HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602 (X/Gemeente Den Haag)
Ook in het geval waarin de huurder van de aanhorigheid niet tevens huurder is van de andere door hem als bedrijfsruimte gebezigde ruimte(n), maar deze op grond van een andere titel (zoals eigendom) houdt, moet de vraag of op de aanhorigheid het regime van art. 7:290 BW van toepassing is worden beoordeeld aan de hand van de vraag of de verhuurder met een bestemming van het gehuurde als aanhorigheid van de andere door de huurder gebezigde ruimte(n) heeft ingestemd. Een zodanige instemming kan eventueel worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden bezien.
Bouwmarkt en opslagruimte
Onderneming X exploiteert een bouwmarkt vanuit een door haar in eigendom toebehorend gebouw in Den Haag. In het naastgelegen pand huurt X een opslagruimte. Na verloop van tijd wordt de gemeente Den Haag eigenaar van de opslagruimte en daarmee verhuurder van X. Omdat de gemeente ter plaatse een nieuw stedenbouwkundig plan wil laten realiseren, zegt zij de huur op tegen een termijn van één jaar. De gemeente heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de opslagruimte een bedrijfsruimte is die wordt beheerst door het regime van art. 7:230a BW (dat van toepassing is op zogenaamde “overige” bedrijfsruimte). Op grond van die bepaling komt X alleen ontruimingsbescherming toe.
X verzoekt vervolgens de kantonrechter niet alleen om verlenging van de ontruimingstermijn, maar ook – primair – om haar in dat verzoek niet ontvankelijk te verklaren. Op de huurovereenkomst zou niet het regime van art. 7:230a BW van toepassing zijn, maar dat van art. 7:290 en verder BW. Die laatste artikelen, die zien op een door de wet relatief strikt afgebakende categorie van bedrijfsruimte – te weten: een gebouwde onroerende zaak die krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf, een hotelbedrijf of een kampeerbedrijf – bieden de huurder verdergaande bescherming, bestaande uit termijnbescherming, huurbescherming en een zekere mate van huurprijsbescherming.
X heeft zich daarbij beroepen op de tussen het gehuurde enerzijds en de door haar in het naast gelegen bedrijfspand geëxploiteerde bouwmarkt anderzijds bestaande connexiteit. Waar de bouwmarkt op zichzelf genomen valt aan te merken als een bedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW, dient op de opslagruimte niet het regime van art. 7:230a BW van toepassing te zijn, maar dat van art. 7:290 BW, zo betoogde X.
Huurbescherming van art. 290-bedrijfsruimte en aanhorigheden
Dit standpunt moet worden bezien tegen de achtergrond van art. 7:290 lid 3 BW. Op grond van die bepaling omvat de huur van een 290-bedrijfsruimte onder meer ook de onroerende aanhorigheden, zoals een loods of een parkeervoorziening. Op beide ruimten is hetzelfde huurregime van toepassing. De strekking van die regel is dat de huurbescherming die een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet illusoir zou worden, indien hij geen huurbescherming zou genieten ten aanzien van de samen met de 290-bedrijfsruimte gehuurde onroerende aanhorigheden.
Een variant op dit thema is te vinden in het zogenaamde Fietsenstallingarrest (HR 14 oktober 1983, NJ 1984, 253). Daaruit volgt dat samenhang tussen een art. 290-bedrijfsruimte en een bedrijfsruimte waarvoor in beginsel het regime van art. 7:230a BW geldt, onder omstandigheden kan leiden tot toepasselijkheid van het meer stringente huurbeschermingsregime van art. 7:290 BW e.v., ook indien de bedrijfsruimten worden verhuurd door twee verschillende verhuurders. Noodzakelijk is dan wel dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte waarvoor in beginsel het regime van art. 7:230a BW geldt, insluit dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat het gehuurde wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW te worden gebruikt. Die instemming kan eventueel worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden bezien.
Huurbescherming aanhorigheid; ook voor eigenaar hoofdruimte?
Alhoewel de onderhavige casus ook draait om de connexiteit tussen een hoofdruimte en een andere, aanhorige ruimte, onderscheidt deze zich zowel van het geval dat art. 7:290 lid 3 BW beoogt te regelen als van het geval waarin het Fietsenstallingarrest voorziet. Weliswaar kan het bedrijf dat in de hoofdruimte wordt uitgeoefend – de bouwmarkt – op zichzelf genomen als een kleinhandelsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW worden aangemerkt, maar X is eigenaar van die hoofdruimte en geen huurder.
