HR 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628
Art. 15 Leegstandswet staat niet aan de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2 BW in de weg. Het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593 (Stichting Studentenhuisvesting Tilburg), heeft ook na de invoering van art. 7:232 lid 4 BW zijn betekenis behouden.
Wettelijk kader
De wettelijke regeling betreffende huur en verhuur van woonruimte is niet van toepassing op huur “welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”. Zie art. 7:232 lid 2 BW. Uit de wetgeschiedenis kan worden afgeleid dat deze uitzondering restrictief moet worden opgevat: het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie bijv. TK 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 38). De uitzondering van art. 7:232 lid 2 BW gold reeds onder het vóór 1 augustus 2003 geldende recht en was opgenomen in art. 1623a lid 1 (oud) BW.
Onder het regime van het oude recht wees de Hoge Raad zijn arrest van 30 mei 1975, LJN AC5593 (Stichting Studentenhuisvesting Tilburg). Daarin sanctioneerde de Hoge Raad het oordeel van de appelrechter dat de tijdelijke huur van woonruimte in een slooppand ten behoeve van studentenhuisvesting kan worden aangemerkt als een huurovereenkomst die een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is en terzake waarvan dus geen aanspraak op huurbescherming bestaat.
Uit de lagere jurisprudentie volgt dat in het kader van art. 7:232 lid 2 BW voorts valt te denken aan tijdelijke verhuur in verband met verblijf van de verhuurder in het buitenland, tijdelijke verhuur van een woning aan een huurder die in afwachting is van het betrekken van een koopwoning en het bieden van tijdelijke huisvesting in verband met renovatie of nieuwbouw.
De wet kent terzake het woonruimteregime voorts een uitzonderingsbepaling voor een specifiek huurtype, te weten: de huur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden. Op grond van art. 7:232 lid 4 BW is een belangrijk deel van de woonruimtebepalingen – waaronder die met betrekking tot huurbescherming – niet op dit type huur van toepassing. Ook deze bepaling gold reeds onder het voor 1 augustus 2003 geldende recht en was opgenomen in art. 1623a lid 1 (oud) BW, tweede volzin.
Behalve de bepaling in art. 7:232 lid 2 BW BW, bevat tenslotte ook de in 1985 ingevoerde Leegstandswet een regeling met betrekking tot tijdelijke huur van woonruimte. Art. 15 en art. 16 van deze wet bepalen dat de gemeente een vergunning kan verlenen voor onder meer de tijdelijke, groepsgewijze verhuur van woonruimte van een bepaald type, zoals studentenhuisvesting.
Casus
In deze zaak ging het om de verhuur van een studentenkamer in een slooppand dat toebehoort aan woningcorporatie Mitros en dat door Mitros wordt verhuurd aan de Stichting Studentenhuisvesting. De huurovereenkomst bevat een vrij gedetailleerde bepaling over onder meer het bijzondere karakter van de huur ( te weten: tijdelijke huur, in een pand dat bestemd is tot sloop) en de gevolgen daarvan (kort gezegd: een verplichting voor de huurder tot ontruiming zodra bekend is wanneer met de sloop kan worden gestart, een en ander zonder dat de huurder aanspraak kan maken een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten). Nadat Mitros met de sloop van start kon gaan, heeft de Stichting Studentenhuisvesting de huurovereenkomst opgezegd.
Procedure bij kantonrechter en hof
De huurder heeft in reactie hierop de onderhavige procedure geëntameerd en (onder meer) een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst is te kwalificeren als een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. De huurder baseerde zich hierbij (onder meer) op de hiervoor genoemde regeling in art. 15 en 16 van de Leegstandswet. Deze vordering is in twee instanties afgewezen. Zowel kantonrechter als hof hebben geoordeeld dat in casu sprake is van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. De huurder heeft cassatieberoep ingesteld.
Cassatie
In cassatie heeft het geschil tussen partijen zich toegespitst op een tweetal vragen:
(i) Kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, indien – zoals in dit geval – verhuurder en eigenaar van het gebouw geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van art. 15 Leegstandswet een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de onderhavige woonruimte?
(ii) Welke betekenis komt in dit verband toe aan de uitspraak van de Hoge Raad van 30 mei 1975, LJN AC5593 (Stichting Studentenhuisvesting Tilburg)?
Ad (i)
De Hoge Raad sanctioneert het oordeel van het hof, dat erop neer kwam dat de regeling van art. 15 en 16 Leegstandswet geen exclusieve regeling bevat, zodat het niet aanvragen van de bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. De Hoge Raad volstaat in rov. 3.6 met de overweging dat dit oordeel van het hof juist is. Uit de conclusie van A-G Wissink (zie met name §§ 3.36.1 en 2) volgt inderdaad dat de wetgever met de invoering van art. 15 en 16 Leegstandswet een complementaire regeling heeft beoogd, naast de reeds bestaande mogelijkheden in het BW om tijdelijke verhuur ten behoeve van leegstandsbestrijding mogelijk te maken.
Ad (ii)
Met betrekking tot zijn oordeel dat de huur een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is, heeft het hof zich in de onderhavige zaak mede gebaseerd op het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 (Stichting Studentenhuisvesting Tilburg). De huurder betoogde in cassatie dat dit rechtens onjuist is. Het middel leidde uit de wetgeschiedenis af dat de wetgever na de invoering van het huidige art.l 7:232 lid 4 BW in 2003 een andere opvatting terzake de huur van slooppaden is gaan huldigen. De wetgever zou, mede gelet op de restrictieve aard van art. 7:232 lid 2 BW, het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) beschouwen als gebruik dat naar zijn aard korte duur is. In dit verband valt te wijzen op opvattingen in de literatuur van onder meer Rossel, die tegen de achtergrond van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur op basis van een vergunning krachtens de Leegstandswet, heeft gepleit voor een (zeer) terughoudende toepassing van art. 7:232 lid 2 BW.
De door het middel verdedigde opvatting verwerpt de Hoge Raad in rov. 3.7. Onder verwijzing naar de conclusie van de A-G (zie met name § 3.17.2) oordeelt de Hoge Raad dat de invoering van art. 7:232 lid 4 BW geen beperking heeft gebracht in de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW. De Hoge Raad wijst daarbij op het verschil tussen de beide bepalingen. Dat verschil bestaat er volgens de Hoge Raad in dat het in artikel 7:232 lid 4 BW niet zozeer gaat om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is. Anders gezegd: de uitzonderingen van art. 7:232 lid 2 resp. 232 lid 4 BW zijn niet zonder meer inwisselbaar.
De lezer die meer wil weten over de wetgeschiedenis die de Hoge Raad aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd, kan de al eerder genoemde conclusie van A-G Wissink worden aanbevolen. De lotgevallen van de hiervoor besproken wettelijke bepalingen worden daarin uitvoerig behandeld.
Overigens valt op te merken dat de tekst van de huurovereenkomst erop wijst dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst inderdaad een gebruik voor ogen heeft gestaan dat naar zijn aard van korte duur is. Zie rov. 3.1 sub (ii) van het arrest van de Hoge Raad. Dat art. 7:232 lid 2 BW ingevolgde de uitspraak van de Hoge Raad op dit geval toepasselijk moet worden geacht valt dus, ondanks het restrictieve karakter van deze bepaling, ook om die reden te begrijpen. Vgl. in dit verband onder meer HR 24 december 1993, NJ 1994, 215 (Amsterdam-Semarang/Geelhoed), waaruit volgt dat bij de kwalificatie van een huurovereenkomst doorslaggevende betekenis toekomt aan de partijbedoeling terzake het gebruik.
