HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099 (Duinzigt / X)

Hoge Raad beantwoordt prejudiciële vragen over zgn. verbod op dubbele bemiddelingskosten ex art. 7:427 jo. 414 lid 4 BW. Indien een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, is in beginsel sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen bemiddelingsbureau en verhuurder. Op die overeenkomst is de regeling van artikel 7:427 jo. 414 lid 4 BW van toepassing, zodat aan de consument-huurder in dat geval geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht.

Wie bemiddelt bij de totstandkoming van een overeenkomst en daarbij optreedt voor beide contractspartijen – het zgn. dienen van twee heren – dient de wettelijke regeling met betrekking tot belangenverstrengeling in het oog te houden. Die regeling houdt – onder meer – in dat de bemiddelaar bij bemiddeling terzake van koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak geen recht heeft op loon jegens de consument-koper of consument-huurder. Zie artikel 7:427 jo. 414 lid 4 BW, dat een dwingendrechtelijk karakter heeft (tenzij het gaat om de huur of verhuur van onzelfstandige woonruimte).

Ondanks dit verbod, dat alweer enige decennia in de wet is opgenomen, blijkt dat het in strijd daarmee in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de consument-huurder in de praktijk van huur en verhuur van woonruimte veel voorkomt. Reden waarom de Autoriteit Consument en Markt (ACM) de bestrijding van dit verschijnsel tot onderdeel van haar handhavende taak op grond van de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc) heeft gemaakt.

Intussen zijn dergelijke bemiddelingskosten ook onderwerp van debat in civiele procedures. Meestal gaat het om kantonzaken, waarin een bemiddelingsbureau een huurder voor wie het heeft bemiddeld bij de verhuur van woonruimte aanspreekt op betaling van bedongen bemiddelingskosten.

In de onderhavige zaak gaat het om de vraag, of het verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de consument-huurder ook geldt, indien een verhuurder een woning te huur aanbiedt op een website van een bemiddelingsbureau en daarvoor geen vergoeding verschuldigd is aan het bemiddelingsbureau. Volgens het bemiddelingsbureau zou in dat geval geen sprake zijn van een bemiddelingsovereenkomst tussen verhuurder en bemiddelingsbureau, omdat de wettelijke definitie van die overeenkomst veronderstelt dat tegenover de bemiddeling een tegenprestatie (“tegen loon”) staat. Zie de tekst van artikel 7:425 BW. Is geen sprake van bemiddeling tussen bemiddelingsbureau en verhuurder, dan is ook geen sprake van het dienen van twee heren en de daarmee verband houdende regeling van artikel 7:427 jo. 414 lid 4 BW dus ook niet van toepassing, zo redeneerde het bemiddelingsbureau. De kantonrechter die over de zaak moest oordelen, stelde in verband daarmee enige prejudiciële vragen aan de Hoge Raad (zie ook CB 2015-40).

In zijn beantwoording hecht de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis aan de letterlijke tekst van artikel 7:425 BW. Dat is conform de heersende opvatting in de literatuur en het bij de Tweede Kamer ingediende wetsvoorstel Tegengaan berekenen dubbele bemiddelingskosten (34 207). Indien een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, is dan ook in beginsel sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen bemiddelingsbureau en verhuurder. Op die overeenkomst is de regeling van artikel 7:427 jo. 414 lid 4 BW van toepassing. Dat is slechts anders, zo oordeelt de Hoge Raad, indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

De ACM heeft in deze procedure als derde, op de voet van art. 393 lid 2 Rv, schriftelijke opmerkingen ingediend. ACM werd bijgestaan door de auteur.

Share This