HR 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 (Stern Beheer B.V./Gulf Vastgoed B.V.)
Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52 BW blijkt dat de wetgever met de woorden “ten dienste komen te staan” heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Deze regel leent zich voor een flexibele toepassing.
Feiten
Gulf huurt van Stern een tankstation (bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW) tegen een huurprijs van (in 2011) € 193.772,09 per jaar. Art. 2 van de huurovereenkomst uit 2000 luidt:
“1. Aanvang/duur. De huur gaat in op 1 januari 2000 en zal eindigen op 31 december 2009.
2. Optie. Huurder heeft de optie de huur met een aansluitende periode van 10 jaren op gelijke condities te verlengen. Huurder wordt geacht van deze optie gebruik te hebben gemaakt indien zij niet uiterlijk op 30 november 2009 schriftelijk bij aangetekend schrijven aan verhuurder te kennen heeft gegeven van dit recht af te zien.
3. Voorkeursrecht huur. Ingeval verhuurder het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst door tijdsverloop na de optie, genoemd onder 2(2), dat wil dus zeggen per 30 november 2019, wederom wenst te verhuren, dan heeft de huurder het recht van voorkeur: verhuurder zal het gehuurde dan in eerste instantie uitsluitend aan huurder te huur aanbieden en alleen met huurder in alle redelijkheid daarover onderhandelen. Eerst wanneer uiterlijk op 30 augustus 2019 vast mocht komen te staan dat partijen in eerste instantie niet tot zaken komen, zal verhuurder of huurder het recht hebben zich tot de Kantonrechter te wenden met het verzoek de huurprijs aan te passen, zulks conform de regels van 1624 BW en volgende.”
Gulf heeft bij de verlenging van de overeenkomst in 2009 aangegeven de huur door de kantonrechter te willen doen verlagen, omdat deze niet in overeenstemming zou zijn met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse als bedoeld in art. 7:303 lid 2 BW. Partijen hebben medio 2010 over de huurprijs onderhandeld, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt.
In een daaropvolgende procedure heeft Gulf langs de weg van art. 7:303 BW de kantonrechter verzocht om tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen. Stern heeft zich tegen dit verzoek verweerd met de stelling dat partijen in art. 2 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat tussentijdse huuraanpassing door de kantonrechter eerder dan 30 augustus 2019 (het einde van de verlengingsperiode) is uitgesloten. Gulf heeft zich vervolgens beroepen op de vernietigbaarheid van art. 2 van de huurovereenkomst (wegens strijd met art. 7:291 lid 1 BW). Stern heeft die vernietiging van de hand gewezen met de stelling dat de rechtsvordering tot vernietiging ingevolge art. 3:52 lid 1 onder d BW is verjaard.
Oordeel hof
Het hof overweegt dat het beroep van Gulf op de vernietigingsgrond wordt beheerst door art. 3:52 lid 1 onder d en ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag wanneer de bevoegdheid tot vernietiging geacht moet worden aan de huurder “ten dienste te zijn komen te staan”. Onder verwijzing naar wettelijke bepalingen in het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is (de artikelen 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW) komt het hof tot de conclusie dat de verjaringstermijn begint met aanvang van de dag volgende op die waarop een beroep is gedaan op het (van dwingend recht afwijkende) beding.
Het hof constateert weliswaar dat een dergelijke regeling in het huurrecht ontbreekt, maar is van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten en de beschermingsgedachte die daaraan ten grondslag ligt ertoe nopen ook in het kader van dat huurrecht artikel 3:52 lid 1 sub d aldus uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan.
Hiervan uitgaande acht het hof het vernietigingsberoep tijdig; het beroep op verjaring van de vordering tot vernietiging wordt verworpen.
Cassatie
In cassatie klaagt Stern (onder meer) dat het Nederlandse recht niet de regel kent dat in het kader van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan in de zin van art. 3:52 lid 1 onder d BW wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan.
De Hoge Raad acht deze klacht gegrond. Hij overweegt dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW betrekking hebben. Volgens de Hoge Raad blijkt uit de (door A-G Wissink in zijn conclusie onder 2.17-2.19 weergegeven) wetsgeschiedenis dat de wetgever zich bij de in die bepalingen neergelegde invulling van het begrip ‘ten dienste staan’ heeft laten leiden door de specifieke rechtsverhoudingen waarop die voorschriften betrekking hebben. Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat volgens de Hoge Raad onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan (rov. 3.5.1).
De Hoge Raad overweegt verder (rov. 3.5.2) dat uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52 (zoals vermeld in de conclusie van de A-G onder 2.10-2.13) blijkt dat de wetgever met de woorden “ten dienste komen te staan” heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Volgens de Hoge Raad leent deze regel zich voor flexibele toepassing. Een en ander vindt zijn bevestiging in de uitwerking die deze algemene regel heeft gevonden in de gevallen, genoemd onder a, b en c van art. 3:52 lid 1.
De Hoge Raad overweegt ten slotte dat het onderhavige geval wordt gekenmerkt door de omstandigheid dat de vernietigbaarheid niet de gehele overeenkomst, maar slechts een enkel beding daarvan raakt en de overeenkomst niet met zoveel woorden het vernietigbare beding inhoudt. In een zodanig geval brengt het in rov. 3.5.2 overwogene mee dat onderzocht dient te worden of de partij die de vernietigbaarheid inroept reeds in een eerder stadium dan het moment waarop de andere partij zich op het beding beriep, de vernietigingsbevoegdheid daadwerkelijk kon uitoefenen (rov. 3.5.3).
De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het hof. Vermeldenswaard is dat A-G Wissink concludeerde tot verwerping van het cassatieberoep. Naar zijn mening is het hof van een juiste rechtsopvatting uitgegaan (zie onder 2.26 tot en met 2.36). Die opvatting biedt volgens de A-G de mogelijkheid om een duidelijke subregel te formuleren voor de gevallen waarin contractueel ten nadele van de huurder is afgeweken van art. 7:303 BW. Afdeling 7.4.6 BW verzet zich zijns inziens niet tegen aansluiting bij de in art. 6:235 lid 4 en art. 7:614 BW gekozen oplossing. In zijn argumentatie besteedt hij ook aandacht aan de gevolgen van de verschillende uitleg van art. 3:52 lid 1 sub d BW).
De conclusie gaat verder (zie onder 2.9.1 ev.) nog in op het verschil tussen een aanvallend beroep op vernietiging en een afwerend beroep (vgl. art. 3:51 lid 3 BW) op vernietiging en de consequenties voor de verjaring van een dergelijk beroep. Dit aspect komt in het arrest van de Hoge Raad verder niet aan de orde, omdat de Hoge Raad als in cassatie vaststaand aanneemt dat het beroep op vernietiging een aanvallend beroep betrof (zie rov. 3.4.1).
Zie ook de bespreking van dit arrest op Blog Gebiedsontwikkeling door Josien van der Werff .
