HR 10 augustus 2012, LJN BW6737 (Gemeente Rotterdam/Utopia U.A.)
Voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.
Inleiding
Indien een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, dan schrijft art. 6:215 BW voor dat de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet goed verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet.
Een bijzonder type gemengde overeenkomst is de zgn. gemengde huurovereenkomst, d.w.z. een huurovereenkomst waarop meerdere huurregimes van toepassing zijn. Indien de gemengde huurovereenkomst wordt beheerst door de huurregimes van art. 7:230a e.v., art. 7:232 e.v. en art. 7:290 e.v. BW biedt de cumulatieregel van art. 6:215 BW weinig soelaas. Deze huurregimes bevatten immers ieder voor zich de nodige dwingendrechtelijke bepalingen die aan de (gelijktijdige) toepasselijkheid van andere regels in de weg kunnen staan.
In de jurisprudentie zijn dan ook verschillende, op de specifieke casuïstiek toegesneden verwijzingsregels geformuleerd, zowel voor de combinatie woonruimte/art. 290-bedrijfsruimte (zie bijv. HR 15 juni 2001, LJN AB2146, Van Oest/Beurspassage) resp. woonruimte/art. 230a-bedrijfsruimte (zie bijv. HR 3 oktober 2003, AI1596, Wildevuur/Bremer), als voor de combinatie art. 290-bedrijfsruimte/art. 230a-bedrijfsruimte (zie bijv. HR 22 oktober 1999, NJ 2000/209, Theole/ABN AMRO). De uitkomst van deze verwijzingsregels is steeds dat op de huurovereenkomst één huurregime van toepassing is. Alhoewel verschillend in hun uitwerking, vergen alle verwijzingsregels een onderzoek naar hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde, mede gelet op de inrichting daarvan, voor ogen heeft gestaan.
In de literatuur wordt ervan uitgegaan, dat men aan toepassing van deze verwijzingsregels eerst toekomt, nadat is onderzocht of splitsing van de huurovereenkomst ten aanzien van het feitelijke gebruik mogelijk is. Alhoewel de Hoge Raad een dergelijke splitsingregel nooit met zoveel woorden heeft geformuleerd, pleegt deze te worden afgeleid uit zijn uitspraken van 26 februari 1993, NJ 1993/581 (Kasteel Hoensbroek) en 5 november 1993, NJ 1994/228 (Fuks/Recourt).
In de literatuur wordt ervan uitgegaan dat voor het antwoord op de vraag of splitsing mogelijk is, zowel betekenis toekomt aan het feitelijk gebruik van het gehuurde als aan de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Casus
Sinds 1985 verhuurt de gemeente Rotterdam aan coöperatieve werkgemeenschap Utopia het voormalige Waterleidingcomplex, dat verschillende gebouwen omvat. Blijkens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als werk- en woonruimte ten behoeve van de leden van Utopia. Tot de statutaire doelstelling van Utopia behoort het ontwikkelen van activiteiten op het raakvlak van techniek en kunst. Dit doel wil zij bereiken door het beheren van het Waterleidingcomplex, waarin haar leden kunnen wonen en werken.
In het gehuurde heeft Utopia vervolgens een aantal woonruimten en bedrijfsruimten gerealiseerd. Een deel van laatstgenoemde ruimten kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, een ander deel als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. In het complex worden onder meer op commerciële wijze een café en een restaurant geëxploiteerd.
In 2005 heeft de gemeente het complex laten taxeren. Uit het taxatierapport blijkt dat de marktconforme huurprijs ongeveer negen maal hoger ligt dan de prijs die Utopia aan de gemeente betaalt.
De gemeente heeft Utopia vervolgens laten weten de huurovereenkomst te willen splitsen, teneinde onder meer duidelijkheid te verkrijgen met betrekking tot het toepasselijke huurregime. De gemeente heeft daartoe verschillende voorstellen gedaan. Tevens heeft de gemeente aangegeven de huur te willen oprekken naar een marktconform niveau.
