HR 2 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:828
Gelet op de wettelijke omschrijvingen van enerzijds huur (art. 7:201 lid 1 BW) en anderzijds bruikleen (art. 7A:1777 BW) is voor de beantwoording van de vraag of de overeenkomst in deze zaak, op grond waarvan de gemeente een woning in gebruik heeft gegeven, moet worden aangemerkt als huur of bruikleen relevant of de vergoeding die de bewoonster betaalde is aan te merken als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW. Onbegrijpelijk oordeel van het hof dat dit het geval was.
De casus en de vordering
Bewoonster bewoont sinds 2007 een woning van de gemeente Rotterdam te Rotterdam. Zij heeft de woning destijds in gebruik gekregen op basis van een oppascontract. Voor de kosten van onder meer gas en elektra was zij een vast bedrag van € 175 per maand verschuldigd. Bewoonster heeft in 2011 met Alvast – de leegstandsbeheerder en gevolmachtigde van de Gemeente – een zogenoemde dienstverleningsovereenkomst en een bruikleenovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Zij is toen in de woning blijven wonen. Zij betaalde vanaf 2011 een vergoeding van aanvankelijk € 125 en later € 150 per maand. De Gemeente en Alvast hebben de bruikleenovereenkomst opgezegd tegen 6 juni 2019. Bewoonster heeft geweigerd de woning te ontruimen.
De gemeente en Alvast vorderen, primair en kort gezegd, een verklaring voor recht dat sprake is van een bruikleenovereenkomst die rechtsgeldig is opgezegd en dus per 6 juni 2019 is geëindigd, met veroordeling van bewoonster tot ontruiming.
Het oordeel van het hof
Het hof heeft de vordering van de gemeente en Alvast afgewezen. Het oordeelde dat de bewoonster in de woning zou verblijven op basis van een huurovereenkomst met de bijbehorende huurbescherming. Het hof achtte het begrijpelijk dat met leegstandsbeheer kosten zijn gemoeid en dat een forfaitaire kostenvergoeding, te betalen door de gebruikers van de panden, op haar plaats kan zijn, maar in dit geval zou sprake zijn van bijzondere omstandigheden. Daardoor zou de vergoeding slechts in beperkte mate zijn te relateren aan relevante beheerskosten. Volgens het hof ging het om de volgende omstandigheden:
(i) Bewoonster is vanaf 2011 opeens een extra bedrag per maand gaan betalen, terwijl de situatie dezelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden;
(ii) De hoogte van het verschuldigde bedrag was méér dan louter symbolisch;
(iii) Alvast zou geen acquisitie hebben hoeven plegen, aangezien bewoonster in de door haar al gebruikte woning is gebleven;
(iv) Niet zou zijn in te zien op welke grond bewoonster zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud.
In ieder geval een deel van de vergoeding van uiteindelijk € 150 kon daarom volgens het hof niet worden toegerekend aan de beheerskosten. Dit deel moest daarom worden beschouwd als tegenprestatie voor het gebruik van de woning in de zin van art. 7:201 lid 1 BW, zodat sprake was van huur.
De Hoge Raad
De Hoge Raad acht het cassatieberoep van de gemeente tegen dit oordeel gegrond. Hij stelt de wettelijke omschrijvingen van, enerzijds, huur en, anderzijds, bruikleen voorop:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW). Bruikleen is de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder voorwaarde dat degene die de zaak ontvangt, deze, na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd, zal teruggeven (art. 7A:1777 BW). Voor de beantwoording van de vraag of de overeenkomst in deze zaak moet worden aangemerkt als hetzij huur van de woning hetzij bruikleen van de woning is dus relevant of de (…) vergoeding is aan te merken als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW.”
Volgens de Hoge Raad is het oordeel van het hof dat sprake is van een zodanige tegenprestatie, niet begrijpelijk. In cassatie geldt als onbestreden uitgangspunt dat bij leegstandsbeheer een forfaitaire kostenvergoeding op haar plaats kan zijn. Slechts de door het hof vermelde omstandigheid dat Alvast in dit geval geen acquisitie heeft hoeven plegen, heeft betrekking op de door de Gemeente en Alvast aangevoerde – en door bewoonster niet weersproken – lijst met gemiddelde kosten waaruit de vergoeding is opgebouwd. Als de post acquisitie buiten beschouwing wordt gelaten, resteert gelet op die lijst nog gemiddeld een bedrag van € 177,50. Dat bedrag is hoger dan de door Alvast van bewoonster bedongen vergoeding van laatstelijk € 150. Gelet op de gedingstukken is namelijk niet zonder meer begrijpelijk dat sprake zou zijn van ‘eigenaarsonderhoud’. De omstandigheden dat bewoonster vanaf 2011 “opeens” een extra bedrag per maand is gaan betalen, terwijl de situatie dezelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden, en dat het verschuldigde bedrag méér was dan louter symbolisch, kunnen bovendien het oordeel niet dragen dat de door Alvast bedongen vergoeding voor een deel niet aan relevante beheerskosten is te relateren en dus als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van art. 7:201 lid 1 BW.
Afdoening
De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest en verwijst de zaak naar het hof Amsterdam. Dit oordeel wijkt af van de conclusie van A-G Van Peursem, die tot verwerping van het cassatieberoep had geconcludeerd.
De gemeente werd in cassatie bijgestaan door de auteur.
