HR 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2277
Een erfdienstbaarheid van licht houdt in dat het dienende erf lichtinval moet toelaten op het heersende erf, in dit geval “voor de toetreding van licht in de oostgevel van de verkochte schuur”. Nu de vestigingsakte in het onderhavige geval geen beperkingen op het recht op lichtinval bevatte en onder art. 727 (oud) BW een erfdienstbaarheid van licht in beginsel aanspraak geeft op een onbelemmerde lichtinval, heeft het hof ten onrechte geoordeeld dat de gevestigde erfdienstbaarheid de schutting met haar huidige hoogte toestaat.
Achtergrond van de zaak
Deze zaak betreft een geschil tussen buren. De heer A (eiser in cassatie) is sinds 1962 eigenaar van een perceel. De heer en mevrouw B (verweerders in cassatie) zijn sinds 1999 eigenaar van een daaraan grenzend perceel. In 1965 is bij notariële akte het achterste gedeelte van dit perceel afgesplitst en verkocht en geleverd aan de heer A. Op dit achterste gedeelte staat een schuur. In de akte notariële akte is een erfdienstbaarheid van licht gevestigd. Het heersend erf is het erf van de heer A. Het dienend erf is het erf van de heer en mevrouw B.
De heer en mevrouw B hebben op enig moment de schutting die aan de achterzijde van hun perceel over de breedte daarvan tegenover de schuur loopt, verhoogd. In het onderhavige geschil staat, voor zover van belang, de vraag centraal of het verhogen van de schuur toelaatbaar is, gelet op de in de vestigingsakte opgenomen erfdienstbaarheid van licht.
De rechtbank heeft de vordering van de heer A om de schutting ten overstaan van de schuur niet hoger te laten zijn dan één meter, afgewezen. Het hof heeft dit vonnis (behoudens één punt, dat in cassatie geen rol speelt) bekrachtigd. Daartoe heeft het hof de vestigingsakte uitgelegd en in de kern geoordeeld dat deze vestigingsakte de plaatsing van de schutting niet verbiedt. De heer A heeft tegen deze uitspraak cassatieberoep ingesteld.
De erfdienstbaarheid van licht naar oud recht
Tot 1 januari 1992 bevatte art. 727 (oud) BW een specifieke bepaling over de erfdienstbaarheid van licht. Deze bepaling luidde als volgt:
“Hij die het regt van erfdienstbaarheid van uitzigt of van licht heeft, mag zoo vele vensters of lichten maken als hij goedvindt; maar hij mag, na te hebben gebouwd of van zijn regt gebruik gemaakt, dezelver getal in het vervolg niet vermeerderen. Door ligt wordt alleen het noodige ligt, zonder uitzigt, verstaan.”
Het was vaste rechtspraak dat een erfdienstbaarheid van licht de eigenaar van het dienende erf mede verbood om zodanig te bouwen dat daardoor het scheppen van licht voor het heersende erf verminderd werd, zonder dat nodig was dat dit verbod expliciet in de vestigingsakte was opgenomen. In zijn conclusie licht A-G Valk deze rechtspraak nader toe en beschrijft hij dat de daarin gegeven uitleg aan art. 727 (oud) BW rechtstreeks in het Romeins recht wortelt.
Cassatie
In cassatie is bestrijdt de heer A, voor zover van belang, het oordeel van het hof dat de erfdienstbaarheid van licht niet aan het verhogen van de schutting in de weg staat.
De Hoge Raad oordeelt dat dit oordeel van het hof onjuist, dan wel onbegrijpelijk is. Daarbij overweegt de Hoge Raad dat een erfdienstbaarheid van licht inhoudt dat het dienende erf lichtinval moet toelaten op het heersende erf, in dit geval “voor de toetreding van licht in de oostgevel van de verkochte schuur”. De vestigingsakte bevat in onderhavig geval geen beperkingen op het recht op lichtinval, anders dan de bepaling dat de eigenaar van het lijdende erf kan verlangen (kennelijk om het uitzicht op het erf weg te nemen) dat de ramen worden witgekalkt of vervangen door ondoorzichtige ramen.
Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat voor de uitleg van onderhavige vestigingsakte van belang is dat ten tijde van de totstandkoming ervan art. 727 (oud) BW gold, op grond waarvan een erfdienstbaarheid in beginsel aanspraak geeft op een onbelemmerde lichtinval. Naar A-G Valk in zijn conclusie opmerkte, had het hof dit in zijn oordeel over het hoofd gezien. De Hoge Raad overweegt vervolgens dat de heer A er in deze procedure op heeft gewezen dat hij en de rechtsvoorganger(s) van de heer en mevrouw B de erfdienstbaarheid ook in deze zin hebben bedoeld en zich daarnaar hebben gedragen.
De Hoge Raad overweegt dat dit een en ander erop wijst dat de erfdienstbaarheid van licht de beperking van de lichtinval door de schutting met haar huidige hoogte niet toestaat. Nu het hof hier geen aandacht aan heeft besteed bij zijn oordeel, schiet zijn motivering tekort.
De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest van het hof en verwijst het geding naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing.
