HR 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:963 (Gemeente Amsterdam / Hoveling Techniek)
Bij de beoordeling of sprake is van misbruik van omstandigheden komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van een rechtshandeling, in onderling verband en samenhang gezien. De hoedanigheid van de Gemeente, die mede rekening dient te houden met algemene belangen en het gemeentelijk erfpachtbeleid, behoorden in dit geval tot die omstandigheden.
Korte achtergrond
De Gemeente Amsterdam heeft aan Hoveling een aanbod gedaan tot conversie van zijn aflopende tijdelijke erfpachtrecht in een voortdurend erfpachtrecht. De canon zou daarbij worden vastgesteld op basis van het gemeentelijk grondprijzen- en conversiebeleid. Als Hoveling niet akkoord zou gaan met het voorstel, zou het erfpachtrecht worden opgezegd, aldus het aanbod. Hoveling doet een poging tot onderhandeling over de hoogte van de canon, maar na weigering daartoe en dreiging met een fatale termijn voor het eerdere aanbod door de Gemeente, gaat zij toch akkoord met de conversie.
Hoveling stelt in deze procedure dat de Gemeente misbruik heeft gemaakt van omstandigheden als bedoeld in art. 3:44 lid 4 BW en vordert vernietiging van het erfpachtrecht voor zover dat ziet op de hoogte van de canon.
Van misbruik van omstandigheden is sprake wanneer iemand weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, dan wel dat hij het tot stand komen van de rechtshandeling bevordert, én hij weet of moet begrijpen dat hij diegene daarvan moet weerhouden. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij het misbruiken van een economische machts- of monopoliepositie, waardoor de wederpartij niet anders kan dan akkoord gaan met door de ander gedicteerde voorwaarden.
In deze zaak maakte de Gemeente volgens Hoveling misbruik van haar machtspositie als grondeigenaar. Als Hoveling namelijk niet instemde met het aanbod en de ‘onredelijk’ hoge canon, zouden haar jarenlange investeringen in de opstallen op de grond verloren gaan, aldus Hoveling.
Procesverloop
In eerste aanleg is op verzoek van de rechtbank een deskundigenbericht uitgebracht. Daaruit blijkt dat de door de Gemeente bedongen canon dubbel zo hoog is als het door de deskundige berekende marktconforme bedrag. De rechtbank wijst daarom de vordering van Hoveling toe en bepaalt de canon op het door de deskundige berekende bedrag.
In hoger beroep klaagt de Gemeente dat de door de deskundige gehanteerde wijze van berekening niet in lijn is met haar conversiebeleid en dat zij – als gevolg van haar publiekrechtelijke positie – niet van dat conversiebeleid kon afwijken. De vaststelling en de toepassing van het beleid moet immers voldoen aan de algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, aldus de gemeente. Dit zouden rechtbank en deskundige onvoldoende hebben meegewogen.
Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Het hof stelt voorop dat het feit dat sprake is van democratisch gelegitimeerd beleid en/of beleid dat voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet aan in de weg staat dat in het concrete geval (toch) sprake is van misbruik van omstandigheden. Dit is evenmin relevant bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van bijzondere omstandigheden. Voor het beoordelen of de Gemeente misbruik heeft gemaakt van die bijzondere omstandigheden moet volgens het hof worden beoordeeld of de canon die de Gemeente heeft bedongen onredelijk is in het licht van andere in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke contracten. Daarbij is niet relevant of de canon is opgesteld conform het gangbare gemeentelijke beleid. Het hof komt uiteindelijk tot de conclusie dat in dit geval sprake was van misbruik van omstandigheden door de Gemeente.
Beoordeling in cassatie
In cassatie wordt (kort gezegd) geklaagd dat het hof ten onrechte ervan uit is gegaan dat sprake is van een zuiver commerciële context waarin de conversie van het erfpachtrecht tot stand is gekomen. De Gemeente is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en aan vastgesteld en gepubliceerd beleid. Haar mogelijkheden om vrijelijk en op commerciële overwegingen te onderhandelen is daarmee aanzienlijk beperkt, aldus de Gemeente. Daarnaast zou het hof ten onrechte zijn oordeel hebben beperkt tot de vraag of de canon buitenproportioneel hoog was, en na de constatering dat dit het geval is, misbruik van omstandigheden hebben aangenomen.
De klachten slagen:
“3.1.2
Deze klachten zijn terecht voorgesteld. Misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW is aanwezig als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Bij de beoordeling of dat zich voordoet, komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van die rechtshandeling, in onderling verband en samenhang bezien. In dit geval behoorden tot deze omstandigheden ook de hoedanigheid van de Gemeente als gemeentelijke overheid, die mede rekening dient te houden met algemene belangen, en het gemeentelijke erfpachtbeleid, in het bijzonder het conversiebeleid en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten. De Gemeente heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat zij gebonden is aan haar conversie- en grondprijzenbeleid en daarvan behoudens bijzondere omstandigheden niet vrijelijk mag afwijken. Het hof had deze omstandigheden dan ook in zijn beoordeling moeten betrekken en kon bij de beoordeling of de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt, niet volstaan met een vergelijking tussen de overeengekomen canon en een marktconforme canon in een zuiver commerciële context. Met zijn oordeel dat de Gemeente onvoldoende heeft onderbouwd dat de zienswijze van de deskundige onjuist is, heeft het hof voorts miskend dat de omstandigheid dat de door de deskundige vastgestelde canon redelijk is, niet zonder meer betekent dat de door de Gemeente vastgestelde canon in de gegeven omstandigheden, waaronder de hiervoor genoemde, onredelijk is.”
De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het hof en verwijst het geding naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing. Hij oordeelt daarmee in lijn van de conclusie van A-G Wissink.
