HR 16 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:757 (Eisers / de Staat der Nederlanden)
Wanneer omstandigheden die hebben plaatsgevonden voor de peildatum in rechtstreeks verband staan met de op handen zijnde onteigening, kan de redelijkheid meebrengen dat die omstandigheden buiten beschouwing worden gelaten bij het bepalen van de waarde van het onteigende. Daarvoor is niet steeds vereist dat die ontwikkeling vooruitlopend op de onteigening op verzoek van, met medewerking van of met toestemming van de onteigenaar heeft plaatsgevonden.
Achtergrond en procesverloop
Een deel van het perceel van eisers tot cassatie is onteigend door de Staat ten behoeve van de verbreding van de A2. Vooruitlopend op de onteigening hadden zij het deel van het perceel dat zou overblijven verkocht aan een derde, onder de opschortende voorwaarde van een planologische wijziging voor dat perceel. In de onteigeningsprocedure maakten eisers aanspraak op vergoeding van het onteigende op basis van dezelfde prijs per m2 als zij hadden gekregen voor het verkochte gedeelte. Volgens eisers zouden zij zonder onteigening namelijk het perceel in één keer als geheel hebben verkocht tegen diezelfde prijs.
De deskundigen hadden eisers in dit betoog gevolgd, zij het dat zij een beperkte afslag op de prijs per m2 redelijk achtten. De waarde van het onteigende werd door hen gewaardeerd op ruim € 880.000.
De rechtbank oordeelde anders. Eisers waren volgens de rechtbank op de peildatum geen eigenaar meer van het overblijvende, waardoor een verkoop als geheel niet meer mogelijk was. Er bestond volgens de rechtbank ook geen aanleiding om die eerdere transactie buiten beschouwing te laten. Eisers hadden het overblijvende geheel vrijwillig en op eigen initiatief verkocht en niet vooruitlopend op de onteigening op verzoek van, met medewerking van of met toestemming van de onteigenaar. De rechtbank waardeerde het onteigende daarom op € 44.000. De onteigenden hebben cassatieberoep ingesteld tegen deze beslissing.
Beoordeling in cassatie
Het cassatieberoep slaagt volgens de Hoge Raad. Allereerst is het oordeel van de rechtbank dat eisers op de peildatum geen eigenaar meer waren van het overblijvende volgens de Hoge Raad onbegrijpelijk. Er stond, aldus de Hoge Raad, immers vast dat de levering van het overblijvende op de peildatum nog niet had plaatsgevonden.
Ook getuigt het oordeel van de rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting. De Hoge Raad stelt voorop dat bij het bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag waarop het vonnis houdende de vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers (art 40a Ow (oud)). De feiten en omstandigheden zoals die op die dag bestonden, vormen uitgangspunt bij de bepaling en begroting van de schadeloosstelling voor onteigening (zie CB 2021-85).
De redelijkheid kan een uitzondering op dit uitgangspunt rechtvaardigen om te waarborgen dat de werkelijke waarde van het onteigende wordt vergoed. Een toepassing daarvan is volgens de Hoge Raad de eliminatieregel van art. 40c Ow (oud). Op grond daarvan wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden met voor of nadelen teweeggebracht door (de plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt of daarmee samenhangende overheidswerken.
In cassatie is uitgangspunt dat de onteigenden voor de peildatum het overblijvende vrijwillig hebben verkocht. Tegelijkertijd blijkt volgens de Hoge Raad uit de stellingen van partijen en de gedingstukken dat de onteigening haar schaduw vooruit heeft geworpen; de verkoop van het overblijvende stond in rechtstreeks verband met de op handen zijnde onteigening. Zo zijn de grenzen van het overblijvende uitsluitend bepaald door het werk waarvoor onteigend wordt. Dat de onteigenden op de peildatum het overblijvende al hadden verkocht, belet volgens de Hoge Raad daarom niet dat op grond van de redelijkheid de verkoop van het perceel als geheel tot uitgangspunt kan worden genomen bij het bepalen van de schadeloosstelling. De enkele omstandigheid dat eisers het overblijvende geheel vrijwillig en op eigen initiatief hebben verkocht, en niet vooruitlopend op de onteigening op verzoek van, met medewerking van of met toestemming van de onteigenaar, kan in een geval als dit volgens de Hoge Raad niet de beslissing dragen dat de verkoop van het overblijvende niet hoeft te worden weggedacht. De klachten van eisers slagen daarom volgens de Hoge Raad.
Ook de klachten in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep van de Staat slagen. Daarin had de Staat geklaagd over de vaststelling van de kosten voor rechtsbijstand door de rechtbank.
De Hoge Raad vernietigd daarom de uitspraak van de rechtbank en verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het hof ’s-Hertogenbosch. Deze beslissingen zijn in lijn met de conclusie van A-G Valk.
De Staat is in deze procedure bijgestaan door Martijn Scheltema en de auteur.
