Https://cassatieblog.nl maakt gebruik van cookies voor webanalyse en social media sharing. Google Analytics analyseert met behulp van cookies hoe de website wordt gebruikt. Daarnaast toont Https://cassatieblog.nl knoppen om informatie te delen op sociale media. Deze knoppen worden enkel weergegeven als u toestemming geeft cookies te plaatsen op uw computer. Meer informatie vindt u in ons Privacyverklaring.
weigeren accepteren

Nederlands stelsel van huur(prijs)bescherming woonruimte niet strijdig met art. 1 EP

CB 2018-27 Geplaatst op 29 januari 2018 door

HR 26 januari 2018 ECLI:NL:HR: 2018:109 en ECLI:NL:HR:2018:110

De rechtspraak van het EHRM biedt geen steun voor de opvatting dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen fair balance heeft getroffen tussen de door hem met het stelsel van huur(prijs)bescherming nagestreefde doelen enerzijds en de belangen van particuliere verhuurders van woningen in de sociale sector anderzijds.

Inzet van de onderhavige cassatieprocedures is de vraag of het Nederlandse wettelijke stelsel van huur(prijs)bescherming ter zake van woonruimte (huurprijsbeheersing, huurbescherming, Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing, Wet verhuurderheffing en lokale heffingen en belastingen) in algemene zin in strijd is met het bepaalde in art. 1 Eerste Protocol EVRM, hierna: EP. Meer in het bijzonder staat de vraag centraal, of met dit wettelijke systeem een ‘fair balance’ is getroffen tussen het met de desbetreffende regelgeving nagestreefde doel enerzijds en de belangen van particuliere verhuurders anderzijds.

Volgens eisers tot cassatie – particuliere verhuurders van woningen in de sociale sector – is dat niet het geval, omdat de Nederlandse regelgeving tot gevolg heeft dat verhuurders van woonruimte (kunnen) worden geconfronteerd met verlies dan wel het ontbreken van een ‘decent’ of ‘minimal profit’ in de zin van de jurisprudentie over art. 1 EP van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, hierna: EHRM. Uit de rechtspraak van het EHRM zou volgens eisers tot cassatie volgen dat art. 1 EP, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een verhuurder van woonruimte steeds of in beginsel een ‘decent profit’ of zelfs ‘minimal profit’ garandeert.

In de beide feitelijke instanties van beide procedures is geoordeeld dat, kort gezegd, het Nederlandse systeem van huur(prijs)bescherming ter zake woonruimte weliswaar het ongestoorde genot van de eigendom van particuliere verhuurders beperkt, in de zin dat dit resulteert in de regulering van die eigendom, maar dat deze vorm van regulering niet strijdig is met artikel 1 EP. Dit oordeel wekt geen verwondering.

Zo heeft het EHRM reeds in 2013 klachten met de strekking dat het Nederlandse wettelijke stelsel van huur(prijs)bescherming strijdig zou zijn met artikel 1 EP, kennelijk ongegrond bevonden. Zie EHRM 2 juli 2013, ECLI:NL:XX:2013:357, NJ 2014/425 (Nobel e.a./Nederland). Het ging hier om een beoordeling binnen de context van de situatie van de in die zaak procederende individuele verhuurders. In het verlengde van die uitspraak heeft de Hoge Raad in zijn uitspraak van 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426 (Nobel/Brommet) (besproken in CB 2014-81), geoordeeld dat de regulering van het gebruik van eigendom door de huur(prijs)beschermingswetgeving in de omstandigheden van het in die zaak aan de orde zijnde geval (een geschil tussen een verhuurder en één van zijn huurders) gerechtvaardigd is als bedoeld in artikel 1 EP.

De appelrechter in de onderhavige zaken heeft zijn oordeel mede geplaatst in de context van laatstgenoemde uitspraken.

In cassatie wordt dit oordeel tevergeefs bestreden.
In zijn materiële beoordeling van de zaak neemt de Hoge Raad neemt tot uitgangspunt dat, anders dan eisers tot cassatie betoogden, de hiervoor genoemde uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013 (Nobel e.a./Nederland) ook van betekenis is voor de onderhavige zaken, omdat daaruit kan worden afgeleid dat de enkele omstandigheid, dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet dekt, nog niet meebrengt dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP. De Hoge Raad wijst erop dat een factor die in zo’n geval kan bijdragen tot het falen van een zodanig beroep is dat de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. Weliswaar was in de zaak Nobel e.a./Nederland sprake van een toetsing op individueel niveau, maar de zojuist genoemde factor is in Nederlandse verhuursituaties steeds aan de orde en daarom van betekenis bij de hier aan de orde zijnde toetsing op regelgevingsniveau, zo overweegt de Hoge Raad. De Hoge Raad wijst in dit verband ook op de uitspraken van het EHRM van 21 december 2010, nr. 41696/07 (Almeida Ferreira en Melo Ferreira/Portugal) en 30 juli 2015, nr. 1046/12 (Zammit en Attard Cassar/Malta), waaruit eveneens volgt dat het EHRM betekenis toekent aan de omstandigheid dat de verhuurder zich, toen hij verhuurder werd, bewust moet zijn geweest van de aan de verhuur verbonden wettelijke beperkingen.

Ook uit meer recente jurisprudentie van het EHRM – zie bijv. EHRM 10 juli 2014, nr. 12027/10 (Statileo/Kroatië) en EHRM 5 juli 2016, nr. 38082/07 (Rudolfer/Slowakije) – kan volgens de Hoge Raad – eveneens: anders dan eisers tot cassatie betoogden – niet worden afgeleid dat het EHRM van oordeel is dat de verhuurder van woonruimte steeds aanspraak kan maken op een ‘decent profit’ of ‘minimal profit’. De Hoge Raad wijst erop dat in de eerstgenoemde zaak weliswaar door het EHRM is overwogen dat “(…) the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (…)” maar dat de woorden “in such situations” duidelijk maken dat het steeds gaat om een afweging aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, waaronder de omstandigheid dat de desbetreffende huurovereenkomst van overheidswege aan een (beperkte groep van) verhuurder(s) was opgelegd.

De Hoge Raad besluit zijn oordeel met de overweging dat ook uit andere rechtspraak gewezen ná het arrest inzake Nobel c.s./Nederland niet kan worden afgeleid dat het EHRM inmiddels de koers volgt – in afwijking van paragraaf 39 van genoemd arrest – dat art. 1 EP ongeacht de overige omstandigheden van het geval een verhuurder van woonruimte steeds of in beginsel een ‘decent profit’ of zelfs ‘minimal profit’ garandeert. De slotsom is derhalve dat de rechtspraak van het EHRM geen steun biedt voor de opvatting van het middel dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen ‘fair balance’ heeft getroffen tussen de door hem nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders.

In de zaak met nummer ECLI:HR:2018:110 voegt de Hoge Raad daaraan nog toe dat zijn bovenstaande overwegingen de Nederlandse regelgeving (als geheel of op onderdelen) kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een ‘individual and excessive burden’, die zich in dat geval met succes zouden kunnen beroepen op art. 1 EP. Ook op individueel niveau dient immers sprake te zijn van een fair balance tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen, welke niet aanwezig is indien de betrokken verhuurder een individuele onevenredige last heeft te dragen. Die kwestie was in deze procedure in cassatie echter niet aan de orde, zodat de Hoge Raad daarop verder ook niet hoefde in te gaan.

De Staat werd in de cassatie bijgestaan door Karlijn Teuben en de auteur.

email print