HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:843; ECLI:NL:HR:2013:846 en ECLI:NL:HR:2013:849 (Staat/Onteigenden)
Bij toepassing van de residuele methode ter bepaling van de schadeloosstelling voor gewonnen bodembestanddelen in het kader van een onteigening kan worden aangesloten bij exploitatiebegroting van andere, met het werk vergelijkbare projecten indien een exploitatiebegroting voor het werk waarvoor wordt onteigend ontbreekt.
Deze zaken betreffen onteigeningen in de provincie Limburg. Onteigend is voor de aanleg van de Hoogwatergeul Well-Aijen op de rechteroever van de Maas. In het onteigende bevinden zich bodembestanddelen die worden gewonnen bij de uitvoering van het werk waarvoor wordt onteigend. De onteigenden krijgen de waarde van deze bodembestanddelen vergoed. De rechtbank Roermond heeft de waarde daarvan in navolging van deskundigen bepaald door toepassing van een combinatie van de vergelijkingsmethode (een berekening door vergelijking met andere (vergelijkbare) grondverwervingstransacties) en de residuele methode (een berekening op basis van de winningsexploitatie van het project).
Waarderingsmethode
Bij toepassing van de residuele methode staat het de onteigeningsrechter naar het oordeel van de Hoge Raad vrij om aansluiting te zoeken bij de exploitatiebegroting die de onteigenaar voor de winning van de bodembestanddelen heeft opgesteld. Ontbreekt een dergelijke exploitatiebegroting voor het werk waarvoor wordt onteigend, zoals hier het geval is, dan staat niets eraan in de weg dat gebruik wordt gemaakt van exploitatiegegevens van met het werk vergelijkbare projecten, aldus de Hoge Raad. Voor zover de deskundigen en de rechtbank toepassing hebben gegeven aan de residuele methode, mochten zij dan ook gebruik maken van de exploitatiegegevens met betrekking tot een volgens hen vergelijkbaar project, het project Bosscherveld.
‘Premie uit handen breken’
De onteigende die door de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs te betalen dan de werkelijke waarde, lijdt daardoor een vermogensnadeel dat voor vergoeding in aanmerking komt. Daarom dient hem dan een ‘premie uit handen breken’ te worden vergoed. Voorwaarden voor toekenning van deze premie zijn (i) dat de onteigende zijn bedrijfsactiviteiten zal voortzetten op of in een onroerende zaak die hij ter vervanging zal verwerven, en (ii) dat voor de onteigende de noodzaak ontstaat om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven.
In een van de zaken kende de rechtbank een zogenaamde ‘premie uit handen breken’ toe. De rechtbank heeft met betrekking tot de premie de hiervoor weergegeven voorwaarden juist toegepast, volgens de Hoge Raad. Toch kan het oordeel van de rechtbank niet in stand blijven. De Staat heeft bij de rechtbank tegen toekenning van deze premie aangevoerd dat de deskundigen niet duidelijk hebben gemaakt welk belang erin kan zijn gelegen dat de onteigende op korte termijn vervangende grond verwerft. Daarbij heeft de Staat erop gewezen dat de rente van het vrijkomend kapitaal het verlies van het inkomen dat het gevolg is van de onteigening, goedmaakt. Volgens de Staat kon de onteigende daarom zonder bezwaar wachten tot het moment dat zich een geschikte mogelijkheid tot aankoop van vervangende grond voordoet. De rechtbank heeft dit essentiële standpunt van de Staat volgens de Hoge Raad niet (kenbaar) in haar beoordeling betrokken.
De Staat is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en de auteur en in de procedure bij de rechtbank door Bas ten Kate.
