HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam-arrest)
Een overheidslichaam dat een onroerende zaak verkoopt dient de koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria en moet hierover vooraf informatie bekend maken. Deze mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden, indien bij voorbaat vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde is, of indien dit redelijkerwijs mag worden aangenomen. In dat geval moet het overheidslichaam de voorgenomen verkoop zodanig bekend maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet de overheid in dat geval motiveren waarom er naar haar oordeel slechts één serieuze gegadigde is.
De feiten
De uitspraak van de Hoge Raad ziet op de verkoop van het oude gemeentehuis in Didam. De gemeente was bekend met de interesse van Becedo c.s. om een Albert Heijn-filiaal te exploiteren op deze locatie, maar heeft gekozen voor onderhandse verkoop aan een andere vastgoedontwikkelaar. Volgens Becedo c.s. is sprake van uitgifte van schaarse grond en handelt de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel door geen mededingingsruimte te bieden aan alle potentiële gegadigden. Anders dan de rechtbank, het gerechtshof en de advocaat-generaal, volgt de Hoge Raad dit betoog.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van die onroerende zaak of indien dit redelijkerwijs te verwachten is. Het overheidslichaam zal criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel, dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen. Een overheidslichaam dient dit beginsel in acht te nemen bij een beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst sluit tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te creëren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Informatie hierover moet op zodanige wijze bekend worden gemaakt dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Deze mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op dusdanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet het overheidslichaam in dat geval motiveren waarom er naar haar oordeel slechts één gegadigde in aanmerking komt.
De vraag of er andere, vergelijke onroerende zaken beschikbaar zijn, acht de Hoge Raad in deze context niet beslissend; beslissend is of (redelijkerwijs te verwachten valt dat) er meerdere gegadigden (zullen) zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak.
Afdoening
De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest en verwijst het geding naar het hof ’s-Hertogenbosch. Deze afdoening wijkt af van de conclusie van A-G Langemeijer.
