HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389
De opschortingsbevoegdheid van art. 6:262 lid 1 BW geldt ook voor partijen bij een huurovereenkomst. Daarbij staan de verplichtingen tot het verschaffen van huurgenot en tot het betalen van de huur tegenover elkaar. Dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak enkel door de rechter kan geschieden, staat niet aan opschorting door de verhuurder in de weg.
De casus; de beslissingen in de feitelijke instanties en het standpunt in cassatie
Een bakkerij (hierna: de huurder) huurt bedrijfsruimte, maar stopt op enig moment met het betalen van de huur. Een aantal maanden later verlaat zij vrijwillig de bedrijfsruime. De verhuurder vervangt daarna de sloten en schort daarmee haar verplichting tot het verschaffen van het huurgenot op. De huurder brengt na het vervangen van de sloten een (buitengerechtelijke) ontbindingsverklaring uit. Zij legt daaraan ten grondslag dat de verhuurder zou zijn tekortgeschoten door het huurgenot niet meer ter beschikking te stellen. Na weer een aantal maanden verhuurt de verhuurder de bedrijfsruimte aan anderen.
In deze procedure vordert de verhuurder onder meer achterstallige huur, zowel over de periode voordat zij de sloten verving, als over de periode daarna. De kantonrechter en het hof gaven de verhuurder gelijk.
De huurder gaat in cassatie. Volgens haar kon de verhuurder haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet opschorten. Zij wijst daarbij onder meer op de bijzondere aard van het huurrecht.
De Hoge Raad
De Hoge Raad stelt voorop dat dit geval erdoor wordt gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de cassatieklachten ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist. De Hoge Raad overweegt daartoe:
“Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.”
Volgens de Hoge Raad bestaat er geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.
Afdoening
De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep. Dat is conform de conclusie van A-G Valk.
