HR 21 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3351 (X/gemeente Westland)
Ook bij onteigening van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken moet volgens de Hoge Raad, voor beantwoording van de vraag of na aanschaf en aanpassing van een vervangend object sprake is van vermogensschade in de vorm van een onrendabele top, het vervangend object na aanpassing gewaardeerd worden tegen de waarde in het vrije commerciële verkeer (de marktwaarde).
In deze onteigeningszaak is de vaststelling van de schadeloosstelling voor de onteigende aan de orde. Op de onteigende percelen bevonden zich een bedrijfsruimte en glasopstanden met bijbehorende installaties en erf, met behulp waarvan de onteigende een glastuinbouwbedrijf (teelt van pot- en kuipplanten) exploiteerde. Ter bepaling van de vermogens- en inkomensschade is de rechtbank Den Haag ervan uitgegaan dat de onteigende in staat gesteld moet worden een vervangend glastuinbouwbedrijf te verwerven om haar bedrijf te kunnen voortzetten. Aangezien nieuwbouw aanzienlijk duurder zou uitpakken, is de schadeloosstelling begroot op basis van aankoop van een bestaand glastuinbouwbedrijf en aanpassing daarvan. De onteigende heeft aanspraak gemaakt op de vergoeding van een zogenaamde ‘onrendabele top’. De onrendabele top bestaat uit het verschil tussen enerzijds de aankoopkosten van nieuwe grond en de stichtingskosten van een nieuw gebouw en anderzijds de (markt)waarde van het nieuwe gebouw. Dit verschil levert een vermogensnadeel op voor de onteigende, dat integraal voor vergoeding in aanmerking komt (zie HR 16 maart 1988, NJ 1989/798, HR 18 maart 1996, NJ 1997/4 en HR 27 juni 2001, NJ 2002/528). In dit geval maakte de onteigende aanspraak op vergoeding van een onrendabele top van € 3.475.000.
De Rechtbank heeft echter slechts een bedrag van € 75.000 als vergoeding van de onrendabele top toegekend. De Rechtbank is op deze lagere vergoeding uitgekomen door het vervangende object niet tegen de marktwaarde, maar tegen de vervangingswaarde te waarderen. Onder de vervangingswaarde wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander actief te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft. Volgens de Rechtbank moet hier naar de vervangingswaarde gekeken, omdat hier sprake is van een bedrijfsmatig geëxploiteerde onroerende zaak, waarbij de stichtingskosten worden terugverdiend in de loop van de tijd. Alleen ten aanzien van de kosten van het aanpassen van de oppot- en sorteerlijnen en de specifieke indeling van de betonvloer met eb- en vloedsystemen heeft de Rechtbank geoordeeld dat deze geen marktwaarde hebben, zodat de investering daarin (van € 75.000) wel voor vergoeding in aanmerking komt.
De Hoge Raad kan zich niet in de beslissing van de Rechtbank vinden. Een onteigende wordt volgens de Hoge Raad pas dan volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft (vgl. HR 16 maart 1988, NJ 1989/798). Een onteigende die door de onteigening redelijkerwijs een vervangende onroerende zaak moet kopen en deze moet aanpassen om een gebruiksgenot te verkrijgen dat vergelijkbaar is met het genot dat hij van de onteigende zaak had, lijdt schade die als onteigeningsschade moet worden vergoed als hij daarin meer geld moet steken dan de vervangende onroerende zaak na de aanpassing waard is. Die schade bestaat uit hetgeen de vervangende onroerende zaak na de aanpassing minder waard is in het vrije commerciële verkeer dan het in totaal voor de aankoop en aanpassing bestede bedrag (vgl. HR 30 oktober 1957, NJ 1957/639 en HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL6267, NJ 2010/632).
Anders dan de Rechtbank oordeelde, bestaat volgens de Hoge Raad geen grond anders te oordelen als de onteigende zaak en de vervangende zaak bedrijfsmatig gebruikt worden en zo bijdragen aan het rendement (de winst) van de onderneming van de onteigende. Het rechtbankoordeel dat de stichtingskosten (de kosten van aanschaf en aanpassing) in dat geval moeten worden gezien als investering in een productiemiddel waarmee rendement wordt behaald en waarmee de stichtingskosten worden ‘terugverdiend’, is naar het oordeel van de Hoge Raad in strijd met art. 40 Onteigeningswet. Dat zou immers tot gevolg hebben dat de onteigende de onteigeningsschade ten laste van zijn eigen winst moet dragen. De kosten van aanpassing van het vervangend object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die zin ‘onrendabel’ zijn, moeten dus als vermogensschade als gevolg van de onteigening worden vergoed door de onteigenaar. Verder brengt de omstandigheid dat de onteigende een gekapitaliseerde rentevergoeding als financieringsschade vergoed krijgt, niet mee dat hij in dezelfde economische positie wordt gebracht als vóór de onteigening. Een rentevergoeding herstelt immers niet de vermogenssituatie (vgl. het eerder vermelde arrest van 16 maart 1988).
Ook bij onteigening van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken moet dus, voor beantwoording van de vraag of na aanschaf en aanpassing van een vervangend object sprake is van vermogensschade in de vorm van een onrendabele top, het vervangend object na aanpassing gewaardeerd worden tegen de waarde in het vrije commerciële verkeer (de marktwaarde). De Hoge Raad volgt met zijn beslissing integraal de lezenswaardige conclusie van zijn waarnemend Advocaat-Generaal Van Oven, die door middel van een cijfervoorbeeld (in par. 3.8-3.10) inzichtelijk maakt waarom een onteigende niet volledig schadeloos wordt gesteld als hij zelf de onrendabele top zou moeten ‘terugverdienen’.