Procedure kantonrechter en hof
De gemeente en Utopia hebben geen overeenstemming bereikt. De gemeente heeft daarom de kantonrechter toepassing verzocht van art. 7:304 lid 2 BW. Op grond van die bepaling benoemt de rechter een deskundige, indien de partijen bij een huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte geen overeenstemming kunnen bereiken over een te benoemen deskundige in het kader van een vordering tot nadere huurprijsvaststelling ex art. 7:303 BW.
De gemeente heeft aan haar verzoek ten grondslag gelegd dat de huur voor (onder meer) het als 290-bedrijfsruimte aan te merken café resp. restaurant niet meer aansluit bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te laag is. Voorts heeft de gemeente aangegeven dat haar verzoek is ingegeven door haar beleid om het vastgoed van de gemeente op een marktconforme en niet met staatssteunregels strijdige wijze te verhuren.
De kantonrechter heeft het verzoek van de gemeente, na een plaatsopneming in het complex, toegewezen.
In het door Utopia geëntameerde appel is deze uitspraak echter vernietigd. Het hof oordeelde dat de gemeente niet-ontvankelijk is in haar verzoek, omdat splitsing van het complex niet mogelijk is (en de als 290-bedrijfsruimten aan te merken ruimten daarvan dus niet kunnen worden afgezonderd en via art. 7:303 BW van een nadere huurprijsvaststelling kunnen worden voorzien).
Daarbij hanteerde het hof als maatstaf of, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes – meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd – mogelijk is.
Toepassing van die maatstaf leidde het hof tot het oordeel dat splitsing van het complex niet mogelijk is. Daarbij hechtte het hof onder meer belang aan de doelstelling van Utopia. Het argument van de gemeente, dat de oorspronkelijke doelstelling van Utopia niet doorslaggevend kan zijn, omdat tussen partijen niet in geschil is dat een aantal leden van Utopia niet meer op het complex woont, verwierp het hof.
Cassatie
In cassatie betoogde de gemeente dat het hof een onjuiste, want onvolledige maatstaf heeft gehanteerd. Bij de beantwoording van de splitsingsvraag moet niet alleen worden bezien wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan, maar ook – zo betoogde de gemeente – of tussen de woonruimten en de middenstandsbedrijfsruimten een zodanige bouwkundige en/of functionele samenhang bestaat dat deze niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.
De gemeente sloot hiermee aan bij jurisprudentie van de Hoge Raad over de aan het splitsingsvraagstuk verwante vraag, te weten: onder welke voorwaarden moet een bij een middenstandsbedrijfsruimte behorende woning worden beschouwd deel uit te maken van die bedrijfsruimte. Dit is het vraagstuk van de ‘onzelfstandige’/ ‘afhankelijke’ woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW (oud)/ art. 7:290 lid 3 BW). Zie: HR 24 januari 1997, NJ 1997/558 (Tokkie/Michael) en HR 15 juni 2001, LJN AB2146 (Van Oest/Beurspassage). Juist in een geval als het onderhavige, waarin de oorspronkelijke partijbedoeling – het faciliteren van Utopia in wonen en werken op het complex – door het tijdsverloop behoorlijk van kleur is verschoten, kan deze maatstaf een meer objectief aanknopingspunt vormen voor de beantwoording van de splitsingsvraag, zo betoogde de gemeente.
De Hoge Raad volgt dit betoog niet en formuleert een eigen maatstaf voor de beantwoording van de splitsingsvraag:
“3.5 (…) Voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet – zoals het middel wil – aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst als eerder bedoeld is dan ook in hoge mate feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar.”
De Hoge Raad legt deze maatstaf vervolgens naast het oordeel van het hof en overweegt dat dit oordeel niet uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting, niet onbegrijpelijk is en overigens niet op juistheid kan worden onderzocht.
Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad helderheid verschaft ten aanzien van de vraag, welk criterium moet worden toegepast bij de beoogde splitsing van een gemengde huurovereenkomst. Tegelijkertijd benadrukt de Hoge Raad het feitelijke karakter van een oordeel over het al dan niet bestaan van de mogelijkheid van splitsing. De mogelijkheden om toekomstige toepassingen van de maatstaf door feitenrechters in cassatie ter discussie te stellen zijn derhalve beperkt.
De gemeente werd in cassatie bijgestaan door de auteur en in de feitelijke instanties door haar kantoorgenoot Floris Sepmeijer.
