HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:494 (X/Amsterdam-Inn B.V.)
De Hoge Raad geeft het juridisch kader voor het beoordelen van een opzegging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte op basis van een beroep op dringend eigen gebruik door de verhuurder. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik kunnen algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn. De stelplicht en bewijslast dat de verhuurder van andere opties gebruik dient te maken dan ingebruikname van het verhuurde, rust op de huurder.
Achtergrond en feiten
De verhuurder van een hotelpand in Amsterdam heeft de verhuur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, omdat hij bij het zelf exploiteren van het hotel een aanmerkelijk beter rendement kan behalen dan hij nu door verhuur behaalt. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, waarna het hof met verbetering van de gronden dit vonnis heeft bekrachtigd (Hof Amsterdam 15 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2605). Het hof oordeelt dat, hoewel de winstpotentie van het hotel bij zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering voor de verhuurder kan leiden, in dit geval de verhuurder het gehuurde daarvoor niet dringend nodig heeft. Volgens het hof heeft de verhuurder namelijk ooit zelf gekozen zijn hotelonderneming in dat pand te verkopen en het pand daarna te verhuren Ook op dat moment zou de verhuurder naar verwachting al meer winst hebben behaald bij zelfexploitatie dan bij de verhuur. De verhuurder heeft dus welbewust van die extra winst afgezien. Deze betrekkelijk recente eigen keuze van de verhuurder doet daarom volgens het hof af aan de dringendheid van zijn wens om het hotel zelf uit te baten. Het hof overweegt daarnaast dat de verhuurder als belegger de beschikking heeft over een vastgoedportefeuille en daarom niet duidelijk is waarom juist het gehuurde gebruikt moet worden voor het starten van een nieuw hotel.
Bij de huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW gelden bijzondere huurbeschermingsregels. Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte geldt minimaal vijf jaar. Ingevolge art. art. 7:292 lid 2 BW wordt een overeenkomst die voor vijf jaar geldt van rechtswege met vijf jaar verlengd. De overeenkomst kan door ieder van de partijen tegen het einde van deze eerste of tweede termijn worden opgezegd (art. 7:293 lid 1 BW). Deze opzegging geschiedt op basis van de beëindigingsgronden van art. 7:296 BW. Voor beëindiging aan het einde van de tweede termijn zijn de gronden opgenomen in art. 7:296 leden 3 en 4 BW. Op grond van lid 3 kan de rechter de vordering toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder tegen die van de huurder en/of onderhuurder. Daarnaast dient de rechter de vordering volgens lid 4 in ieder geval toe te kennen, indien een van de in art. 7:296 lid 1 BW genoemde gronden zich voordoet. Een van deze gronden is het dringend eigen gebruik waarop de verhuurder zich in deze zaak beroept.
Beoordelen van dringend eigen gebruik
De Hoge Raad bespreekt in rov. 3.3.1 en 3.3.2 het relevante kader voor het beantwoorden van de vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Bij een beroep op grond van art. 7:296 lid 4 BW is, anders dan bij lid 3, geen plaats voor de afweging van de belangen van de verhuurder en huurder (zie eerder HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5130). Verder moet de wil tot eigen gebruik niet alleen ten tijde van de opzegging bestaan, maar ook (nog) ten tijde van de uitspraak van de rechter (zie eerder HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116).
Verder maakt de Hoge Raad in rov. 3.3.3 duidelijk dat met ‘dringend eigen gebruik’ is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Daarvoor kunnen volgens de Hoge Raad algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en hij het verhuurde nodig heeft om dit te voorkomen (zie eerder HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493).
Vervolgens overweegt de Hoge Raad in rov. 3.3.3 dat bij het beoordelen van een beroep op dringend eigen gebruik relevant kan zijn dat de verhuurder andere alternatieven tot zijn beschikking heeft dan ingebruikname van het verhuurde om in zijn behoeften te voorzien. Wanneer voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen die andere mogelijkheden te benutten, dan staat dit aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg. Het is daarbij in beginsel aan de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en het benutten daarvan voldoende in de rede ligt, aldus de Hoge Raad (zie eerder HR 25 oktober 1991, NJ 1992/148).
Hoge Raad: hof was te streng voor de verhuurder
Op basis van dit juridisch kader overweegt de Hoge Raad dat het oordeel van het hof niet in stand kan blijven. Allereerst heeft het hof met zijn oordeel, dat de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde gebruikt moet worden, miskend dat het niet aan de verhuurder maar aan de huurder is om te stellen en aannemelijk te maken dat hij geen andere mogelijkheden heeft dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde. Ook heeft hof onvoldoende gemotiveerd waarom het voorgenomen eigen gebruik door de verhuurder ten tijde van de bestreden uitspraak van het hof niet wezenlijk is, nu het hof zelf heeft vastgesteld dat zelfexploitatie door de verhuurder tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden. Tot slot is zonder nadere motivering onbegrijpelijk dat het hof oordeelt dat sprake is van een betrekkelijk recente eigen keuze van de verhuurder om het hotel te verkopen en daarmee van extra winst af te zien. Ten tijde van de bestreden uitspraak was die keuze namelijk al veertien jaar geleden.
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing. Hij beslist daarmee conform de conclusie van A-G Hartlief.
