HR 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157
De Hoge Raad beantwoordt prejudiciële vragen over de uitleg van het begrip ‘niet redelijk voordeel’ in art. 7:264 lid 1 BW.
De casus en de prejudiciële vragen
Woningstichting Rochdale heeft aan twee huurders woningen verhuurd. Bij het aangaan van de huurovereenkomsten heeft Rochdale de huurders ieder administratiekosten in rekening gebracht van EUR 200,–. De huurders stellen zich op het standpunt dat zij deze kosten (grotendeels) onverschuldigd hebben betaald. Het beding op grond waarvan zij deze bedragen hebben betaald is volgens hen nietig op grond van art. 7:264 lid 1 BW.
Art. 7:264 lid 1 BW luidt:
“Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.”
De kantonrechter stelt vast dat de uitleg van het begrip ‘niet redelijk voordeel’ eerder aan de orde is geweest in het arrest HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767, (Ymere/Nellestein), besproken in CB 2012-75. Hij meent echter dat over de uitleg van dit arrest debat bestaat. Hij heeft daarom de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld:
“A. In r.o. 3.5 van het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 Ymere/Nellestein (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) heeft de HR overwogen: “Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.
1) Is er sprake van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien door de verrichtingen waarvoor kosten in rekening worden gebracht uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder worden gediend?
2) Moeten onder kosten die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen mede worden begrepen kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie?
3) Kan bij de beoordeling van vraag A.1. het geheel van tegenprestaties worden afgezet tegen een forfaitair in rekening gebracht bedrag aan administratiekosten of dient deze beoordeling per kostenpost plaats te vinden?
4) Moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de vraag of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder moeten worden gedragen (omdat er sprake is van een niet verwaarloosbare tegenprestatie als door de Hoge Raad bedoeld) en anderzijds de vraag of de hoogte van de aan de huurder in rekening gebrachte kosten redelijk is (en dus of alle door de verhuurder gemaakte kosten aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht)?
B. In r.o. 3.6 heeft de HR overwogen: “Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.”
5) Geldt het in rov. 3.5 gegeven uitgangspunt voor zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde huurprijzen?
6) Betekent het in rov. 3.6 overwogene dat bij het beantwoorden van vraag A.1. een uitzondering moet worden gemaakt voor het geval de verhuurder een toegelaten instelling is? Of moet deze overweging zo worden uitgelegd dat, eerst nadat is vastgesteld dat geen sprake is van ‘geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie’, dit aspect kan worden meegewogen bij de beoordeling van de redelijkheid van de hoogte van de kosten?”
Het antwoord van de Hoge Raad
Bij de beantwoording van de eerste vier vragen stelt de Hoge Raad voorop dat tegenover een door de verhuurder bedongen voordeel een tegenprestatie van de verhuurder moet staan die dit voordeel, en de hoogte daarvan, rechtvaardigt. Dit is niet het geval als de verhuurder met zijn tegenprestatie uitsluitend of vooral zijn eigen belangen dient. Van een gerechtvaardigd voordeel is evenmin sprake als de verhuurder tot de prestatie toch al op grond van de huurovereenkomst of de wet zou zijn gehouden. In het laatste geval zou de huurder anders betalen voor iets dat hij zonder het bedongen voordeel ook zou krijgen. Om te beoordelen of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, zal een kosten-batenanalyse moeten worden gemaakt. Die analyse moet in beginsel per afzonderlijke tegenprestatie van de verhuurder plaatsvinden, behalve als een aantal tegenprestaties samen onmiskenbaar een zodanige bate aan de huurder brengen dat het bedongen voordeel niet onredelijk is.
De Hoge Raad beantwoordt de eerste vier vragen vervolgens als volgt:
Vraag 1
Indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.
Vraag 2
Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, moeten mede worden begrepen prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie.
Vraag 3
De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, dient in beginsel plaats te vinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. Indien tegenover het voordeel dat de huurder heeft verschaft, meer dan een tegenprestatie staat, zonder dat de kosten aan de verschillende tegenprestaties zijn toegerekend, kan een afzonderlijke beoordeling echter achterwege blijven als de tegenprestaties samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat dit voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.
Vraag 4
Het onderzoek met het oog op art. 7:264 BW bestaat uit twee stappen. Eerst moet de vraag worden beantwoord of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat het niet redelijk is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder worden gedragen. Indien de aard van de prestatie zich niet ertegen verzet dat de kosten daarvan aan de huurder in rekening worden gebracht, moet vervolgens de vraag worden beantwoord of de hoogte van het door de huurder verschafte voordeel niet redelijk is.”
In antwoord op de vijfde vraag overweegt de Hoge Raad dat art. 7:264 lid 1 BW geldt voor woningen mét en zónder geliberaliseerde huurprijs. Rochdale heeft tegen toepassing van het in Ymere/Nellestein aangenomen uitgangspunt dat, indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, in beginsel een niet redelijk voordeel aanwezig is, aangevoerd dat bij woningen met een geliberaliseerde huurprijs een voordeel ook als verhoging van de huurprijs kan worden overeengekomen. Het ligt daarom volgens Rochdale niet voor de hand een afzonderlijk beding met een dergelijk voordeel kritisch te beoordelen. De Hoge Raad verwerpt dit standpunt. Met het oog op de hanteerbaarheid van art. 7:264 lid 1 BW en de transparantie van de huurprijs voor de aspirant-huurder moet het genoemde uitgangspunt ook gelden als de verhuurder de kosten (het voordeel) in de huurprijs had kunnen verwerken, maar die weg niet heeft gevolgd. De Hoge Raad beantwoordt de vijfde vraag daarom bevestigend.
Naar aanleiding van de zesde vraag overweegt de Hoge Raad dat een toegelaten instelling in de zin van art. 19 Woningwet voor de toepassing van art. 7:264 lid 1 BW geen uitzonderingspositie inneemt. Ook als een dergelijke instelling bij het aangaan van de huurovereenkomst een voordeel heeft bedongen, moet daarom in overeenstemming met het antwoord op de vragen 1 t/m 5 worden onderzocht of tegenover dit voordeel, kort gezegd, een voldoende tegenprestatie staat. Of dat zo is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Daartoe kan behoren dat de verhuurder een toegelaten instelling is. Zo kunnen de wettelijke taken van de verhuurder van belang zijn voor de vraag tot welke prestaties de verhuurder ook zonder afzonderlijk beding is gehouden.
Tegen de achtergrond antwoordt de Hoge Raad op vraag 6:
“Ook indien de verhuurder een toegelaten instelling is in de zin van art. 19 Woningwet moet worden onderzocht of de tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het voordeel kan rechtvaardigen en, indien de tegenprestatie naar haar aard wel een dergelijke bate aan de huurder oplevert, of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot de bate die de prestatie voor de huurder meebrengt. De beantwoording van deze vragen dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Daartoe kan de omstandigheid behoren dat de verhuurder een toegelaten instelling is.”
Afdoening
De beantwoording van de vragen door de Hoge Raad is in overeenstemming met de conclusie van plv. P-G Langemeijer. De zaak zal nu, met inachtneming van de antwoorden van de Hoge Raad, bij de kantonrechter worden voortgezet.
Rochdale werd in de prejudiciële procedure bijgestaan door de auteur en in feitelijke instantie door mrs. R. Visser en L. Hennink.
