is gekomen. In de veilingakte was melding gemaakt van de timeshare-overeenkomsten. Alegria heeft de erfpacht- en appartementsrechten in 2014 op de veiling gekocht. Zij heeft de timeshare-nemers vervolgens bericht dat zij niet aan de timeshare-overeenkomsten gebonden was.
Een deel van de timeshare-nemers heeft zich daarop verenigd in de vereniging Timeshare Owners at Caravanserai Association (TOCA). TOCA vordert in een verklaring voor recht dat Alegria jegens haar leden onrechtmatig handelt door hen niet toe te laten tot het door hen gehuurde en dat Alegria wordt verplicht om haar leden het door hen gehuurde te laten gebruiken. TOCA heeft daarnaast schadevergoeding gevorderd.
De eerdere beslissingen van het hof en de Hoge Raad
Het hof heeft de timeshareovereenkomsten in 2018 aangemerkt als huurovereenkomsten. Het oordeelde dat de regel ‘koop breekt geen huur’ van art. 7:226 BW van Sint Maarten (BWSM) meebracht dat Alegria gebonden was aan deze huurovereenkomsten, die de timeshare-nemers hadden gesloten met Endless Vacation als verhuurder. Voor zover dit artikel toch niet van toepassing was, vloeide de gebondenheid van Alegria aan de overeenkomsten volgens het hof voort uit art. 6:162 BWSM en art. 6:2 BWSM.
Op 25 september 2020 (CB 2020-147) heeft de Hoge Raad deze beslissingen vernietigd. Ten overvloede overwoog de Hoge Raad:
“Opmerking verdient nog dat niet kan worden uitgesloten dat Kildare en de bank gehouden waren de huurovereenkomsten te eerbiedigen, bijvoorbeeld omdat zij met de verhuur hadden ingestemd, en dat zij om die reden de timeshare-nemers dus niet tot ontruiming hadden kunnen dwingen op de grond dat zijzelf niet aan de huurovereenkomsten waren gebonden. De aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte6 kan meebrengen dat voor een dergelijk geval uit art. 7:226 BW voortvloeit dat op de verkrijger overgaan de plichten in verband met het gebruik van de zaak die de eigenaar die niet de verhuurder is, jegens de huurder heeft. Dit zou betekenen dat ook Alegria gehouden is de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers te eerbiedigen, in die zin dat Alegria zich zal moeten onthouden van een uitoefening van haar recht waardoor het door Kildare toegestane, contractuele gebruik door de timeshare-nemers zou worden belemmerd. In dat geval zou dat het verdergaande oordeel van het hof dat Alegria op grond van art. 7:226 BWSM gehouden is de huurovereenkomsten na te komen, niet kunnen dragen, maar mogelijk wel de minder verstrekkende vorderingen zoals die door TOCA c.s. zijn ingesteld (…) voor zover die erop neerkomen dat Alegria gehouden is de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen.”
Het vonnis na verwijzing
In zijn vonnis na verwijzing in 2022 oordeelde het hof dat Alegria het gebruiksrecht van de leden van TOCA moest respecteren. De door TOCA gevorderde verklaring voor recht dat Alegria onrechtmatig had gehandeld kon volgens het hof eveneens worden toegewezen voor zover Alegria de bedoelde toelating tot het gehuurde heeft belemmerd. Het hof wees ook schadevergoeding toe, op te maken bij staat. Het hof overwoog daarbij dat het geen rekening kon houden met de door Alegria in haar memorie na cassatie aangevoerde omstandigheden die zich na het door de Hoge Raad vernietigde vonnis uit 2018 hebben voorgedaan. Als er inmiddels praktische belemmeringen mochten bestaan ten aanzien van de feitelijke uitvoerbaarheid van het toegewezen gebod dan diende dit opgelost te worden in de schadestaatprocedure, aldus het hof.
Een tweede vernietiging door de Hoge Raad
Alegria heeft tegen het vonnis van het hof uit 2022 wederom cassatieberoep ingesteld. De Hoge Raad acht ook dit beroep gegrond.
Hij stelt voorop dat Alegria heeft betoogd dat in de verhouding tussen de verhuurder (Endless Vacation) en de timesharenemers geen sprake meer was van (een) contractueel gebruik(srecht). Alegria heeft in dat verband onder meer de volgende stellingen ingenomen:
(i) in september 2019 hebben de leden van TOCA de timeshareovereenkomsten ontbonden;
(ii) de timesharenemers hebben sinds de veiling in 2014 geen ‘maintenance fees’ meer betaald, zodat zij geen aanspraak meer hebben op gebruik van hun unit;
(iii) in de meeste timeshareovereenkomsten is bepaald dat er slechts een gebruiksrecht is tot en met 2020;
(iv) begin september 2017 is het resort getroffen door orkanen, waardoor Alegria haar eerbiedigingsplicht niet meer (toerekenbaar) kan hebben geschonden, althans nakoming daarvan onmogelijk is geworden; en
(v) de verhuurder is op 11 september 2018 opgehouden te bestaan.
Deze stellingen zijn volgens de Hoge Raad relevant voor de beoordeling in hoeverre Alegria gehouden is het gebruiksrecht van de leden van TOCA te respecteren. Het hof had deze stellingen daarom kenbaar in zijn oordeelsvorming moeten betrekken.
Voor zover het hof heeft geoordeeld dat Alegria de hiervoor genoemde stellingen te laat heeft aangevoerd, berust dit oordeel bovendien op een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft in zoverre miskend dat partijen zich in het geding na verwijzing mogen beroepen op feiten en omstandigheden, of een wijziging daarvan, die zich na de vernietigde uitspraak hebben voorgedaan, mits zij daardoor de grenzen van de rechtsstrijd na cassatie niet overschrijden. De rechter die na verwijzing over de zaak oordeelt, moet deze (wijziging van) feiten en omstandigheden dan in zijn beoordeling betrekken. Deze uitzondering vindt haar rechtvaardiging hierin dat zij voorkomt dat het geschil zou moeten worden beslist aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens, aldus de Hoge Raad. Verder mogen partijen hun stellingen aanpassen als het recht inmiddels is gewijzigd, met name als de Hoge Raad in het casserende arrest een rechtsregel heeft geformuleerd waarmee partijen voordien geen rekening behoefden te houden.
Ten slotte getuigt van een onjuiste rechtsopvatting dat de stellingen die betrekking hebben op praktische belemmeringen ten aanzien van de feitelijke uitvoerbaarheid van het uit te spreken gebod, in de schadestaatprocedure aan de orde zouden kunnen komen. De schadestaatprocedure heeft tot doel om de omvang van de schade vast te stellen, aldus de Hoge Raad. Zij dient niet ertoe de praktische belemmeringen ten aanzien van de uitvoerbaarheid van een uit te spreken gebod te beoordelen.
Afdoening
De Hoge Raad vernietigt het bestreden vonnis en wijst de zaak opnieuw terug naar het hof.
Alegria is in cassatie bijgestaan door Hans van Wijk, Berend-Bram Heinen en de auteur en in de feitelijke instanties door Chris de Bres (HBN).
