HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018 (Aldi Vastgoed B.V./Verweerster)
Opzegging door rechtsopvolger van verhuurder van huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte die ex art. 7:300 lid 1 BW voor onbepaalde tijd is voortgezet. Wachttijdregeling ex art. 7:296 lid 2 BW toepasselijk? Hoge Raad verwerpt cassatieberoep, strekkende tot een terugkomen op zijn arrest van 24 september 2010, NJ 2010/649 (Toko Mitra/PMT).
De rechtsopvolger van de verhuurder van 290-bedrijfsruimte, die een huurovereenkomst wil opzeggen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW) en die niet is de echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, dient een wachttijd in acht te nemen van 3 jaar. Zie art. 7:296 lid 2 BW.
In zijn arrest van 24 september 2010, NJ 2010/649, WR 2011/3 (Toko Mitra/PMT) oordeelde de Hoge Raad dat deze wachttijdregeling alleen geldt voor een opzegging gedaan tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn, d.w.z. de termijn waarvoor de huurovereenkomst aanvankelijk is aangegaan (meestal: 5 jaar). De regeling geldt niet, zo besliste de Hoge Raad, voor een opzegging gedaan tegen het einde van de tweede termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 2 BW, d.w.z. de termijn waarmee de initiële duur van de huurovereenkomst is verlengd (meestal eveneens: 5 jaar).
De Hoge Raad motiveerde dit oordeel met een tekstuele uitleg van art. 7:296 BW: opzeggingen tegen het einde van de verlengde termijn worden, zo overwoog het college, in de leden 3 en 4 van art. 7:296 BW geregeld en daarin wordt de in art. 7:296 lid 2 BW bedoelde, verplichte afwijzingsgrond niet herhaald.
Het arrest Toko Mitra/PMT heeft in de literatuur veel stof doen opwaaien. Niet alleen omdat de tekst van de leden 3 en 4 bepaald niet dwingt tot de uitleg die de Hoge Raad daaraan heeft gegeven, maar ook omdat uit de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht niet kan worden afgeleid dat de wetgever ten aanzien van de wachttijd een wijziging heeft beoogd ten opzichte van het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht en de wijze waarop dat werd uitgelegd. Algemeen werd aangenomen dat de bedoelde wachttijdregeling ook gold voor een opzegging gedaan tegen het einde van de tweede termijn, hetgeen werd afgeleid uit HR 22 juni 2001, NJ 2001/585 (P&C/Immocorp). In het Toko Mitra-arrest heeft de Hoge Raad aandacht besteed aan passages in de wetsgeschiedenis, waaruit volgt dat de wetgever géén ingrijpende wijzigingen ten aanzien van het oude recht heeft beoogd, maar het college vond dit onvoldoende gezien het volgens hem duidelijk in art. 7:296 BW neergelegde stelsel. De toenmalige A-G Huydecoper meende overigens dat de wachttijdregeling wél van toepassing is op een opzegging gedaan tegen het einde van de tweede termijn.
In de onderhavige zaak ging het om een opzegging gedaan door een rechtsopvolger van de oorspronkelijk verhuurder, nadat de huurovereenkomst na twee verlengingen voor onbepaalde tijd was gaan doorlopen (zie art. 7:300 lid 2 BW). Het Bossche hof redeneerde – in het verlengde van Toko Mitra/PMT – dat de wachttijdregeling ook niet op zo’n opzegging van toepassing is.
In cassatie heeft de huurder, daarbij voortbouwend op haar betoog in de feitelijke instanties, de Hoge Raad gemotiveerd verzocht om terug te komen op zijn oordeel in Toko Mitra/PMT.
A-G Wissink achtte dit verzoek, gezien de kritiek op Toko Mitra/PMT in de literatuur, begrijpelijk, maar concludeerde niettemin tot verwerping van de daartoe strekkende cassatieklachten. Volgens de A-G past Toko Mitra in de wijze waarop thans tegen de reikwijdte van bescherming van de huurder van 290-bedrijfsruimte wordt aangekeken. De A-G betrok daarbij het recente arrest van de Hoge Raad inzake Alog/Ultimo (CB 2014-41) en het onlangs verschenen proefschrift van Kinderman (OU).
De Hoge Raad verwerpt het beroep en doet dat zonder nadere motivering op de voet van art. 81 RO.
Dit kan er op duiden dat het college de bevindingen van de A-G onderschrijft en de kritische stemmen in de literatuur onvoldoende doorslaggevend vond. Ook is mogelijk dat de Hoge Raad meent dat, als de wetgever van oordeel is dat de bescherming van de huurder van 290-bedrijfsruimte te zeer door Toko Mitra/PMT wordt beknot, hij de tekst van art. 7:296 BW maar moet aanpassen.
In elk geval lijkt de tijd nog niet rijp voor een openlijke interactie tussen de hoogste rechter en de literatuur. Dat het ook anders kan én dat dit de rechtsontwikkeling positief kan beïnvloeden laat de jurisprudentie van het Duitse Bundesgerichtshof zien.
De huurder werd in cassatie bijgestaan door de auteur en in hoger beroep door Bert Paulus.
