HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899 (KNVvL c.s./Staat)
Nadere invulling definitie ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in art. 7:230a BW. Hoge Raad zoekt aansluiting bij definitie ‘gebouw’ als omschreven in art. 1, aanhef en onder c Woningwet. Enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet voldoende om als ‘gebouwde onroerende zaak’ in deze zin te kunnen worden aangemerkt.
De huurder van een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte is in de zin van art. 7:232 e.v. BW noch bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW, kan na het einde van de huurovereenkomst aanspraak maken op de regeling van ontruimingsbescherming, zoals neergelegd in art. 7:230a BW. Die bescherming komt er op neer dat de huurder in rechte verlenging kan verzoeken van de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden.
In procedures op de voet van art. 7:230a BW komt soms de vraag aan de orde, of de huurder wel een gebouwde onroerende zaak heeft gehuurd.
Zo heeft het Hof Amsterdam in 2005 moeten oordelen over de vraag of de huurder van een parkeerterrein aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW. Het hof beantwoordde die vraag ontkennend met een verwijzing naar de Huurwet, waarin vóór 1 augustus 2003 een vergelijkbare regeling als thans neergelegd in art. 7:230a BW was opgenomen. Artikel 1 lid 3 onder c van de Huurwet (oud) bevatte een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Het hof wees erop dat in deze definitie het begrip ‘gebouw’ centraal staat. Gelet daarop meende het hof dat een parkeerterrein, dat niet gebouwd is, maar wordt aangelegd, geen gebouwde onroerende zaak is als bedoeld in art. 7:230a BW. Zie: Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005/47, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4583. Deze lijn is doorgezet in een vergelijkbare casus uit 2011; zie Hof Amsterdam 18 januari 2011, WR 2011/122, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU6780.
In de onderhavige zaak ging het om de vraag, of een landingsbaan op de voormalige militaire vliegbasis Valkenburg (Z-H), terzake waarvan de Staat met de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart, hierna: KNVvL, een huurovereenkomst had gesloten, een gebouwde onroerende zaak is als bedoeld in art. 7:230a BW. Het Haagse hof meende dat dit niet het geval is en volgde daarbij een vergelijkbare redenering als in de hiervoor weergegeven jurisprudentie van het Amsterdamse hof. Het resultaat daarvan was dat de zweefvliegsportclubs aan wie KNVvL een ondergebruiksrecht had gegeven, de landingsbaan moesten ontruimen. Dit in verband met de herontwikkeling van het terrein van de voormalige vliegbasis.
In cassatie ging het onder meer om de vraag of dit oordeel van het Haagse hof rechtens juist en begrijpelijk was. KNVvL wees daarbij op haar stelling in appel dat de landingsbaan een fundering heeft met een diepte van 2,5 meter (zodat daarop zware vliegtuigen konden landen).
De Hoge Raad sanctioneert het oordeel van het hof en stelt daarbij het volgende voorop:
“3.5.1 (…) Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW.”
Het college vervolgt:
“3.5.2 Het hof heeft in rov. 5.3 onderzocht of de onderhavige landingsbaan, die geen gebouw is als hiervoor in 3.5.1 bedoeld, niettemin kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Daarbij heeft het hof de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ en niet ‘gebouwd’, niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Aldus heeft het hof geen blijk gegeven van miskenning van de hiervoor in 3.5.1 vermelde maatstaven. Het oordeel van het hof is evenmin onvoldoende gemotiveerd, ook niet in het licht van hetgeen KNVvL heeft aangevoerd over de constructie en het gebruik van de onderhavige landingsbaan (…)”
De Hoge Raad geeft dus een aantal gezichtspunten ter invulling van het begrip gebouwde (onroerende) zaak en sluit in dit verband aan bij de definitie van het begrip ‘gebouw’ in de Woningwet. Deze definitie is, zo valt te constateren preciezer van aard, dan die uit de Huurwet. De enkele verharding of bewerking van de grond zal veelal niet voldoende zijn om het gehuurde als gebouwde onroerende zaak te kunnen aanmerken.
Verondersteld mag worden dat deze uitspraak ook betekenis heeft voor de huurbescherming op de voet van art. 7:232 e.v. resp. 7:290 BW. Beide regelingen nemen immers de gebouwde onroerende zaak als huurobject tot uitgangspunt.
De Staat werd in cassatie bijgestaan door Hans van Wijk en de auteur en in de feitelijke instanties door hun kantoorgenoten Floris Sepmeijer en Josien van der Werff.
