Selecteer een pagina

HR 1 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1422

Eiser heeft primair – naast schadevergoeding – een verklaring voor recht gevorderd dat gedaagden bij de verkoop van grond aan hem onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld, althans toerekenbaar zijn tekortgeschoten. Het hof heeft ten onrechte niet kenbaar op deze vordering beslist. Daaraan doet niet af dat volgens het hof de gevorderde schade zich nog niet heeft gemanifesteerd en daarom niet begroot kan worden. 

De casus en het oordeel van het hof

 Eiser heeft tien kavels grond gekocht van Groza. Hij is namens Groza benaderd door vastgoedbemiddelaar Aktua. Eiser stelt zich onder meer op het standpunt dat Groza, Aktua en de bij de levering van de gronden betrokken notaris en diens kantoor onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld, althans toerekenbaar zijn tekortgeschoten. Volgens eiser waren de kavels grond beleggingsobjecten in de zin van art. 1:1 Wft. Daarom zouden Groza en Aktua bij het aanbieden van de kavels op grond van art. 2:55 Wft over een vergunning hebben moeten beschikken, wat niet het geval was. Volgens eisers had de notaris moeten verifiëren of Groza en Aktua een vergunning hadden.

Het hof overwoog dat het er, uitgaande van de door eiser aangevoerde omstandigheden, alle schijn van heeft dat sprake is van een beleggingsobject in de zin van de Wft. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Groza en Aktua zou voor de daadwerkelijke vaststelling daarvan echter bewijslevering nodig zijn. Het hof komt aan bewijslevering echter niet toe. Volgens het hof heeft eiser als schade gevorderd het verschil tussen de door hem betaalde koopsom voor de kavels grond en de werkelijke waarde van de gronden. Deze vordering kan echter niet worden toegewezen, omdat ten aanzien van de gronden nog geen sprake is van een min of meer stabiele situatie (HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, CB PM, rov. 2.11.4). De aankoop is namelijk gedaan vanuit de gedachte dat de percelen grond in de toekomst mogelijk in waarde zullen stijgen. Of dit het geval zal zijn, is afhankelijk van onzekere toekomstige ontwikkelingen. Die kunnen er evenzeer toe leiden dat de waarde gelijk zal blijven of zal dalen. Afhankelijk van het moment van verkoop zal de waarde van de gronden blijken te zijn gedaald of gestegen. De omvang (en zelfs het bestaan) van de schade is dan ok afhankelijk van nog niet voldoende bepaalbare gebeurtenissen of omstandigheden in de toekomst. De onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling brengt volgens het hof mee dat de omvang van de gestelde vermogensschade (die zich nog niet heeft gemanifesteerd) thans niet begroot kan worden. Het hof wijst de vorderingen van eisers daarom af.

Het oordeel van de Hoge Raad

Eiser komt in cassatie tegen dit oordeel op. Hij klaagt dat het hof eraan is voorbijgegaan dat hij primair niet alleen schadevergoeding heeft gevorderd, maar ook een verklaring voor recht dat Groza, Aktua, het notariskantoor en de notaris onrechtmatig hebben gehandeld, althans jegens hem toerekenbaar zijn tekortgeschoten. Volgens eiser heeft het hof miskend dat de vraag of een gedraging onrechtmatig is, los moet worden beoordeeld van de vraag of door dat gedrag schade is ontstaan. In het spoor daarvan zou het hof ook ten onrechte hebben geoordeeld dat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

De Hoge Raad acht deze klacht gegrond:

“De vorderingen van [eiser] in hoger beroep laten geen andere uitleg toe dan dat [eiser] primair – naast schadevergoeding – een verklaring voor recht vorderde dat Groza c.s., het notariskantoor en de notaris onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld, althans toerekenbaar zijn tekortgeschoten. Dit volgt ook uit de weergave door het hof van de vorderingen van [eiser] in rov. 1. Het hof heeft verzuimd kenbaar op die vordering te beslissen en is zonder enige motivering voorbijgegaan aan het in dat verband door [eiser] gedane bewijsaanbod.”

Afdoening

 De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest. Dat is conform de conclusie van A-G Hartlief.

Share This