HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:765 (Gemeente Amsterdam / X)
Het hof heeft te strenge eisen gesteld aan de bepaalbaarheid (art. 6:227 BW) van de korting van de afkoopsom van de erfpachtcanon, door te vergen dat deze korting in de aanbiedingsbrief wordt genoemd of daaruit kan worden opgemaakt. Voldoende is dat de korting overeenkomstig de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling kan worden berekend, bijvoorbeeld door bij het bepalen van de korting aan te sluiten bij de omvang van de korting op de jaarlijks verschuldigde canonbedragen.
Achtergrond van deze zaak
Verweerster in cassatie (hierna: X) heeft sinds 2006 een appartement in Amsterdam in erfpacht. Omdat het eerste erfpachttijdvak in 2012 zou eindigen, heeft de Gemeente Amsterdam (eiseres in cassatie, hierna: de Gemeente) in 2009 bij aanbiedingsbrief een aanbod gedaan voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak. In deze brief zijn vier betalingsmogelijkheden voorgesteld: een jaarlijkse canon van ± € 1.500,- per jaar, twee vaste canons (voor respectievelijk 10 en 25 jaar) en een afkoopsom van ± € 32.500,-.
De brief vermeldde, kort gezegd, dat X aanspraak maakte op twee soorten korting. In de eerste plaats was de “ingroeiregeling” op X van toepassing, op grond waarvan X de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon zou krijgen waardoor de overgang naar de nieuwe (hogere) canon werd vergemakkelijkt. Aldus zou het eerste jaar de oude canon plus 1/3 van het verschil met de nieuwe canon zijn verschuldigd en het tweede jaar de oude canon plus 2/3 van het verschil met de nieuwe canon. De brief vermeldde dat deze kortingen nog niet waren verwerkt in de afkoopsom en de canonbedragen, maar dat zij in de (toekomstige) nota’s zouden worden opgenomen. In de tweede plaats vermeldde de aanbiedingsbrief een korting van 40% op de prijs per vierkante meter, omdat het erfpachtrecht meer dan tien jaar oud was.
In 2011 is X met de nieuwe canon akkoord gegaan, waarbij X aangaf de canonbetaling bij wege van de afkoopsom te willen voldoen. De Gemeente gaf daarop bij brief aan dat het te betalen bedrag vanwege de (korting ingevolge de) ingroeiregeling ± € 31.200,- zou zijn. X verkeerde daarentegen in de veronderstelling dat ook de 40% korting op de prijs per vierkante meter nog niet in het bedrag van ± € 32.500,- was verwerkt en dat de afkoopsom daarmee ± € 20.000,- zou bedragen.
X heeft daarop een procedure aanhangig gemaakt en (primair) gevorderd dat geen overeenkomst tot stand was gekomen, nu het aanbod van de Gemeente niet voldoende bepaalbaar was. In tegenstelling tot de rechtbank, oordeelde het hof dat geen overeenkomst tot stand was gekomen. Volgens het hof was het aanbod niet voldoende bepaalbaar, nu de aanbiedingsbrief niet duidelijk maakte op welke wijze de korting (ingevolge de “ingroeiregeling”) op de afkoopsom moest worden berekend. De gemeente heeft tegen dit oordeel cassatieberoep ingesteld.
Cassatie
In cassatie klaagt de Gemeente (onder meer) dat het hof een te beperkte maatstaf heeft aangelegd door te vergen dat het concrete bedrag van de afkoopsom in de aanbiedingsbrief wordt genoemd of dat dit bedrag hier zelfstandig uit kan worden opgemaakt.
De Hoge Raad acht de klacht gegrond. De Hoge Raad haalt daartoe allereerst (rov. 3.5.1) de parlementaire geschiedenis bij art. 6:227 BW aan, waaruit blijkt dat aan de eis van bepaalbaarheid wordt voldaan indien de verbintenissen eventueel achteraf aan de hand van tevoren vaststaande criteria kunnen worden vastgesteld en dat de vaststelling mede wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) en overweegt voorts (rov. 3.5.2):
“Gelet op het voorgaande geeft het oordeel van het hof blijk van een onjuiste rechtsopvatting, doordat daarin te strenge eisen zijn gesteld aan de bepaalbaarheid van de korting op de afkoopsom. Dat in de aanbiedingsbrief en de toelichting daarop niet is vermeld op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling moet worden berekend voor zover het de afkoopsom betreft, sluit immers niet uit dat de aanbiedingsbrief en toelichting daarvoor ook voor de wederpartij voldoende aanknopingspunten kunnen bevatten, bijvoorbeeld door bij het bepalen van de korting op de afkoopsom aan te sluiten bij de omvang van de korting op de jaarlijks verschuldigde canonbedragen. Bovendien wijst de Gemeente terecht erop dat zij in de aanbiedingsbrief heeft vermeld dat de korting waarop de ingroeiregeling recht geeft, niet in de in deze brief genoemde afkoopsom en canonbedragen is verwerkt maar pas zal worden verwerkt in de nota die de Gemeente te zijner tijd zal sturen; dat brengt, gelet op hetgeen hiervoor in 3.5.1 is overwogen, mee dat zij de korting overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid dient te berekenen en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling (vgl. ook HR 6 mei 1960, NJ 1961/366).”
De Hoge Raad vernietigt het arrest daarop en verwijst het geding naar het Hof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing.
A-G Van Peursem concludeerde tot verwerping nu de vraag naar de bepaalbaarheid van een aanbod een feitelijke kwestie is en hij het oordeel van het hof begrijpelijk achtte (zie: § 4.6 – § 4.8).
