HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657
Wanneer een huurder of een verhuurder van een woonruimte tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 BW instelt, zijn partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Het is dan aan de kantonrechter om te beslissen over het geschil tussen partijen. Daarmee strookt dat de kantonrechter ook moet beslissen over andere bij de huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten dan door de eiser aan de kantonrechter worden voorgelegd. Het is dus niet nodig dat de gedaagde deze andere geschilpunten als verweer of door middel van een vordering in reconventie aan de orde stelt.
Een uitspraak van de huurcommissie
Sommige geschillen tussen huurders en verhuurders van woonruimtes komen bij de huurcommissie terecht. Zo kunnen huurders van een woonruimte aan de huurcommissie op grond van art. 7:249 lid 1 BW verzoeken om over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs uitspraak te doen. Huurders en verhuurders kunnen ook met tal van andere geschillen naar de huurcommissie, zoals met geschillen over een voorstel tot huurprijswijziging van de verhuurder en met geschillen over een door de huurder gevorderde huurprijsverlaging vanwege gebreken aan de woonruimte (zie conclusie A-G Valk, sub 3.5 voor een overzicht).
Wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, worden de huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie ten aanzien van hun geschil heeft beslist. Met andere woorden, de wet gaat in art. 7:262 lid 1 BW uit van een fictieve wilsovereenstemming. Huurder en verhuurder zijn alleen dan niet gebonden wanneer “een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht”. Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie zal dus binnen acht weken het geschil moeten voorleggen aan de kantonrechter.
Het geschil
In deze zaak heeft de huurcommissie op verzoek van de huurders van een woonruimte een redelijke huurprijs vastgesteld die aanzienlijk lager uitviel dan de oorspronkelijk overeengekomen huursom. De verhuurder begint om die reden binnen de termijn van acht weken een procedure bij de kantonrechter. De huurders stellen een vordering in reconventie in, die niet alleen ziet op de redelijkheid van de huurprijs maar ook een vordering tot een verlaging van deze huurprijs vanwege gebreken aan de gehuurde woonruimte inhoudt. Deze vordering in reconventie dienen zij echter niet binnen de termijn van acht weken in, maar enige tijd later. De literatuur en kantonrechtspraak – hoger beroep of cassatie tegen beslissingen van de kantonrechter in zulke zaken is uitgesloten (lid 2) – waren verdeeld over de vraag of de bij de kantonrechter gedaagde partij ook gebonden is aan de termijn van acht weken. De kanonrechter ziet daarom aanleiding om vragen te stellen aan de Hoge Raad.
De omvang van het geschil bij de kantonrechter
Om het geschil te beslechten stelt de kantonrechter eerst een achterliggende vraag aan de orde naar het gevolg voor de fictieve wilsovereenstemming van art. 7:262 lid 1 BW van het tijdig vorderen van een beslissing van de kantonrechter door een van de partijen. Er zijn grofweg twee stromingen te onderscheiden. Een deel van de rechtspraak en de literatuur is van mening dat deze fictieve wilsovereenstemming – de beslissing van de huurcommissie dus – alleen komt te vervallen voor zover de eiser daarover een beslissing vordert van de kantonrechter. In dit geschil zou dat betekenen dat slechts ten aanzien van de redelijkheid van de huurprijs de wilsovereenstemming is komen te vervallen door de vordering van de verhuurder. Een ander deel van de rechtspraak en de literatuur is van mening dat door het instellen van de vordering door een van de partijen de wilsovereenstemming in het geheel komt te vervallen (zie conclusie A-G Valk, sub 3.8-3.11). De kanontrechter vraagt allereerst of deze laatste opvatting juist is.
De Hoge Raad beantwoordt de vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt volgens hem dat de wetgever voor ogen heeft gehad dat de binding aan de uitspraak van de huurcommissie geheel vervalt wanneer tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW wordt ingesteld door de huurder of de verhuurder (r.o. 2.8.1). De Hoge Raad overweegt dat het hier gaat om een laagdrempelige procedure, waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen. Daarbij past het niet om formele eisen te stellen aan de wijze waarop de gedaagde geschilpunten aan de kantonrechter kan voorleggen. Daarnaast zou rechtsonzekerheid ontstaan wanneer de omvang van de rechtsstrijd zou afhangen van de mate van splitsbaarheid van de uitspraak van de huurcommissie, waarbij een rol speelt dat samenhang kan bestaan tussen geschilpunten (r.o. 2.8.2).
De gedaagde is niet gebonden aan de termijn van acht weken
Dit heeft gunstige gevolgen voor de gedaagde. Zodra de huurder of de verhuurder een vordering zoals bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW instelt, zijn zij in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Het is dan aan de kantonrechter om te beslissen over het geschil tussen de partijen. Daarmee strookt dat de kantonrechter ook moet beslissen over andere bij de huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten dan door de eiser aan de kantonrechter worden voorgelegd (r.o. 2.8.3). Dat geldt ook wanneer de gedaagde verstek laat gaan (r.o. 2.8.7).
Het is dus niet nodig dat de gedaagde andere geschilpunten bij wege van verweer of door middel van een vordering in reconventie aan de kantonrechter voorlegt. De gedaagde kan er weliswaar nog steeds voor kiezen om een dergelijke vordering in te stellen, maar hij is dan niet gebonden aan de termijn van acht weken. Ook nadien is hij nog ontvankelijk (r.o. 2.8.4).
Wanneer blijkt dat de huurder en verhuurder over bepaalde beslissingen van de huurcommissie geen bezwaren meer hebben, mag de kantonrechter deze beslissingen zonder nadere motivering overnemen (r.o. 2.8.5). De huurder en verhuurder kunnen ook ondubbelzinnig aangeven dat zij op bepaalde geschilpunten geen beslissing van kantonrechter verlangen. De kantonrechter moet deze wens eerbiedigen (r.o. 2.8.6).
Nu de eerste vraag bevestigend is beantwoord, behoeven de andere vragen van de kantonrechter geen antwoord meer volgens de Hoge Raad. Wel voegt hij ten overvloede nog toe dat een huurder die zich op het standpunt stelt dat hij te veel huur heeft betaald, in de procedure bij de kantonrechter ook als gedaagde ongedaanmaking kan vorderen in die zin dat de verhuurder wordt veroordeeld tot terugbetaling van het te veel betaalde. Dat kan, mits dat niet in strijd komt met de eisen van de goede procesorde, ook na de conclusie van antwoord nog (r.o. 2.9).
