HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167 (kinderen / Stichting Portaal)
Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, moet de overeenkomst ook als zodanig worden aangemerkt. Dit kan anders zijn wanneer de overeenkomst in de gegeven omstandigheden in het geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Daarbij is van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan een huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor de huur van woonruimte.
Feiten en procesverloop
De moeder van eisers tot cassatie (hierna: de kinderen) huurde een woning bij Portaal. De moeder is in 2019 overleden, de kinderen woonden op dat moment bij haar in. Na het overlijden van de moeder hebben de kinderen met Portaal een vaststellingsovereenkomst getekend op basis waarvan de kinderen tegen een vergoeding enkele maanden langer in de woning mochten verblijven (overeenkomst I). Omdat de kinderen kort voor het aflopen van die termijn nog geen nieuwe woonruimte hadden gevonden, is de termijn met een half jaar verlengd op voorwaarde dat de kinderen actief op zoek zouden gaan naar nieuwe woonruimte (overeenkomst II). De kinderen hebben de woning vervolgens niet verlaten. Portaal vorderde daarom in deze procedure de ontruiming van de woning en betaling van een vergoeding voor elke maand dat de woning niet was opgeleverd.
De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, omdat overeenkomsten I en II moeten worden opgevat als een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zoals bedoeld in art. 7:271 lid 1, laatste zin, BW. Het hof heeft dit oordeel vernietigd. De uit de overeenkomsten voortvloeiende verplichtingen vertonen volgens het hof namelijk te weinig gelijkenis met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende beschermingsregime te rechtvaardigen. Daarbij weegt het hof mee dat partijen ten tijde van het sluiten van overeenkomst I niet beoogden een huurcontract te sluiten zoals bedoeld in art. 7:201 BW. Deze uitzondering op de hoofdregel, dat een overeenkomst die voldoet aan de vereisten voor huur, als zodanig moet worden gekwalificeerd, leidt het hof af uit het Timeshare-arrest van de Hoge Raad (HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673).
Kwalificatie overeenkomsten
De kinderen klagen in cassatie dat de door het hof gehanteerde uitzondering rechtens onjuist is en dat, voor zover die zou volgen uit het Timeshare-arrest, de Hoge Raad van het daar gegeven oordeel moet terugkomen.
De Hoge Raad stelt bij zijn beoordeling voorop dat voor het kwalificeren van een overeenkomst als huurovereenkomst, éérst aan de hand van de Haviltex-maatstaf moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen over een weer zijn overeengekomen. Vervolgens moet worden beoordeeld of die overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Daarbij is niet relevant of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder het wettelijk huurregime te laten vallen.
Op deze hoofdregel kan volgens de Hoge Raad onder omstandigheden een uitzondering worden gemaakt. De Hoge Raad overweegt, onder verwijzing naar het Timeshare-arrest:
“3.1.2 (…) Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.”
Het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten verzet zich volgens de Hoge Raad niet er tegen dat een afspraak zoals die tussen Portaal en de kinderen is gemaakt niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt. Integendeel, de mogelijkheid tot het treffen van een dergelijke afspraak zonder dat dit wordt aan gemerkt als een huurovereenkomst acht de Hoge Raad in een situatie als het onderhavige – waarin de rechthebbende van de woning de bewoner op korte termijn kan dwingen tot ontruiming – juist wenselijk gelet op de negatieve gevolgen voor een bewoner bij een ontruiming. Het is volgens de Hoge Raad onwenselijk dat een rechthebbende van het verlengen van een termijn voor ontruiming zou afzien op de grond dat hij dit dan (nagenoeg) kosteloos zou moeten aanbieden of daarvoor een nieuwe huurovereenkomst (met bijbehorende bescherming voor de bewoner) zou moeten afsluiten.
Bovendien kan de bewoner bij het overlijden van de huurder in beginsel aanspraak maken op voortzetting van de huur op grond van art. 7:268 lid 2 BW. De rechtspositie van de bewoner is in deze situatie daarom volgens de Hoge Raad voldoende beschermd. Dat is enkel anders wanneer de bewoner deze eventuele rechten heeft prijsgegeven, bijvoorbeeld in een vaststellingsovereenkomst.
De klacht van de kinderen, die uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt daarom volgens de Hoge Raad.
Overige klachten
De Hoge Raad verwerpt vervolgens ook de rechts- en motiveringsklachten van de kinderen, waarin zij stellen dat het hof de overeenkomsten ten onrechte niet heeft aangemerkt als huurovereenkomst. Het hof heeft volgens de Hoge Raad namelijk op goede gronden geoordeeld dat uit de overeenkomsten voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertonen met huur om in dit geval de toepasselijkheid van het huurrechtelijk beschermingsregime te rechtvaardigen. Daarbij weegt de Hoge Raad ook mee dat in cassatie tot uitgangspunt geldt dat de kinderen géén aanspraak konden maken op het voortzetten van de huur, zoals bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW, en dat zij dus zonder de afspraken de woning op korte termijn hadden moeten verlaten.
De Hoge Raad verwerpt daarom het cassatieberoep van de kinderen. Dit oordeel is grotendeels in lijn met de lezenswaardige conclusie van A-G Valk. Daarbij is het nog het benoemen waard dat de A-G zich vooral uitlaat over de wenselijkheid van het correctiemechanisme zoals volgt uit het Timeshare-arrest in algemene zin. De Hoge Raad lijkt dit in zijn uitspraak tot uitgangspunt te nemen staat vervolgens nadrukkelijk stilstaat bij de voordelen van het gebruik van die correctie in het onderhavige geval.
