HR 12 april 2013, LJN BY8733
Art. 5:124 BW moet aldus worden verstaan dat een vereniging van eigenaars van rechtswege ontstaat bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten, mits de splitsingsakte mede de akte van oprichting en de statuten van een VvE inhoudt. Dat geldt ook in het geval dat alle appartementsrechten aanvankelijk nog in één hand zijn.
Achtergrond
Eiser tot cassatie is de enig erfgenaam van zijn overleden ouders, die samen eigenaar waren van het appartementsrecht op een woning. In deze procedure vordert de vereniging van eigenaars (hierna: VvE) van het betrokken appartementencomplex betaling van achterstallige lidmaatschapsbijdragen. Volgens de VvE is eiser lid van de vereniging, en heeft de vereniging besloten dat haar leden de bedoelde bijdragen zijn verschuldigd.
Eiser verweert zich met de stelling dat de VvE geen bestaande rechtspersoon is. Volgens de VvE is dat wel het geval omdat zij reeds is opgericht bij de akte van splitsing van 18 januari 1957. Dit doet de vraag rijzen naar de oprichting van de VvE.
Oordeel hof
Het hof baseert zich bij zijn oordeel op de wijziging van het appartementsrecht die per 1 mei 2005 heeft plaatsgevonden. Volgens het hof ontstaat sindsdien een vereniging van eigenaars (als rechtspersoon) door de ondertekening van de akte van splitsing. Uit art. 5:124 lid 2 BW (waar de eis van een notariële (oprichtings)akte ex art. 2:4 BW voor de vereniging van eigenaars buiten werking wordt gesteld) leidt het hof af dat een vereniging van eigenaars direct ontstaat door de ondertekening van de akte van splitsing, zonder dat een oprichtingshandeling nodig is. In casu is de splitsingsakte op 18 januari 1957 verleden. Omdat art. 5:124 BW volgens art. 68a van de Overgangswet Nieuw BW onmiddellijke werking heeft, is de VvE volgens het hof in elk geval per 1 mei 2005 van rechtswege ontstaan.
Oordeel Hoge Raad
Dit oordeel van het hof wordt in cassatie door de Hoge Raad vernietigd. Daarbij laat de Hoge Raad de verschillende wettelijke regelingen die in het verleden hebben gegolden voor de vereniging van eigenaars, achtereenvolgens de revue passeren.
In 1957 – ten tijde van het verlijden van de splitsingsakte – was het appartementsrecht geregeld in art. 683a-638t (oud) BW. Deze bepalingen schreven niet de oprichting van een vereniging van eigenaars voor, maar regelden alleen de vorm van haar organisatie voor het geval zij werd opgericht.
Bij wetswijziging van 1972 is de oprichting van een vereniging van eigenaars verplicht gesteld in geval van splitsing van een gebouw in appartementsrechten. Ingevolge art. 875f lid 1, aanhef en onder e, (oud) BW, deed het ondertekenen van een splitsingsakte echter niet zonder meer een vereniging van eigenaars ontstaan. Dit was pas het geval als de splitsingsakte mede de akte van oprichting en de statuten van een vereniging van eigenaars inhield.
Bij de invoering van het huidige BW in 1992 is art. 875f lid 1 onder e (oud) BW vernummerd tot art. 5:112 lid 1, aanhef en onder e, BW. Deze laatste bepaling schrijft voor dat het splitsingsreglement moet inhouden “de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging”.
Het hof had zich bij zijn oordeel met name gebaseerd op het huidige art. 5:124 lid 2 BW. Hierin is vermeld dat art. 2:4 BW (dat voor het ontstaan van een rechtspersoon een notariële (oprichtings)akte vereist) op de vereniging van eigenaars niet van toepassing is. In de parlementaire geschiedenis is deze bepaling toegelicht met de opmerking dat een vereniging van eigenaars van rechtswege ontstaat bij de splitsing van appartementsrechten en door de opheffing van rechtswege wordt ontbonden; een oprichtingshandeling als bedoeld in art. 2:4 BW komt daaraan niet te pas. Daarnaast is per 1 mei 2005 art. 5:125 lid 3 BW komen te vervallen. In die bepaling was neergelegd dat indien op het tijdstip van de inschrijving van de splitsingsakte alle appartementsrechten nog aan één persoon of dezelfde personen toebehoren, de vereniging van eigenaars pas ontstaat zodra de appartementsrechten aan verschillende personen toebehoren.
Toch kan uit dit samenstel van bepalingen volgens de Hoge Raad niet worden afgeleid dat ná 1 mei 2005 een vereniging van eigenaars van rechtswege ontstaat tegelijk met de inschrijving van de splitsingsakte. De genoemde bepalingen laten namelijk – zo merkt A-G Rank-Berenschot in haar conclusie op – de eis van art. 5:112 lid 1 onder e BW onverlet: voor het van rechtswege ontstaan van een vereniging van eigenaars is nodig dat het (in de splitsingsakte op te nemen) splitsingsreglement de oprichting van een vereniging van eigenaars en haar statuten bevat. Dat geldt volgens de Hoge Raad ook in het geval dat bij de splitsing alle appartementsrechten aanvankelijk nog in één hand zijn.
Het hof had in deze zaak niet vastgesteld (en de VvE had daarover ook niets gesteld) dat de splitsingsakte uit 1957 tevens de oprichting en de statuten van de VvE inhield, zodat de Hoge Raad ervan uitgaat dat dit niet het geval is geweest. Dit brengt mee dat eiser geen lid is van de VvE. Omdat de vordering van de VvE tegen eiser uitsluitend op deze grondslag was gebaseerd, kan de Hoge Raad de zaak – na vernietiging van het bestreden arrest – zelf afdoen door de vordering van de VvE alsnog af te wijzen.
