Https://cassatieblog.nl maakt gebruik van cookies voor webanalyse en social media sharing. Google Analytics analyseert met behulp van cookies hoe de website wordt gebruikt. Daarnaast toont Https://cassatieblog.nl knoppen om informatie te delen op sociale media. Deze knoppen worden enkel weergegeven als u toestemming geeft cookies te plaatsen op uw computer. Meer informatie vindt u in ons Privacyverklaring.
weigeren accepteren

Vergeefse aanval op toepassing van wettelijke regulering huurprijzen in geval van “huurveteranen”

CB 2014-81 Geplaatst op 17 april 2014 door

HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826 en ECLI:NL:HR:2014:827

Het hof heeft in beide zaken geoordeeld dat de wettelijke regulering van huurprijzen voor de verhuurders geen schending van het recht op ongestoord genot van hun eigendom (art. 1 Eerste Protocol (EP)) oplevert. Bij dit oordeel heeft het hof hetzelfde toetsingskader gehanteerd als het EHRM in zijn uitspraak van 2 juli 2013 in de zaak van eiser in de eerste zaak (nr. 826) tegen Nederland (EHRM 2 juli 2013, 27126/11) en aldus de juiste maatstaven aangelegd.

Deze twee zaken zien op verhuur aan zogenoemde huurveteranen, huurders met  huurovereenkomsten van voor 1 juli 1994 (dan wel voor 1 juli 1989 als het gaat om de eerste verhuur van een nieuwbouwwoning). Deze oude, langlopende huurovereenkomsten betekenen dat bepaalde woningen die overigens in de vrije sector zouden kunnen vallen, in de gereguleerde sector blijven, waardoor het systeem van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem blijft gelden.

In beide zaken had het hof Amsterdam op wat art. 1 EP betreft vrijwel gelijkluidende gronden de vorderingen van de verhuurders afgewezen, daarbij de vonnissen van de kantonrechter bekrachtigend. In zaak nr. 826 betrof het een arrest van het hof van 24 april 2012, in zaak nr. 827 een arrest van 19 februari 2013. De cassatiedagvaardingen in beide zaken zijn uitgebracht voordat het EHRM in zijn beslissing van 2 juli 2013 klachten van eiser in zaak nr. 826 tegen Nederland evident ongegrond had geacht en eiser daarom in zijn beroep bij dit Hof niet-ontvankelijk had verklaard. Die procedure was gevolgd op een uitspraak van de huurcommissie en een daarop volgend vonnis van de kantonrechter dat kracht van gewijsde had gekregen.

Voor het antwoord op de vraag hoe eiser in cassatie niettemin een vergelijkbare vraag voorgelegd krijgt aan de Hoge Raad, zie de conclusie van advocaat-generaal Wissink voor dit arrest, onder 5.2 en 5.3.

De klachten in cassatie in beide zaken kwamen er in de kern op neer dat het hof Amsterdam had miskend dat uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de Nederlandse wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen meebrengen dat het recht van de verhuurder op een ongestoord genot van zijn eigendom, als voorzien in art. 1 EP, is geschonden.

In deze twee arresten vat de Hoge Raad de beslissing van het EHRM van 2 juli 2013 als volgt samen:

“3.4.2 Art. 1 EP bevat een drietal regels. De eerste regel, vervat in de eerste volzin van de eerste paragraaf, is van een algemeen karakter en geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom. De tweede regel, vervat in de tweede volzin van de eerste paragraaf, verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en de derde regel, vervat in de tweede paragraaf, onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming (voor zover hier van belang) met het algemeen belang. De tweede en de derde regel dienen te worden uitgelegd in overeenstemming met het algemene principe dat is verwoord in de eerste regel. (punt 30)

3.4.3 Het EHRM aanvaardt dat de in het geding zijnde wettelijke regelingen meebrengen dat sprake is van een inperking van het ongestoord eigendomsrecht van [eiser], maar dat [eiser] eigenaar van de woning is en blijft, dat hij vrij is om zijn bezit te vervreemden en dat hij huur blijft ontvangen. De zaak zal dus verder moeten worden onderzocht met toepassing van de tweede paragraaf van art. 1 EP. (punt 31 en 32) Daartoe is van belang of de inperking berust op een wet die voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing dient te zijn (punt 33). Een maatregel ter regulering van eigendom kan alleen gerechtvaardigd zijn wanneer sprake is van “overeenstemming met het algemeen belang”. De nationale autoriteiten zijn in dit verband beter in staat om te bepalen of een sprake is van een “algemeen” of “publiek” belang dan de internationale rechter en het begrip “algemeen” of “publiek” belang is noodzakelijkerwijs een brede notie. In het bijzonder bij huisvesting, waar het gaat om complexe sociale, economische en politieke kwesties, is de beoordelingsvrijheid van de wetgever ruim en is het vaste rechtspraak dat het EHRM de door de nationale wetgever te maken beoordeling respecteert, tenzij die beoordeling evident zonder redelijke basis is. (punt 34) Dat de onderhavige inperking op een (deugdelijke) wet berust, is niet in geschil en dient daarom te worden aangenomen. Voorts is sprake van een gerechtvaardigde sociaal-politieke doelstelling, namelijk de bescherming van huurders. (punt 35)

3.4.4 Een inperking van eigendomsrechten moet voorts in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste. Er dient sprake te zijn van een “fair balance” tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die “fair balance” is niet aanwezig indien de betrokken persoon een individuele onevenredige last heeft te dragen. (punt 36)

3.4.5 In het onderhavige geval heeft het EHRM vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat [eiser] – die slechts algemene gegevens verstrekte ter ondersteuning van zijn stellingen – geen redelijk rendement (“decent profit”) zou genieten van zijn huurinkomsten. Die inkomsten behelzen immers aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting. Voorts is er geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten. Tevens zijn er geen andere aanwijzingen dat [eiser] een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen. (punt 37)

3.4.6 In het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in art. 1 EP. Daarom zijn de klachten van [eiser] evident ongegrond. (punt 40) Het beroep van [eiser] is door het EHRM niet-ontvankelijk verklaard.”

Het hof heeft volgens de Hoge Raad met zijn oordelen over art. 1 EP geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft hetzelfde toetsingskader gehanteerd als het EHRM en aldus de juiste maatstaven aangelegd.

Na het EHRM en het vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373) in een procedure tegen de Staat over onder meer de rechtmatigheid van het wettelijk systeem van huurprijsbescherming in het licht van het EVRM en het EP, doorstaat het huurprijsstelsel ook deze aanval op toepassing van de regels in twee concrete gevallen.

email print