HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 (Eiser c.s./Mitros)
Indien splitsingsstukken verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.
Achtergrond
Volgens vaste rechtspraak geldt voor de uitleg van de omvang van een appartementsrecht een objectieve maatstaf, inhoudend dat bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (zie HR 28 januari 2011, NJ 2011/58 (Ponjee/Sperling), rov. 5.1.2).
Hierop voortbouwend oordeelde de Hoge Raad in het recente arrest Van Wijk c.s./De Prinsenwerf dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk de gemeenschappelijke gedeelten van een in appartementsrechten gesplitst gebouw behoort, slechts acht mag worden geslagen op “gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn” (HR 1 november 2013, CB 2013-187, NJ 2013/522, rov. 3.4.2).
In dit geding gaat het om de vraag of tot die voor derden kenbare gegevens ook de situatie ter plaatse behoort, met andere woorden of de splitsingsstukken met inachtneming van de situatie ter plaatse mogen worden uitgelegd. Volgens de Hoge Raad is dat het geval indien de splitsingsstukken verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject. Bovendien kan de situatie ter plaatse meewegen ter beantwoording van de vraag welke uitleg tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.
Feiten en procesverloop
Eiser c.s. zijn eigenaren van twee appartementen met huisnummers 60 en 62 in een Utrechts appartementencomplex. De op het complex betrekking hebbende splitsingsakte (opgesteld door Mitros, verkoper van de appartementsrechten) vermeldt onder meer dat de eigenaren van de nummers 60 en 62 “recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke gelegen is achter hun appartementsrechten”.
Partijen verschillen van mening over de reikwijdte van dit exclusieve gebruiksrecht op de tuin. Eiser c.s. betogen dat zij, nu de akte en de bijbehorende tekening ter zake geen beperking aanbrengen, recht hebben op het gebruik van de gehele binnentuin van het complex. Mitros betoogt, onder verwijzing naar de situatie ter plaatse, dat het gebruiksrecht is beperkt tot het lager gelegen gedeelte van de tuin, dat is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen met nummers 60 en 62.
Het hof volgde (anders dan de rechtbank) de door Mitros verdedigde uitleg van het gebruiksrecht. Daartoe heeft het hof met name gewicht toegekend aan de situatie ter plaatse, zoals het hof die tijdens een descente heeft waargenomen, te weten dat de tuin (inderdaad) een hoger en een lager gelegen gedeelte kende. In het licht van die feitelijke situatie heeft het hof geoordeeld dat een beperking van het exclusieve gebruiksrecht tot het lager gelegen gedeelte van de tuin “het meest voor de hand” ligt.
Cassatie
In cassatie klagen eiser c.s., kort samengevat, dat het hof de objectieve maatstaf voor de uitleg van splitsingsstukken heeft miskend, door niet de inhoud van die stukken zelf, maar de situatie ter plaatse beslissend te achten. Volgens eiser c.s. mag die situatie ter plaatse alleen een rol spelen voor zover deze (voldoende duidelijk) blijkt uit dan wel tot uitdrukking komt in de splitsingsstukken. In dit verband hebben eiser c.s. erop gewezen dat derden, zoals beperkt gerechtigden (financiers), de inhoud en reikwijdte van het gebruiksrecht moeten (kunnen) afleiden uit de in de openbare registers gepubliceerde splitsingsstukken en niet (altijd) in staat zijn noch gehouden kunnen worden geacht tot een waarneming van de situatie ter plaatse.
De Hoge Raad verwerpt deze klacht, onder verwijzing naar zijn recente arrest Van Wijk c.s./De Prinsenwerf (hierboven genoemd). Blijkens dat arrest dient de rechter, ingeval de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, vast te stellen welke uitleg “naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is” (rov. 3.4). Anders dan eiser c.s. in cassatie hadden betoogd, kan bij de uitleg van splitsingsstukken (dus) mede betekenis toekomen aan “de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen” waartoe de onderscheiden tekstinterpretaties leiden (rov. 3.5). Dat is één van de gezichtspunten die volgens de bekende CAO-maatstaf een rol kunnen spelen bij de uitleg van CAO’s (zie bijv. HR 24 februari 2012, NJ 2012/142, CB 2012-45 (ROM en PME/Vector), rov. 3.5.2), welk gezichtspunt de Hoge Raad hier gelijkelijk toepast op de uitleg van splitsingsstukken.
In casu heeft het hof volgens de Hoge Raad mede acht mogen slaan op de situatie ter plaatse. Hiervoor noemt de Hoge Raad twee argumenten. Ten eerste gaat de Hoge Raad er – in navolging van de conclusie van A-G Rank-Berenschot, sub 2.14 – van uit dat volgens het hof “de situatie ter plaatse wel degelijk tot uitdrukking komt in de splitsingsstukken” (rov. 3.6.2). Inderdaad had het hof zijn analyse van de situatie ter plaatse gekoppeld aan de bewoordingen van de splitsingsakte. Probleem was echter dat het door het hof beslissend geachte onderscheid tussen het hogere en lagere gedeelte van de tuin noch in de splitsingsakte, noch in de splitsingstekening tot uitdrukking kwam.
De Hoge Raad ziet hierin geen bezwaar, omdat volgens de Hoge Raad – kennelijk ook bij gebreke van enigerlei verwijzing in de splitsingsstukken – de situatie ter plaatse kan meewegen als aanknopingspunt ter beantwoording van de vraag welke uitleg tot “de meest aannemelijke rechtsgevolgen” leidt:
“3.6.3 Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.”
De situatie ter plaatse kan dus – zo lijkt de strekking van de geciteerde kernoverweging – in twee gevallen een rol spelen bij de uitleg van splitsingsstukken. Ten eerste indien de splitsingsstukken naar de situatie ter plaatse verwijzen (men denke aan de situatie dat een exclusief gebruiksrecht wordt gekoppeld aan de feitelijke positie van een muur, boom of paaltje; vgl. de conclusie, sub 2.14) en ten tweede indien dat niet het geval is, maar de situatie ter plaatse wel een aanknopingspunt oplevert ter beantwoording van de vraag welke uitleg tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.
Eiser c.s. zijn in cassatie bijgestaan door Karlijn Teuben en de auteur en in feitelijke instanties door Jan Henk van der Velden.
