HR 22 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1297

Beschikking over een onverdeeld aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond is niet mogelijk zonder dat dit gedeelte door aanwijzing wordt geïndividualiseerd. Nu die aanwijzing in casu niet heeft plaatsgevonden, waren de mede-eigenaren niet bevoegd tot vervreemding van hun onverdeelde aandeel in het gedeelte van de gemeenschappelijke grond zonder instemming van alle deelgenoten.

Overdracht van een aandeel in een stukje grond

Verweerder sub 1 bezat samen met twee mede-eigenaren de onverdeelde eigendom van een perceel grond. Dit gezamenlijke perceel diende oorspronkelijk tot uitweg van drie naastgelegen percelen naar de openbare weg. Eiseres heeft een van die naastgelegen percelen gekocht en daarop zes villa’s gebouwd. Eén van deze villa’s is voor een klein deel gebouwd op het gezamenlijke perceel. Dit gedeelte van het gezamenlijke perceel is in de procedure aangeduid als ‘het betwiste stuk grond’.

De twee mede-eigenaren van het gezamenlijke perceel hebben in 2002  hun onverdeeld twee/derde aandeel in het betwiste stuk grond verkocht en geleverd aan eiseres. Verweerder sub 1 heeft in 2004 (onder meer) zijn onverdeelde aandeel in het gezamenlijke perceel – inclusief het betwiste stuk grond – verkocht aan verweerster sub 2.

In deze procedure heeft eiseres gevorderd dat de rechtbank de wijze van verdeling vaststelt (art. 3:185 lid 1 jo. lid 2, aanhef en onder b BW) van het onverdeelde één/derde aandeel van verweerders in het betwiste stuk grond, door dit aandeel aan eiseres toe te delen, tegen een door haar te betalen vergoeding van € 1,– per m2, althans een vergoeding die de rechtbank billijk acht, althans een verdeling die zij redelijk acht. Eiseres stelt daartoe dat zij voor twee/derde deel mede-eigenaar is van het betwiste stuk grond en dat zij recht en belang heeft dat stuk grond in volle eigendom te verkrijgen teneinde aan haar leveringsverplichting te voldoen jegens de koper van de op het betwiste perceel gebouwde villa.

Verweerders bestrijden dat eiseres rechtsgeldig eigenaar is geworden van het twee/derde aandeel in het betwiste stuk grond, nu de overdracht (en eventuele afsplitsing) daarvan zonder toestemming van verweerder heeft plaatsgevonden.

De rechtbank heeft de vorderingen van eiseres afgewezen en het hof heeft deze uitspraak bekrachtigd. Volgens het hof was voor de verkoop en levering van het onderverdeelde aandeel van de mede-eigenaren in 2002 toestemming van alle deelgenoten vereist. Het hof achtte hierbij doorslaggevend dat het in de akte van 2002 niet ging om beschikking over een aandeel in een gemeenschappelijk onroerend goed, maar over de beschikking over een aandeel in een gedeelte van een onroerend goed.

“Hieraan moet een splitsing van het gemeenschappelijk onroerend goed in twee gedeelten voorafgaan. Op die splitsing is art. 3:175 BW niet van toepassing, maar is art. 3:170 BW van toepassing. Voor die splitsing is toestemming van alle deelgenoten nodig. Dit is begrijpelijk want anders zou een deelgenoot tegen zijn wil door een splitsing van het goed in gedeelten met een vergroting van het aantal deelgenoten geconfronteerd kunnen worden.”

Cassatie

In cassatie klaagt eiseres kort gezegd dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat een gemeenschappelijk onroerend goed eerst moet worden gesplitst voordat kan worden beschikt over een aandeel in een gedeelte daarvan. Volgens eiseres heeft het hof miskend dat op de overdracht van een aandeel in een gedeelte van een onroerend goed art. 3:175 BW van toepassing is, nu hetgeen geldt voor het meerdere (beschikking over een aandeel in het gehele goed) ook geldt voor het mindere (beschikken over een aandeel in een gedeelte van het goed).

De Hoge Raad komt tot dezelfde conclusie als het hof, te weten dat de mede-eigenaren niet bevoegd waren tot vervreemding van hun onverdeeld twee/derde aandeel in het betwiste stuk grond zonder instemming van alle deelgenoten, maar bereikt deze conclusie langs een andere redenering.

