HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:719
Uit de door het hof vastgestelde feiten kan niet worden geconcludeerd dat de Staat bij verweerder het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de kortingen die in het kader van de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst zijn gegeven, ook zouden worden toegepast bij de heruitgifte in erfpacht.
Achtergrond
De Staat heeft in 1976 aan de vader van verweerder in cassatie (hierna: verweerder) een perceel landbouwgrond in erfpacht uitgegeven. Het recht van erfpacht is, met terugwerkende kracht tot 1 november 1975, uitgegeven voor veertig jaar en eindigde derhalve op 31 oktober 2015. Het perceel ligt in de nabijheid van luchthaven Lelystad, waardoor de boerderij niet in het midden van het perceel kon worden gebouwd, maar in een hoek. Daardoor moet over de openbare weg worden gereden om de kavels landbouwgrond te bereiken en de oogst af te voeren. Verder hebben de kavels rondingen en geren (schuin oplopende grenzen).
Op de erfpachtuitgifte waren algemene voorwaarden van toepassing, waarin was bepaald dat de hoogte van de canon werd bepaald op de pachtprijs, en dus aan de hand van het Pachtnormenbesluit 1977 (gewijzigd in 1992, 1995 en 1998) en, later, het Pachtprijzenbesluit 2007 (gewijzigd in 2009 en 2011). Ingevolge art. 1 lid 3 van de algemene voorwaarden werd de canon telkens na zes jaar op verzoek van een van partijen herzien. De Staat heeft op grond van de bij de erfpachtovereenkomst behorende voorwaarden gedurende enige tijd een korting toegepast voor de excentrische ligging en de perceelvorm.
In 2013 heeft de Staat, gelet op het naderende einde van de erfpachtovereenkomst per 31 oktober 2015, verweerder bij brief geïnformeerd over de mogelijkheid tot heruitgifte in erfpacht. De Staat heeft hierbij vermeld dat overeenkomstig een in 1997 ingezet beleid de veertigjarige erfpachtovereenkomsten bij ommekomst van de termijn tegen de alsdan geldende marktconforme voorwaarden worden heruitgegeven, en dat de canon voor los land op grond van dat beleid (hierna: het 1997-Beleid) wordt vastgesteld op 125% van de regionorm volgens het Pachtprijzenbesluit 2007.
In 2015 heeft de Staat aan verweerder een ontwerpakte van uitgifte in erfpacht per 1 november 2015 toegezonden, met een overeenkomstig het 1997-Beleid berekende canon van € 78.357,46 per jaar. Verweerder heeft tegen de hoogte van de canon bezwaar gemaakt voor zover daarin geen korting is doorgevoerd in verband met de excentrische ligging van het woonhuis ten opzichte van de kavels landbouwgrond, het onevenredige gebruik van de openbare weg dat daardoor moet worden gemaakt, en de kavelvorm. Verweerder heeft uiteindelijk de akte wel ondertekend, maar onder voorbehoud van het recht om een procedure te beginnen over de rechtmatigheid van het niet toepassen van een korting door de Staat.
Procesverloop
Verweerder heeft vervolgens de onderhavige procedure gestart waarin hij onder meer een verklaring voor recht heeft gevorderd dat de Staat in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid, althans met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans met het vertrouwensbeginsel, door de korting van € 246,79 per hectare, te verhogen met de jaarlijkse wettelijke indexering, niet toe te passen in de nieuwe erfpachtovereenkomst.
De rechtbank heeft de vorderingen van verweerder afgewezen. Het hof heeft de vorderingen van verweerder alsnog gedeeltelijk toegewezen. Het hof heeft in dit verband onder meer overwogen dat bij verweerder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat ook in de toekomst, zelfs bij heruitgifte na afloop van de veertigjarige erfpachttermijn, rekening gehouden zou worden met de excentrische ligging en ongunstige perceelvorm in die zin dat daarvoor een korting op de canon zou worden verleend. Aan het oordeel dat verweerder een zodanig vertrouwen mocht hebben, heeft het hof ten grondslag gelegd dat de Staat bij de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst onverplicht de bepalingen over aftrek voor bijzondere externe omstandigheden uit de pachtregelgeving heeft overgenomen, en in 1981, 1993 en 2005 aan verweerder ook daadwerkelijk kortingen heeft verleend voor de excentrische ligging en de perceelvorm. De Staat klaagt in cassatie onder meer dat dit oordeel onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd.
Cassatie
De Hoge Raad stelt voorop dat het afhangt van alle omstandigheden van het geval of verweerder erop mocht vertrouwen dat de Staat ook bij heruitgifte in erfpacht kortingen op de canon zou verlenen. De Hoge Raad overweegt vervolgens – na weergave van het bestreden oordeel van het hof – dat de Staat de kortingen heeft toegepast binnen de looptijd van de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst en op grond van de bij die overeenkomst behorende voorwaarden. De klacht van de Staat slaagt:
“Uit de door het hof vastgestelde feiten kan immers niet worden geconcludeerd dat de Staat bij [verweerder] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de kortingen die in het kader van de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst zijn gegeven, ook zouden worden toegepast bij de heruitgifte in 2015. De omstandigheid dat onder de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst en de daarbij behorende voorwaarden gedurende langere tijd dergelijke kortingen werden gegeven, is daarvoor onvoldoende. De tegen dat oordeel gerichte klachten slagen dan ook.”
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. A-G Wissink had eerder tot verwerping geconcludeerd. Hij achtte ’s hofs hiervoor weergegeven oordeel navolgbaar en daarom niet onbegrijpelijk te noemen.
De Staat is in cassatie bijgestaan door Mirella Peletier en de auteur en in feitelijke instanties door Floris Sepmeijer.
