HR 10 augustus 2012, LJN BW4986
De aard van een huurovereenkomst brengt, mede gelet op art. 7:201 lid 1 BW, mee dat de in de huurovereenkomst bepaalde tegenprestatie van de huurder is verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.
Het gaat in dit geding om de huur van woonruimte boven de pizzeria van verhuurster. De woonruimte was bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet voor bewoning geschikt. Partijen zijn (mondeling) overeengekomen dat de verhuurster de buitenkant van het gehele pand, inclusief de fundering, zou herstellen, waarna de huurders voor eigen rekening de binnenkant zouden opknappen. Op 11 augustus 2006 heeft verhuurster, na afronding van de werkzaamheden aan de fundering en de buitenzijde, het woongedeelte aan huurders ter beschikking gesteld. Sindsdien heeft zij echter geen huurpenningen ontvangen. In de onderhavige procedure vordert zij op die grond ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurders verweren zich met de stelling dat de huurbetalingsverplichting pas ingaat vanaf het moment dat het gehuurde geschikt is voor bewoning. Volgens de huurders is daarvan nooit sprake geweest.
Het hof koos, in navolging van de kantonrechter, de kant van de verhuurster. De huurprijs is, aldus het hof, in beginsel verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruikt heeft verstrekt. Nu de huurders in casu per augustus 2006 toegang hadden gekregen tot het gehuurde, waren zij in beginsel vanaf september 2006 de overeengekomen huurprijs verschuldigd. Dat het gehuurde op dat moment nog niet bewoonbaar was (aangezien de huurders de binnenzijde nog dienden te herstellen), achtte het hof onvoldoende om te concluderen dat de huurprijs nog niet was verschuldigd. De stelling van de huurders dat tussen partijen was overeengekomen dat de huurtermijnen pas zouden zijn verschuldigd zodra het gehuurde door hen in bewoonbare staat was gebracht, kwalificeert volgens het hof als een bevrijdend verweer, waarvan de huurders de bewijslast dragen.
De Hoge Raad verenigt zich met dit oordeel:
“3.4 Het oordeel van het hof (…) moet aldus worden verstaan dat de aard van een huurovereenkomst, mede gelet op het bepaalde in art. 7:201 lid 1 BW, meebrengt dat de in de huurovereenkomst bepaalde tegenprestatie van de huurder (…) is verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen of uit de overeenkomst van partijen anders voortvloeit. Dat oordeel is juist. Nu de verplichting van een verhuurder inhoudt dat hij de zaak in gebruik aan de huurder verstrekt, en de huurder zich daartegenover verbindt de tegenprestatie te voldoen, brengt zulks mee dat die tegenprestatie, behoudens andersluidende afspraken, opeisbaar wordt wanneer de verhuurder de zaak in gebruik heeft verstrekt.”
Ook ’s hofs oordeel omtrent de bewijslastverdeling wordt door de Hoge Raad in stand gelaten (rov. 3.5). Advocaat-Generaal Huydecoper concludeerde op dit punt daarentegen tot vernietiging van het arrest van het hof (zie zijn conclusie, sub 41 e.v.). Volgens Huydecoper had de verhuurster in casu de door haar gestelde inhoud van de overeenkomst moeten bewijzen, te weten dat de verplichting tot betaling van de huurprijs reeds aanving vanaf het moment waarop het gehuurde aan de huurders in gebruik werd verstrekt.
