HR 29 maart 2013, LJN BY8665 (X c.s./Staat)
Appartementsrechten kunnen niet afzonderlijk worden onteigend. De titelzuiverende werking van art. 59 lid 3 Onteigeningswet brengt echter wel mee dat de onteigening van het gebouw of het perceel tot gevolg heeft dat de met betrekking tot de onteigende zaak bestaande appartementsrechten vervallen. De onderhandelingsplicht van art. 17 Ow reikt niet zo ver dat moet worden onderhandeld met alle appartementseigenaren als vaststaat de onderhandelingen met één van de appartementseigenaren is mislukt.
Deze zaak betreft de onteigening van acht perceelsgedeelten in Maastricht ten behoeve van de aanleg van een tunnel in de rijksweg A2. De percelen waar het om gaat zijn gesplitst in appartementsrechten. Zowel de perceelsgedeelten als de appartementsrechten zijn in het Koninklijk Besluit ter onteigening aangewezen. De rechtbank Maastricht heeft de onteigening van de perceelsgedeelten en de appartementsrechten uitgesproken.
Naar het oordeel van de Hoge Raad kunnen appartementsrechten niet afzonderlijk worden onteigend. Buiten de gevallen van onteigening van octrooien en rechten voortvloeiende uit een octrooiaanvraag, is het stelsel van de Onteigeningswet (Ow) gericht op de onteigening van onroerende zaken. Dit vindt volgens de Hoge Raad bevestiging in art. 4 lid 2 Ow, dat bepaalt dat “overigens” door toepassing van deze wet een zaak slechts kan worden bevrijd van de met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten door onteigening van die zaak, en in art. 4 lid 3 Ow, dat bepaalt dat een aandeel in een zaak of een recht niet afzonderlijk kan worden onteigend.
De in art. 4 lid 2 Ow bedoelde “bevrijding” is nader uitgewerkt in art. 59 lid 3 Ow, inhoudende dat in geval van onteigening van een onroerende zaak door inschrijving van het vonnis de eigendom op de onteigenaar overgaat, vrij van alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten. Weliswaar voorziet art. 4 lid 1 Ow in een afzonderlijke onteigening van bepaalde rechten die op een onroerende zaak rusten, maar deze mogelijkheid staat volgens de Hoge Raad slechts open indien de zaak toebehoort aan de onteigenende partij. Zo hoeft deze partij niet een onteigeningsgeding tegen zichzelf aan te spannen, maar kan het recht afzonderlijk worden onteigend. Art. 4 lid 1 Ow leent zich volgens de Hoge Raad niet voor overeenkomstige toepassing in andere gevallen dan in deze bepaling zijn voorzien.
In cassatie wordt dus terecht geklaagd dat de Onteigeningswet niet voorziet in de mogelijkheid van een afzonderlijke onteigening van een appartementsrecht. Omdat het onderdeel niet (tevens) klaagt over de onteigening van de percelen, kan het echter niet tot cassatie leiden. De eigendom gaat immers ingevolge art. 59 lid 3 Ow over op de onteigenaar, vrij van alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten. Deze ’titelzuiverende werking’ van de onteigening bestrijkt mede het geval dat de eigendom van een gebouw of een perceel op de voet van art. 5:106 lid 1 BW is gesplitst in appartementsrechten. De Staat kan dus door inschrijving van het vonnis van onteigening bewerkstelligen dat de eigendom van de percelen op hem overgaat, en dat als gevolg daarvan de percelen worden bevrijd van de daarop betrekking hebbende appartementsrechten. Deze appartementsrechten vervallen als gevolg van de inschrijving van het onteigeningsvonnis.
Volgens de Hoge Raad heeft de rechtbank verder terecht geoordeeld dat de Staat heeft voldaan aan de in art. 17 Ow opgenomen onderhandelingsverplichting. Art. 17 Ow strekt ertoe dat de onteigenende partij tracht (door het voeren van onderhandelingen) zo mogelijk een rechtsgeding te vermijden (vgl. HR 8 april 1998, LJN ZD2955, NJ 1999/24). Bij de beantwoording van de vraag of het voorschrift van art. 17 Ow behoorlijk is nageleefd, moet naar het oordeel van de Hoge Raad niet alleen worden gelet op deze strekking, maar ook op het feit dat het algemeen belang een spoedige verkrijging van de eigendom door de onteigenende partij verlangt (vgl. HR 17 maart 1965, LJN AB5065, NJ 1965/278). De eigendom van de te onteigenen percelen was gesplitst in appartementsrechten en de Staat heeft het appartementsrecht van X niet in minnelijk overleg kunnen verwerven. Het mislukken van de onderhandelingen met (appartementseigenaar) X bracht daarom mee dat de Staat voor de verwerving van deze percelen gedwongen was een onteigeningsgeding aanhangig te maken, en dat de uitkomst van eventuele onderhandelingen met andere appartementseigenaren daarin geen verandering zou kunnen brengen. Daardoor is het oordeel van de rechtbank juist dat voor de Staat uit art. 17 Ow niet de verplichting voortvloeide om (ook) met de anderen te onderhandelen, omdat deze onderhandelingen zonder zin waren.
Dit arrest brengt mee dat onteigenende overheden bij de onteigening van een in appartementsrechten gesplitst perceel in het vervolg slechts de onteigening dienen te vorderen van het perceel waar het om gaat en daarnaast niet ook nog van de betreffende appartementsrechten.
De Staat is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en de auteur. Jelmer Procee heeft de Staat bijgestaan in de procedure bij de rechtbank.
