HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU9891 en ECLI:NL:HR:2012:BV6162
De enkele omstandigheid dat de koper van een bedrijfspand jaarlijks een aanzienlijk bedrag aan huurinkomsten derft doordat dit pand een aanzienlijk kleinere oppervlakte heeft dan voorafgaand aan de koop was medegedeeld, maakt een beroep op een exoneratieclausule ter zake van de medegedeelde oppervlakte niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De vraag of een makelaar die bij een dergelijke transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Het antwoord op de vraag of – en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat.
De koper van een bedrijfspand stelt de verkoper (Alcoa) en diens makelaar (Savills) hoofdelijk aansprakelijk voor de schade die de koper stelt te hebben geleden doordat het bedrijfspand een aanmerkelijk kleinere gebouwde oppervlakte heeft dan voorafgaand aan de koop was medegedeeld. In de door Savills opgestelde verkoopbrochure stond een oppervlakte van circa 12.000 m2 vermeld, terwijl deze in werkelijkheid slechts 10.185 m2 bedroeg. Het hof achtte Alcoa en Savills hoofdelijk aansprakelijk. In twee afzonderlijke cassatieberoepen vorderen zij met succes vernietiging.
Aansprakelijkheid van de verkoper
In het cassatieberoep van verkoper Alcoa (ECLI:NL:HR:2012:BU9891) gaat het om het door Alcoa gedane beroep op een exoneratieclausule in de transportakte. Deze clausule luidde dat geen van de betrokken partijen enig recht kon ontlenen aan de opgegeven maat of grootte van het verkochte. Volgens het hof was het beroep van Alcoa op deze clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, “mede gelet op de omvang van het bedrag aan gederfde inkomsten dat [de koper] aldus jaarlijks mist”. In cassatie klaagt Alcoa dat het hof onvoldoende aandacht heeft besteed aan de door haar aangevoerde omstandigheden, namelijk dat Alcoa niet wist van de kleinere oppervlakte, zodat haar ter zake geen verwijt trof, en dat de koper een ervaren handelaar in onroerend goed was. Deze klacht treft doel:
“3.3.2 (…) Het hof heeft in de aangehaalde overweging onvoldoende inzicht gegeven in zijn gedachtegang. Indien het heeft geoordeeld dat de enkele omstandigheid dat [de koper] door de kleinere oppervlakte jaarlijks een aanzienlijk bedrag aan huurinkomsten derft, reeds aan het beroep op het exoneratiebeding in de weg staat, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, getuigt zijn oordeel van een onjuiste rechtsopvatting. Indien het hof echter heeft geoordeeld dat naast de omvang van de gederfde huurinkomsten ook andere omstandigheden meebrengen dat het beroep van Alcoa op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft het zijn oordeel ontoereikend gemotiveerd, nu het niet heeft vermeld op welke andere omstandigheden het dat oordeel “mede” heeft gebaseerd, en het bovendien geen aandacht heeft geschonken aan de door Alcoa aangevoerde omstandigheden.”
Aansprakelijkheid van de makelaar
In het cassatieberoep van makelaar Savills (ECLI:NL:HR:2012:BV6162) gaat het om de zorgplicht van een verkopersmakelaar ten opzichte van potentiële kopers. Het hof had geoordeeld dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar de oppervlakte van een pand eerst zelf dient op te meten voordat hij die aan potentiële kopers bekend maakt, dat de makelaar niet zonder meer mag afgaan op de juistheid van de oppervlaktegegevens afkomstig van zijn opdrachtgever of van een andere makelaar, en dat hij onzekerheid over de juistheid van die oppervlaktegegevens ter kennis van potentiële kopers moet brengen. In cassatie klaagt Savills dat een oordeel hieromtrent veeleer afhangt van de omstandigheden van het geval. Deze klacht slaagt:
“3.3.3 (…) De vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.”
Verder had het hof aandacht moeten besteden aan de stelling van Savills dat zij de oppervlaktegegevens had ontvangen van haar opdrachtgever Alcoa, die het pand zelf had ontworpen en gebouwd, en aan haar stelling dat in de verkoopbrochure een voorbehoud stond opgenomen ten aanzien van de juistheid van die gegevens.
Wat dat voorbehoud betreft, had het hof geoordeeld dat dit de koper niet kon binden, aangezien tussen de koper en Savills als verkopersmakelaar geen contractuele verhouding bestond. Ook op dit punt volgt vernietiging:
“Het antwoord op de vraag of – en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is onder meer afhankelijk (…) van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat. Daaraan kan niet afdoen dat hij jegens de potentiële koper niet in een contractuele verhouding staat.”