In de feitelijke instanties heeft de gemeente op dit verschil gewezen en betoogd dat voor een beroep op connexiteit buiten de door art. 7:290 lid 3 BW en het Fietsenstallingarrest beheerste gevallen, geen plaats is. De gemeente heeft daarbij onder meer naar voren gebracht dat een extensieve interpretatie van het Fietsenstallingarrest ertoe leidt dat het beschermingsregime van art. 7:290 e.v. BW via een achterdeur wordt verruimd, hetgeen op gespannen voet staat met het uit de wetsgeschiedenis blijkende streven van de wetgever tot handhaving van de cesuur tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte. Tevens heeft de gemeente aangevoerd dat partijen bij een door art. 7:230a BW beheerste bedrijfsruimte het regime van art. 7:290 e.v. BW uitdrukkelijk op hun overeenkomst van toepassing kunnen verklaren, iets dat in het onderhavige geval niet is gebeurd.
Anders dan in eerste aanleg, is dit verweer van de gemeente in appel gevolgd. Bij de afwijzing van het primaire verzoek van X achtte het Haagse hof van doorslaggevend belang dat X eigenaar en geen huurder was van de bedrijfsruimte waarin zij de bouwmarkt exploiteert.
De Hoge Raad oordeelt echter in het door X aanhangig gemaakte cassatieberoep anders en stelt voorop dat art. 7:290 lid 3 BW beoogt om de bescherming, die toekomt aan de huurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW, uit te breiden tot voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) met die bedrijfsruimte zijn verbonden (rov. 3.4.2).
Voorts neemt de Hoge Raad tot uitgangspunt dat art. 7:290 BW niet uitsluit dat dergelijke aanhorigheden, indien deze op basis van een afzonderlijke huurovereenkomst worden verhuurd, krachtens die overeenkomst kunnen worden bestemd tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, nu dit regime blijkens de wetsgeschiedenis ook door partijen kan worden gekozen, geheel los van enige feitelijke relatie met de bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW. In dit verband refereert de Hoge Raad aan het Fietsenstallingarrest:
“3.4.2 (…)In het door het hof genoemde arrest HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253 heeft de Hoge Raad reeds geoordeeld, dat voor toepassing van het beschermingsregime voor bedrijfsruimtehuur in de zin van art. 1624 (oud) BW noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt, en dat een zodanige instemming eventueel kan worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. Deze maatstaf strookt met hetgeen de wetgever blijkens het bovenstaande voor afdeling 7.4.6 in meer algemene zin voor ogen heeft gestaan. Daarbij is derhalve niet van belang of de “andere door de huurder (als bedrijfsruimte) gebezigde ruimten” door hem eveneens gehuurd worden – van dezelfde huurder of van een derde – , dan wel krachtens een andere titel bij hem in gebruik zijn.”
Tegen deze achtergrond concludeert de Hoge Raad dat het hof heeft miskend dat het feit dat X eigenaar is van het pand waarin de bouwmarkt wordt geëxploiteerd, niet aan een contractuele bestemming tot aanhorigheid in de weg staat, nu daarvoor de in dat kader beslissende vraag dient te worden beantwoord of de gemeente of haar rechtsvoorganger met bestemming tot bedrijfsruimte in bedoelde zin heeft ingestemd. Het is deze vraag die na verwijzing alsnog door de rechter zal moeten worden beantwoord (rov. 3.4.3).
Waar de Hoge Raad zich nog niet eerder over een geval van connexiteit als het onderhavige had uitgelaten, terwijl dergelijke gevallen blijkens de lagere jurisprudentie wel met enige regelmaat voorkomen brengt de uitspraak duidelijkheid. Wel rijst de vraag of de door de Hoge Raad voorgestane extensieve interpretatie van de maatstaf uit het Fietsenstallingarrest niet tot (meer) rechtsonzekerheid leidt, met name indien het gaat om de positie van rechtsopvolgers van verhuurders van onroerende aanhorigheden in de zin van deze uitspraak. Die vraag dringt zich vooral op voor zover de toepasselijkheid van het regime van art. 7:290 e.v. BW wordt afgeleid uit niet uit de tekst van de huurovereenkomst kenbare feiten en omstandigheden.
In cassatie werd de gemeente bijgestaan door de auteur, in de feitelijke instanties door Maryse Mesu-Abbekerk en Josien van der Werff.
