HR 24 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:490
Het hof is buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden, door op zelf aangebrachte gronden te oordelen dat de ontbindende voorwaarde niet was vervuld.
Eiser tot cassatie heeft van verweerders een perceel landbouwgrond gekocht. In de koopovereenkomst was bepaald dat eiser de koop kon ontbinden indien hij er niet binnen een bepaalde termijn in zou slagen een wijziging van het bestemmingsplan te realiseren voor de bouw van een ‘landhuis’ op het perceel. Tot een wijziging van het bestemmingsplan is het niet gekomen, omdat de gemeente het door eiser gewenste landhuis “te pompeus” vond en ook bezwaar koesterde tegen de door eiser gewenste situering van het landhuis (evenwijdig aan de weg in plaats van haaks daarop). Hierop heeft eiser de ontbindende voorwaarde ingeroepen.
Verweerders vorderen in dit geding een verklaring voor recht dat eiser de ontbindende voorwaarde ten onrechte heeft ingeroepen, en veroordeling van eiser tot nakoming van de koopovereenkomst. Het geschil spitst zich toe op de vraag of met de term ‘landhuis’ in de ontbindende voorwaarde (gewoon) een grote vrijstaande woning was bedoeld (aldus verweerders) of een landhuis in de zin van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (aldus eiser).
Na bewijslevering heeft het hof de ontbindende voorwaarde in laatstgenoemde, bestemmingsplan-technische zin uitgelegd. Daarmee stond in beginsel vast dat eiser de ontbindende voorwaarde terecht had ingeroepen, want een wijziging van de bestemming in ‘landhuis’ was inderdaad niet (tijdig) gerealiseerd.
Toch koos het hof alsnog de kant van verweerders. Daartoe overwoog het hof dat de reden die noopte tot de aanvraag van de bestemming ‘landhuis’ uitsluitend was gelegen in de omvang en inhoud van de door eiser gewenste woning, te weten een vrijstaande woning tussen de 200 en 400 m2. Nu de bezwaren van de gemeente niet zagen op de omvang en inhoud van het gewenste landhuis, maar op de “sfeer en uitstraling” (te pompeus) en “situering” (evenwijdig aan de weg), oordeelde het hof dat het voor eiser “nog steeds mogelijk” was om een landhuis met de door hem gewenste omvang en inhoud te realiseren. In dat licht achtte het hof de ontbindende voorwaarde (toch) “niet vervuld”.
In cassatie klaagt eiser dat het hof met dit oordeel buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. Die klacht slaagt:
“3.3 (…) Door te oordelen dat de ontbindende voorwaarde niet was vervuld omdat de wensen van [eiser] die het motief waren voor het in de koopovereenkomst opnemen van deze bestemming op zichzelf konden worden gehonoreerd, en [eiser] de voorwaarde niet mocht inroepen op de grond dat zijn oorspronkelijke plannen enkel wegens de uitstraling en de situering van de te bouwen woning voor de gemeente onacceptabel waren, is het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden. [Verweerders] hebben immers niet als verweer gevoerd dat [eiser], ook als de bestemming ‘landhuis’ in de door hem te bewijzen zin zou moeten worden opgevat, zich desondanks niet op de ontbindende voorwaarde zou kunnen beroepen omdat het hem uitsluitend ging om de omvang van de woning.”
Ook klaagt eiser dat het hem helemaal niet uitsluitend ging om “omvang en inhoud” van de woning. Eiser had namelijk in feitelijke instanties aangevoerd dat hij zijn ‘droomhuis’ wilde realiseren en dat daarvoor de bestemming ‘landhuis’ noodzakelijk was (onder meer in verband met het gewenste oppervlak aan bijgebouwen en de wens om de voorgevel naar de straatzijde te keren). In het licht van deze stellingen acht de Hoge Raad ’s hofs oordeel onbegrijpelijk (r.o. 3.4).
De Hoge Raad doet de zaak zelf af door terug te grijpen op de uitkomst van de bewijslevering, te weten dat de ontbindende voorwaarde betrekking had op het kunnen realiseren van de bestemming ‘landhuis’ in de zin van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Daarmee staat vast, aldus de Hoge Raad, dat eiser zich terecht op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen (r.o. 3.5). Verweerders krijgen dus alsnog ongelijk: de vorderingen worden afgewezen (r.o. 3.6).
