HR 21 juni 2013, LJN BZ5346 (Beheer- en Beleggingsmaatschappij De Molensteen B.V./X c.s.)
Art. 7:368 en 7:369 lid 2 BW strekken ertoe dat de pachter aan de hand van de in de opzegging vermelde gronden kan bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen. Oordeel hof dat standpunt van verpachter in beëindigingsprocedure (ongeoorloofde) aanvulling vormt op in de opzegging vermelde grond, is onjuist noch onbegrijpelijk.
Inleiding
Voor de opzegging van een pachtovereenkomst gelden specifieke vormvoorschriften. Art. 7:368 BW bepaalt in dit verband dat een opzegging nietig is, indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. Dit is mede van belang met het oog op art. 7:369 lid 2 BW, dat bepaalt dat de verpachter op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de pachtovereenkomst eindigt.
Ratio van deze bepalingen is dat de pachter aan de hand van de in de opzegging vermelde gronden kan bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel of hij het op een procedure wil laten aankomen. Tegen deze achtergrond wordt volgens de heersende leer aangenomen dat, indien eenmaal een beëindigingsprocedure is geëntameerd, de verpachter de gronden voor opzegging slechts beperkt mag wijzigen of aanvullen. Voorkomen moet worden dat de pachter wordt overvallen met gronden die voor de verpachter mogelijk meer kansrijk zijn. Vergelijk in dit verband HR 13 juni 2008, LJN BC6116, NJ 2008/338 (To/Wong) over de vergelijkbare opzeggingsbepalingen van art. 7:294 en 7:295 lid 2 BW terzake van een huurovereenkomst betreffende middenstandsbedrijfsruimte.
Casus
In het onderhavige geval had de verpachter de overeenkomst met twee pachters opgezegd en zich onder meer beroepen op de opzeggingsgrond van art. 7:370 lid 1, aanhef en sub a BW (‘slechte bedrijfsvoering’). In dit verband werd in de opzegging uitsluitend vermeld dat de pachters zich niet als goed pachters hadden gedragen. In de procedure betoogde de verpachter – voor het eerst – dat de pachters gronden, die bij uitstek geschikt zouden zijn als weidegrond, hadden gebruikt voor de teelt van akkerbouwgewassen.
De appelrechter heeft de beëindigingsvordering van de verpachter afgewezen. Daartoe nam hij in aanmerking dat het verwijt terzake het gebruik van de verpachte gronden niet kan worden beschouwd als een uitwerking van een reeds in de opzegging gebezigd verwijt en daarom buiten beschouwing moet blijven. De appelrechter verwees daarbij naar het bepaalde in art. 7:369 lid 2 BW.
Cassatie
In cassatie betoogde de verpachter dat het hof art. 7:369 lid 2 BW te restrictief heeft uitgelegd door kennelijk aan te nemen dat de opzeggingsgronden reeds in de opzegging nader en tot in detail dienen te worden uitgewerkt.
De Hoge Raad verwerpt dit betoog. Daartoe neemt het college de strekking van art. 7:369 lid 2 BW en 7:368 BW tot uitgangspunt:
“3.5 Art. 7:369 lid 2 BW strekt samen met art. 7:368 BW, waarin is bepaald dat de opzegging op straffe van nietigheid de gronden dient te vermelden die tot de opzegging hebben geleid, ertoe dat de pachter aan de hand van de in de opzegging vermelde gronden kan bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 6.2).”
Gezien deze strekking en de enkele vermelding in de opzegging dat de pachters zich in de bedrijfsvoering niet als goede pachters hadden gedragen, is het oordeel van het hof volgens de Hoge Raad onjuist noch onbegrijpelijk. Daarbij herformuleert het college het oordeel van het hof aldus, dat deze in de sleutel van aanvulling van de opzegging komt te staan: volgens de Hoge Raad hield het oordeel van het hof in dat de verpachter de opzeggingsgrond van art. 7:370 lid 1, aanhef onder a, BW niet in de procedure op de voet van art. 7:369 BW kan aanvullen met het verwijt terzake het door de pachters van de gronden gemaakte gebruik. Zie rov. 3.6 van het arrest van de Hoge Raad.
Deze uitspraak sluit, voor zover het de strekking van art. 7:368 en 7:369 lid 2 BW betreft, aan bij de overwegingen van de Hoge Raad terzake de vergelijkbare huurrechtelijke bepalingen van art. 7:294 en 7:295 lid 2 BW in het al eerder genoemde To/Wong-arrest.
Uit de uitspraak kan worden afgeleid, dat de verpachter die wil opzeggen op de grond van art. 7:370 lid 1, aanhef en sub a BW, er goed aan doet om reeds in zijn opzegging aan te geven waarin de slechte bedrijfsvoering van de pachter naar zijn mening bestaat. Overigens komt het bij de vraag, of de wijze waarop de opzegging is gemotiveerd zich voldoende in de strekking van art. 7:368 en 7:369 lid 2 BW laat inpassen, uiteindelijk aan op uitleg van de opzegging en de daarop in de beëindigingsprocedure gegeven nadere aanvulling. Dat kan ook worden afgeleid uit het To/Wong-arrest, waarin de verhuurder wél enige ruimte werd gelaten voor wijziging van de in de opzegging vermelde grond.
De pachters zijn in cassatie bijgestaan door Hans van Wijk en Mette van Asperen en in de feitelijke instanties door Bob Gasseling.