De Hoge Raad merkt eerst op dat het hof onbestreden heeft geoordeeld dat de gemeenschap tussen verweerder en de mede-eigenaren geen bijzondere gemeenschap in de zin van art. 3:189 BW was, zodat op de gemeenschap slechts de bepalingen van afdeling 3.7.1 van toepassing zijn. Uit art. 3:170 lid 3 BW volgt dan dat ten aanzien van beschikkingshandelingen die geen beheersdaden zijn (vgl. art. 3:170 lid 1 en 2 BW) slechts de deelgenoten tezamen bevoegd zijn. Verder bepaalt art. 3:175 BW dat ieder van de deelgenoten over zijn aandeel in het gemeenschappelijk goed kan beschikken, tenzij uit de rechtsverhouding anders voortvloeit. Art. 3:175 BW ziet zowel op het geval dat de gemeenschap slechts één goed bevat, als het geval dat de gemeenschap uit meer dan een goed bestaat (art. 3:166 BW). In dat laatste geval kan iedere deelgenoot zelfstandig over zijn aandeel in elk goed afzonderlijk beschikken (opnieuw: tenzij uit de rechtsverhouding anders voortvloeit).

De Hoge Raad vervolgt dat de vervreemding van een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond meebrengt dat het desbetreffende gedeelte wordt afgesplitst. Anders dan het hof oordeelde, is niet vereist dat aan een dergelijke vervreemding een fysieke of juridische splitsing in gedeelten van het stuk grond voorafgaat. Vergelijk ook A-G Rank-Berenschot in onderdeel 2.8 van haar conclusie:

“Het is als gevolg van die overdracht/eigendomsverkrijging dat goederenrechtelijk een nieuwe grensvaststelling – individualisatie tot zelfstandige zaak – ofwel verticale ‘splitsing’ in eigendomsrechten plaatsvindt.”

Daarmee is nog niet gezegd dat de vervreemding van een aandeel in een deel van het gezamenlijke goed kan geschieden zonder instemming van de andere deelgenoten. De Hoge Raad vervolgt:

“3.4.4 (…) Wel is noodzakelijk dat het desbetreffende gedeelte ten behoeve van de vervreemding wordt aangewezen als afzonderlijke, te individualiseren zaak. Een dergelijke aanwijzing betreft het gemeenschappelijke stuk grond als geheel en dient daarom te worden aangemerkt als een handeling waartoe ingevolge art. 3:170 lid 3 BW uitsluitend de deelgenoten tezamen bevoegd zijn. Dat is niet anders in het geval dat slechts één deelgenoot op de voet van art. 3:175 lid 1 BW wenst te beschikken over zijn eigen onverdeeld aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond, nu een zodanige beschikkingshandeling niet mogelijk is zonder dat dit gedeelte door aanwijzing wordt geïndividualiseerd.”

De Hoge Raad merkt vervolgens op dat het hof tot uitgangspunt heeft genomen dat het gezamenlijke pereel niet reeds bestond uit een samenstel van enkele afzonderlijke, geïndividualiseerde stukken grond. Dit uitgangspunt is in cassatie onbestreden. Verder ligt, aldus de Hoge Raad, in het oordeel van het hof besloten dat verweerder en de mede-eigenaren het betwiste stuk grond niet gezamenlijk (met inachtneming van art. 3:170 lid 3 BW) hebben aangewezen als een tot de gemeenschap behorende afzonderlijke, te individualiseren zaak ten aanzien waarvan ieder van de deelgenoten over zijn aandeel kan beschikken.

“3.5.1 (…) Bij die stand van zaken heeft het hof terecht geoordeeld dat de mede-eigenaren niet bevoegd waren tot vervreemding van hun onverdeeld twee/derde aandeel in het betwiste stuk grond.”

Met dit oordeel wijkt de Hoge Raad af van de conclusie van A-G Rank-Berenschot. Zij meende dat, buiten de wettelijke uitzonderingsgevallen (art. 3:190 lid 1 BW of indien uit de rechtsverhouding anders voortvloeit, zie art. 3:175 lid 1 BW), de zelfstandige beschikkingsbevoegdheid van een deelgenoot over zijn aandeel in een deelbaar gemeenschappelijk goed mede omvat de zelfstandige beschikkingsbevoegdheid over het aandeel in een gedeelte van dat goed (zie onderdeel 2.17-2.19).

Share This