HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2012:BU7412
Als mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper, en de verkoper weigert mee te werken aan opmaken en ondertekenen van de koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
Art. 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een woonhuis door een particuliere koper schriftelijk wordt aangegaan. De koper wordt, gelet op art. 3:39 BW, dus nog niet gebonden wanneer hij het mondeling eens is geworden met (de makelaar van) de verkoper, maar pas wanneer beide handtekeningen onder de koopakte staan. Nadat hij de tussen partijen opgemaakte akte heeft ontvangen, kan hij die bovendien gedurende drie dagen alsnog straffeloos ontbinden (art. 7:2 lid 2 BW). Deze bepalingen zijn op 1 september 2003 ingevoerd uit het oogpunt van consumentenbescherming en om het aantal geschilprocedures tussen kopers en verkopers te verminderen. Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd geven, zo is het idee, de koper de mogelijkheid om zich van deskundig advies te laten voorzien bij de koop van een woning. Dat was zeker in de toen nog overspannen huizenmarkt geen overbodige luxe.
Geen uitgemaakte zaak was of ook de verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen om onder de mondeling “gesloten” koop uit te komen. Weliswaar maakt de wet wel duidelijk dat door de mondelinge overeenstemming nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar er bestonden verschillende opvattingen over de vraag of de verkoper na mondelinge overeenstemming gehouden kon zijn tot medewerking aan opmaken en ondertekenen van de schriftelijke koopakte of tot betaling van vervangende schadevergoeding.
Waarschijnlijk omdat een (particuliere) koper niet snel over een kwestie als deze doorprocedeert tot de Hoge Raad, was nog nooit een definitief antwoord op deze vraag gekomen. Omdat het over een duidelijke rechtsvraag gaat waarover uiteenlopende rechtspraak zich ontwikkelt, leende de vraag zich echter goed voor cassatie in het belang der wet; de Commissie cassatie in het belang der wet had in haar eerste verslag deze vraag zelfs al geïdentificeerd.
Een geschikte zaak had zich voorgedaan bij de rechtbank Breda (vonnis van 24 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2008:BB6668). Koper en verkoper bereikten mondeling overeenstemming, maar de verkoper ondertekende de koopakte nog niet, omdat hij de financiering van zijn nieuwe huis niet rond kreeg. De koper eiste daarop medewerking aan de koopovereenkomst. Dat werd door de verkoper geweigerd. De koper vorderde toen schadevergoeding wegens hogere woonkosten en extra verhuiskosten. Ook dat werd door de verkoper afgewezen, omdat de koopakte nooit was getekend. De rechtbank stelde de verkoper in het gelijk. Advocaat-generaal Wuisman (formeel: de procureur-generaal) heeft vervolgens een vordering tot cassatie in het belang der wet ingesteld en geconcludeerd dat de verkoper zich niet op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen.
De Hoge Raad geeft een genuanceerde beslissing:
“[I]ndien wordt aangenomen dat ook de verkoper zich op de daarin gestelde eis van een schriftelijk aangegane overeenkomst mag beroepen, [zou] de positie van de particuliere koper door de onderhavige wetswijziging in die zin zijn verslechterd dat voordien de verkoper jegens hem was gebonden zodra wilsovereenstemming over de beoogde overeenkomst was bereikt, terwijl deze zich na invoering van art. 7:2 aan de rechtsgevolgen van een mondeling bereikte wilsovereenstemming kan onttrekken zolang geen schriftelijke vastlegging daarvan heeft plaatsgevonden. Dat staat op gespannen voet met de consumentenbeschermende strekking van de onderhavige bepaling. Deze consequentie is daarom alleen aanvaardbaar als ook de verkoper een particulier is. Zou dit anders zijn dan zou bovendien de professionele verkoper van een woonhuis in een betere positie verkeren tegenover een particuliere koper, dan tegenover een koper die deze hoedanigheid niet bezit. Als art. 7:2 zijn bescherming tot alle verkopers zou uitstrekken, zou de professionele verkoper immers tegenover een particuliere koper pas zijn gebonden wanneer schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden, terwijl hij tegenover een professionele koper al kan zijn gebonden wanneer tussen partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst.”
Een particuliere verkoper kan zich dus wél op het schriftelijkheidsvereiste beroepen en kan niet tot medewerking aan de koopakte worden gedwongen of tot schadevergoeding worden veroordeeld. Voor een professionele verkoper geldt dit echter niet.
Ten slotte overweegt de Hoge Raad nog dat het in theorie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou kunnen zijn dat de verkoper (of de koper!) zich op het ontbreken van schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming kan beroepen. Dat doet zich echter nog niet voor als bijvoorbeeld de verkoper een beter bod krijgt of de koper toch liever een ander huis wil kopen, want het schriftelijkheidsvereiste geeft beide partijen nu juist ruimte van de koop af te zien. In het uitzonderlijke geval dat de redelijkheid en billijkheid een beroep op het schriftelijkheidsvereiste toch onaanvaardbaar maakt, is schadevergoeding echter de enige sanctie, niet het alsnog moeten medewerken aan de koop.
