HR 24 april 2020 ECLI:NL:HR:2020:808
De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan, ook ná het sluiten van de huurovereenkomst waarin overeenstemming is bereikt over servicekosten, de hoogte van die kosten ter toetsing voorleggen aan de rechter. De betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten mag door de rechter worden bepaald op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd (art. 7:259 lid 1 BW). Op de doorbelasting van oneigenlijke servicekosten is art. 7:264 BW van toepassing.
Wettelijk kader
Uitgangspunt van het huurprijzenrecht woonruimte is dat partijen contractvrijheid hebben. Dat volgt uit art. 7:246 BW.
Op dit uitgangspunt kent de wet evenwel diverse uitzonderingen, in het bijzonder voor niet-geliberaliseerde woonruimte, dat wil zeggen: woonruimte waarop artikel 7:247 BW niet van toepassing is. De huurprijsbescherming bij niet-geliberaliseerde woonruimte behelst toetsing van een eenzijdig door de verhuurder voorgestelde huurprijswijzing (zie art. 7:250 e.v. BW), toetsing van de huurprijs na verbetering van de woning (zie art. 7:255 BW), verlaging van de huurprijs in verband met gebreken (zie art. 7:257 BW) en de vaststelling van de huurprijs en het voorschot voor nutsvoorzieningen met een individuele meter respectievelijk servicekosten bij een zogenaamde all-in huur (art. 7:258 e.v. BW).
Op grond van art. 7:247, lid 1, eerste volzin, BW is een aantal van deze bepalingen óók van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Het gaat om de artikelen 7:249, 251, 259, 261 lid 1 en 264 BW. In zoverre heeft de wetgever de huurder van duurdere woonruimte dus eveneens huurprijsbescherming willen bieden.
In de onderhavige zaak gaat het om de toepasselijkheid van art. 7:259 BW op huur van geliberaliseerde woonruimte. Artikel 259, dat van dwingend recht is, luidt als volgt:
“1. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.
2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.
3. Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.
4. De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.”
Vordering huurster en afdoening daarvan in de feitelijke instanties
Huurster vorderde in dit geding terugbetaling van aan haar door verhuurster in rekening gebracht servicekosten. Aan haar vordering heeft huurster ten grondslag gelegd dat verhuurster zich niet aan haar uit art. 7:259 lid 2 en 3 BW voortvloeiende verplichting heeft gehouden om betaalde voorschotbedragen jaarlijks, alsmede aan het einde van de huurovereenkomst af te rekenen en daarbij inzage te geven in alle boeken en bescheiden die aan de afrekening ten grondslag liggen. Daarnaast betoogde huurster dat zij gedurende de gehele huurperiode maandelijks € 200,- aan ‘servicecosts VVE’ heeft betaald, terwijl dit geen levering of dienst was aan verhuurster, maar maandelijkse bijdragen betroffen die verhuurster verschuldigd was aan de VvE waar zij kennelijk lid van was. Deze kosten kunnen niet aan huurster worden doorberekend en zijn daarom door haar onverschuldigd betaald, zo betoogde huurster.
In eerste aanleg wees de kantonrechter de vordering van huurster toe.
In hoger beroep haalde het hof door dat resultaat echter een streep. Volgens het hof was artikel 7:259 lid 1 BW niet van toepassing op deze zaak. Het hof overwoog daartoe (onder meer) het volgende:
“3.7 Bij geliberaliseerde woningen is […] contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) […] het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld […]
3.8 In het onderhavige geval hebben [verhuurster] en [huurster] bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door [de huurster] te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. [Huurster] heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij [verhuurster] erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin heeft [huurster] na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aansgeliberaipraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar.”
Cassatie
Het (onder meer) tegen dit oordeel gerichte cassatieberoep van huurster slaagt. Volgens de Hoge Raad is de uitleg die het hof aan artikel 7:259 heeft gegeven onjuist. Daartoe overweegt het college:
“3.1.3 De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht. Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging.”
De Hoge Raad neemt hierbij in aanmerking dat de door het hof gevolgde uitleg ertoe zou leiden dat de in art. 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van de in het eerste lid bedoelde kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte en tevens dat de uitleg van het hof afbreuk doet aan de verwezenlijking van de aan de huurder in art. 7:249 BW en art. 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.
De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan de hoogte van servicekosten dus ook ná het sluiten van de huurovereenkomst waarin overeenstemming is bereikt over servicekosten ter toetsing voorleggen aan de rechter, gelijk de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dat kan doen bij de huurcommissie (art. 7:260 BW). Met het oog daarop overweegt de Hoge Raad nog – zie rov. 3.1.5 – dat óók bij huur van geliberaliseerde woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten door de rechter mag worden bepaald conform art.7:259 lid 1 BW, dat wil zeggen: op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.
Tussen partijen was in discussie of de VvE-kosten die door verhuurster in rekening waren gebracht überhaupt als servicekosten in de zin van de wet konden worden aangemerkt. In dat licht overweegt de Hoge Raad – zie rov. 3.2.4 – dat art. 7:259 BW niet van toepassing is op de situatie waarin huurder en verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage, voor zover deze niét bestaat uit servicekosten, aan huurder wordt doorbelast. In dat geval, zo besluit het college, moet de rechter onderzoeken of hij de regeling van art. 7:264 lid 1 BW dient toe te passen. Die regeling strekt ertoe dat een beding in een huurovereenkomst, waarbij een niet redelijk voordeel wordt bedongen, nietig is.
Volgt vernietiging en verwijzing.
Huurster werd in cassatie bijgestaan door Mirella Peletier en in hoger beroep door Harmen Meijerink.
