HR 11 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1578 (VvE/Gemeente Bloemendaal).
Bij ernstig tekortschieten van de erfpachter kan de eigenaar de erfpacht opzeggen. In dat geval heeft de erfpachter wel recht op een vergoeding van de waarde van het zakelijk recht, met aftrek van wat de eigenaar nog te vorderen heeft. Wanneer het erfpachtrecht in appartementsrechten is gesplitst, geldt datzelfde voor de gewezen eigenaar van het appartementsrecht. Hiervan kan niet ten nadele van de voormalig rechthebbende worden afgeweken. In de erfpachtakte kan een regeling worden opgenomen voor de wijze waarop die waarde van het zakelijk recht moet worden bepaald. Omdat niet ten nadele van de voormalig rechthebbende kan worden afgeweken van de verplichting van de eigenaar om de waarde van het zakelijk recht te vergoeden, is een in de akte opgenomen regeling nietig als deze niet in redelijkheid kan worden geacht ertoe te strekken dat minstens de naar objectieve maatstaven vast te stellen waarde van het zakelijk recht wordt bepaald. Wanneer de opgenomen regeling niet nietig is, kan deze in een concreet geval alsnog buiten toepassing blijven als het resultaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
In deze zaak staat een erfpachtrecht centraal dat in veertien (onder)appartementsrechten was gesplitst. De aanleiding van deze procedure was een bindend advies over de (herziene) hoogte van de jaarlijkse erfpachtcanon. De VvE had vernietiging van de bindend adviesovereenkomst ingeroepen, en vroeg de rechter dit te bevestigen. Het arrest van de Hoge Raad gaat echter niet in op de vernietiging van het bindend advies, maar alleen op de waarde van de appartements- en erfpachtrechten. De VvE had ook een verklaring voor recht gevorderd dat art. 9 van de erfpachtakte, dat bepaalde op welke manier de waarde van het appartementsrecht moest worden vastgesteld, nietig is.
Die waarde is van belang wanneer de erfpacht wordt opgezegd of het appartementsrecht wordt toegewezen aan de grondeigenaar wegens langdurige wanbetaling of ernstig tekortschieten in het nakomen van andere plichten. Op grond van art. 5:87 BW is de grondeigenaar na het einde van de erfpacht verplicht om de waarde die de erfpacht op dat moment aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij van de erfpachter te vorderen heeft. Art. 5:116 BW maakt hierop aanvullingen voor de situatie dat het erfpachtrecht is gesplitst. De grondeigenaar is verplicht de waarde die het appartementsrecht heeft op het tijdstip van de inschrijving aan de gewezen appartementseigenaar te vergoeden, na aftrek van wat hij van hem uit hoofde van de erfpacht te vorderen heeft.
Regeling voor waardebepaling
Art. 5:116 lid 6 BW bepaalt dat in de vestigingsakte kan worden aangegeven op welke wijze de waarde van het appartementsrecht zal worden bepaald. De Hoge Raad stelt voorop dat in deze mogelijkheid kennelijk is voorzien omdat deze waarde afhankelijk is van waarderingen waarover in redelijkheid verschil van mening kan bestaan. De in de akte opgenomen regeling moet ertoe strekken die in art. 5:116 lid 5 bedoelde waarde te bepalen op een vooraf tussen partijen vastgestelde wijze, zodat daarover naderhand zo min mogelijk discussie kan ontstaan.
Art. 5:87 BW bevat niet een daarmee corresponderende bepaling. De Hoge Raad beslist echter dat wel degelijk in de akte wordt vastgelegd op welke manier de waarde van het erfpachtrecht zal worden bepaald.
Beide artikelen laten dus toe dat wordt vastgelegd op welke manier de waarde van het erfpachtrecht of appartementsrecht wordt vastgesteld. Van het recht op vergoeding van de waarde van het erfpacht- of appartementsrecht kan op grond van art. 5:116 lid 7 en 5:87 lid 3 niet worden afgeweken ten nadele van de erfpachter of appartementseigenaar; deze afwijking is nietig. Dat brengt mee dat een regeling voor het bepalen van de waarde van het erfpacht- of appartementsrecht nietig is, als deze niet in redelijkheid kan worden geacht ertoe te strekken dat minstens de (naar objectieve maatstaven vast te stellen) waarde van het erfpacht- of appartementsrecht wordt bepaald.
Het hof had dit miskend, omdat het had geoordeeld dat partijen vrij zijn in het bepalen van de hoogte van de waardevergoeding en dat aan de geldigheid van de erfpachtakte niet afdoet dat de te vergoeden waarde lager is dan de marktwaarde op het relevante peilmoment. Het hof had moeten onderzoeken of het artikel voldeed aan de hiervoor genoemde maatstaf. De Hoge Raad vernietigt en verwijst dan ook.
Wanneer de opgenomen regeling weliswaar niet nietig is, kan deze in een concreet geval alsnog buiten toepassing blijven als het resultaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW).
De Hoge Raad verwerpt de andere klachten van het middel, die wel ingingen op (de vernietiging van) het bindend advies. A-G Langemeijer concludeerde tot verwerping van het cassatieberoep. Hij ging ervan uit dat er verschillende methode zijn om de waarde van een erfpachtrecht te berekenen en daar dus ook verschillende (soorten) waardes uit kunnen komen.
