HR 10 juni 2011, LJN ECLI:NL:HR:2011:BP6163
Wanneer de vervulling van een ontbindende voorwaarde is teweeg gebracht door een partij die daarbij belang heeft, kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de voorwaarde moet worden beschouwd niet vervuld te zijn. De beoordeling geschiedt aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval (een overeenkomst in het kader van een onderhandse executie) zijn ook andere belangen dan die van de contractspartijen van belang.
De casus is vrij alledaags: een bank heeft een recht van hypotheek verkregen op een appartementsrecht. Op een zeker moment blijkt de hypotheekgever zijn verplichtingen jegens de bank niet meer na te komen. Reden voor de bank om gebruik te willen maken van haar recht van parate executie. In het kader daarvan sluit zij een overeenkomst met twee derden, strekkende tot onderhandse verkoop van het appartementsrecht. De overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde ten behoeve van de bank: indien de voorzieningenrechter niet of niet onvoorwaardelijk instemt met onderhandse verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 BW, vervalt de koop. Nadat de koop is gesloten wordt tussen de bank en de hypotheekgever een minnelijke regeling bereikt. In verband daarmee blijft de bedoelde instemming van de voorzieningenrechter uit. Kan de bank zich jegens de kopers met succes beroepen op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst?
Het Amsterdamse hof beantwoorde deze vraag ontkennend. Volgens het hof stond het de bank niet vrij om met de hypotheekgever een minnelijke regeling aan te gaan, zonder overleg te plegen met kopers. Door dat wel te doen schoot de bank volgens het hof tekort in de nakoming van de koopovereenkomst en konden kopers aanspraak maken op een contractuele boete.
Dit oordeel wordt door de Hoge Raad vernietigd. Het hof heeft eraan voorbij gezien dat het al dan niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde had moeten worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 6:23 lid 2 BW. Die bepaling geeft een regeling voor de situatie waarin een partij die bij de vervulling van een ontbindende voorwaarde belang had, “deze teweeg heeft gebracht”. In dat geval kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de voorwaarde moet worden beschouwd niet vervuld te zijn.
In overeenstemming met de wetsgeschiedenis oordeelt de HR dat een dergelijke beoordeling dient te geschieden aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. Gaat het om een ontbindende voorwaarde in het kader van een overeenkomst als de onderhavige, dan dient de hoedanigheid van de verkoper (een hypotheekhouder die gebruik maakt van zijn recht van parate executie) en de aard van de overeenkomst (een onderhandse overeenkomst in de zin van artikel 3:268 lid 2 BW) bij de beoordeling op de voet van artikel 6:23 lid 2 BW te worden betrokken. Hierop voorbouwend overweegt de HR dat het in het algemeen in het belang is van de schuldenaar van de hypotheeknemer om het verzuim dat aanleiding gaf tot de executie te kunnen zuiveren, welke mogelijkheid aanwezig is zolang de executie niet is voltooid. Het hof heeft miskend, zo oordeelt de HR, dat de bank met die gerechtvaardigde belangen diende rekening te houden.
Bij de vervulling van een ontbindende voorwaarde in een overeenkomst in het kader van een onderhandse executieverkoop kunnen dus ook andere belangen dan die van de contractspartijen de doorslag geven. Dat strookt met artikel 3:12 BW, waaruit volgt dat tal van gezichtspunten bij de invulling van de eisen van redelijkheid en billijkheid een rol kunnen spelen. De koper dient daarmee dus rekening te houden en wel zolang de executie nog niet is voltooid (vgl. daarover: LJN BB8653 en LJN BP4948). Dat ook de uitwinning van een hypotheekrecht wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid is algemeen aanvaard. Zie bijvoorbeeld artikel 15 van de nieuwe (op 1 augustus a.s. in werking tredende) Gedragscode hypothecaire financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars.
