HR 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931
Indien een beoogde renovatie of sloop in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het gehuurde daarmee dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dit geldt ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Als er naast sloop andere alternatieven voorhanden zijn, is voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van hem verlangd kan worden.
Achtergrond en feiten
De huurder, eiser tot cassatie, huurt sinds 1987 een woning van Vestia. Vestia is een toegelaten instelling als bedoeld in art. 19 Woningwet.
De woning bevindt zich in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in Rotterdam-Zuid. Op 29 november 2018 hebben Vestia en de gemeente Rotterdam een samenwerkingsovereenkomst gesloten over de herstructurering van de Tweebosbuurt. De beoogde herstructurering houdt onder meer in dat een groot aantal sociale huurwoningen wordt gesloopt.
De woning van huurder behoort tot de woningen die Vestia wil slopen. Vestia heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2020, op grond van dringend eigen gebruik.
Vestia vordert onder meer te bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen op een door de rechter te bepalen tijdstip, en ontruiming van het gehuurde door de huurder. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en heeft, opnieuw rechtdoende, bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2022 en de huurder veroordeeld de woning uiterlijk op die datum te ontruimen.
Het cassatieberoep
De huurder stelt cassatieberoep in tegen dit arrest. In cassatie bestrijdt de huurder het oordeel van het hof dat de voorgenomen sloop en nieuwbouw dringend eigen gebruik van Vestia oplevert.
Volgens de cassatieklachten heeft het hof ook blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te overwegen dat voor een beroep op dringend eigen gebruik in verband met sloop en nieuwbouw niet vereist is dat een structurele wanverhouding bestaat tussen huuropbrengsten en exploitatielasten. Verder betogen de cassatieklachten dat het hof heeft miskend dat, als er naast sloop alternatieven voorhanden zijn, de verhuurder aannemelijk moet maken dat instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat deze redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden.
De Hoge Raad
De Hoge Raad stelt voorop dat een verhuurder van woonruimte de huurovereenkomst kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de rechter de vordering van verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (art. 7:271 lid 4 BW en art. 7:274 lid 1, onder c, BW). Tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
Vervolgens wijst de Hoge Raad op zijn eerdere ‘Herenhuis-arrest’. Daarin oordeelde hij dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen dringend eigen gebruik oplevert. Ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Is echter sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, dan kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
In zijn arrest van 16 juni 2023 overweegt de Hoge Raad dat bovenstaande overwegingen aldus moeten worden begrepen dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is, als het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Als, zoals in het onderhavige geval, de beoogde renovatie of sloop in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het gehuurde daarmee dringend nodig hebben voor eigen gebruik – ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, zo oordeelt de Hoge Raad.
De Hoge Raad overweegt verder:
“Voor de vaststelling dat sprake is van dringend eigen gebruik volstaat in een geval als het onderhavige dat de verhuurder aannemelijk maakt dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft. Mogelijke alternatieven voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw kunnen worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als dergelijke alternatieven voorhanden zijn, is voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van hem verlangd kan worden.”
Tot slot overweegt de Hoge Raad dat in geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw met een overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet vereist is dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel is.
Afdoening
De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep. Dat is in lijn met de conclusie van A-G Van Peursem.
