HR 25 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2805 (Staat/onteigende)
Van een bijzondere geschiktheid van het onteigende is volgens de Hoge Raad (ook) sprake als op de kosten van het gehele werk, waarvan het werk op het onteigende een onderdeel is, kan worden bespaard. De bijzondere geschiktheid bestaat hier uit de aanwezigheid van een waterplas die kan dienen als depot voor het werk waarvoor wordt onteigend. Slechts de met de bijzondere geschiktheid verband houdende kosten kunnen in aanmerking worden genomen bij de begroting van het aan de bijzondere geschiktheid verbonden voordeel. Het door de rechtbank in aanmerking genomen nadeel dat in het werk vrijkomende grond niet kan worden vermarkt is een gevolg van de keuze van de Staat om deze niet te vermarkten maar te gebruiken voor verondieping van de plas. Dit nadeel hangt niet samen met de bijzondere geschiktheid. De vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid mag niet in mindering worden gebracht op vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende.
Achtergrond
Deze zaak betreft de bepaling van een onteigeningsschadeloosstelling. De onteigening is geschied ter uitvoering van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” van de gemeente Zwolle. Het bestemmingsplan strekt, in het kader van de uitvoering van de beleidslijn “Ruimte voor de Rivier”, tot de aanleg van een hoogwatergeul en de vergraving van de uiterwaarden. Het onteigende omvat een voormalige zandwinplas met oevers en een weg met berm. Niet onteigend zijn de op een terp gelegen woonboerderij met schuren, erf en grasland en het overblijvende deel van de weg en berm.
De rechtbankdeskundigen hebben geadviseerd dat de aanwezigheid van de voormalige zandwinplas op het onteigende voor de Staat een voordeel betekent, omdat circa 500.000 m³ vrijkomende grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht, niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar kan worden gestort in de plas. Volgens het deskundigenrapport levert dat voor de Staat een besparing op van € 500.000,–. Op grond daarvan hebben de deskundigen geadviseerd de helft van dat bedrag, derhalve € 250.000,–, aan de onteigende toe te leggen uit hoofde van opslag wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het werk waarvoor onteigend wordt. De rechtbank heeft deskundigen gevolgd. Zowel de Staat als de onteigende heeft tegen het vonnis van de rechtbank cassatieberoep ingesteld.
Opslag wegens bijzondere geschiktheid?
De Hoge Raad acht het cassatieberoep van de Staat ongegrond. De rechtbank heeft volgens de Hoge Raad terecht geoordeeld dat het doel van de onteigening moet worden vastgesteld door het onteigeningsbesluit uit te leggen in het licht van het bestemmingsplan ter uitvoering waarvan de onteigening geschiedt, en de PKB “Ruimte voor de Rivier” waarvan het bestemmingsplan onderdeel uitmaakt. Zoals in het deskundigenrapport is vermeld houdt de PKB in dat bij de uitvoering van de voorgenomen maatregelen veel overtollige grond vrijkomt die elders in depots gestort moet worden, en dat de voormalige zandwinplas op het terrein van de onteigende aangewezen wordt als depot voor schone en licht verontreinigde grond. Op grond daarvan heeft de rechtbank kennelijk en terecht geoordeeld dat het storten van vrijkomende grond in depots onlosmakelijk is verbonden met het doel van de onteigening, aldus de Hoge Raad.
Van een bijzondere geschiktheid van het onteigende is volgens de Hoge Raad niet slechts sprake indien het werk op het onteigende zelf tegen minder kosten kan worden gerealiseerd. Ook als op de kosten van het gehele werk, waarvan het werk op het onteigende een onderdeel is, kan worden bespaard vanwege de bijzondere geschiktheid van het onteigende, kan een bijzondere geschiktheid van het onteigende aangenomen worden. Ook dan immers mag volgens de Hoge Raad verondersteld worden dat een redelijk handelend verkoper een hogere prijs kan bedingen vanwege de bijzondere eigenschap van het onteigende die kan worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend.
De regel dat bij de bepaling van het aan de onteigende toe te leggen bedrag voor de bijzondere geschiktheid die het onteigende heeft voor het doel van de onteigening, een ‘plafond’ moet worden gehanteerd, is volgens de Hoge Raad ontwikkeld voor gevallen waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen in het onteigende die kunnen worden verkocht of kunnen worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend (HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378). In dergelijke gevallen is het gerechtvaardigd de aan de onteigende toe te leggen vergoeding niet op een hoger bedrag te stellen dan de marktwaarde van die bodembestanddelen, aangezien de onteigende zelf geen hogere opbrengst dan die marktwaarde had kunnen realiseren. In een geval waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van een plas die kan dienen als depot voor het werk waarvoor wordt onteigend vrijkomende grond is geen sprake van de aanwezigheid in het onteigende van zaken met een marktwaarde. De regel leent zich dan ook niet voor toepassing buiten het geval van in het onteigende aanwezige winbare bodembestanddelen, aldus de Hoge Raad.
Aftrek wegens nadeel in verband met bijzondere geschiktheid?
Het cassatieberoep van de onteigende acht de Hoge Raad gegrond. De rechtbank heeft met de “bijzondere ongeschiktheid” kennelijk (en terecht) niet het oog op een leerstuk naast dat van de bijzondere geschiktheid, maar slechts bedoeld dat bij de berekening van het voordeel wegens bijzondere geschiktheid ook met daarmee samenhangende nadelen rekening moet worden gehouden, aldus de Hoge Raad. Het door de rechtbank in aanmerking genomen nadeel bestaat erin dat 500.000 m³ in het werk vrijkomende grond gebruikt wordt voor de verondieping van de plas, hoewel deze grond (anders dan de andere 500.000 m³ vrijkomende grond die eveneens gebruikt wordt voor de verondieping) had kunnen worden aangewend voor andere projecten of afgezet op de markt.
De rechtbank heeft echter miskend dat dit nadeel een gevolg is van de keuze van de Staat om deze 500.000 m³ grond niet te vermarkten maar aan te wenden voor de verondieping van de plas, en dat dit nadeel niet samenhangt met de door de rechtbank in aanmerking genomen bijzondere geschiktheid. Die bijzondere geschiktheid bestaat immers erin dat de andere 500.000 m³ in het werk vrijkomende grond (de grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht en die dus ook niet vermarkt kan worden) niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar in de plas kan worden gestort. Dat leidt tot een kostenbesparing voor het werk. Slechts de met deze bijzondere geschiktheid verband houdende kosten, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het vervoer van deze vrijkomende grond naar de plas, kunnen in aanmerking worden genomen bij de begroting van het aan de bijzondere geschiktheid verbonden voordeel, zo beslist de Hoge Raad.
Het door de rechtbank in aanmerking genomen nadeel is bovendien een gevolg van het (plan voor het) werk waarvoor is onteigend. De plas moet immers volgens de PKB “Ruimte voor de Rivier” om waterstaatkundige redenen verondiept worden (om te voorkomen dat de stabiliteit van de aan te leggen drempel langs de plas bij hoogwater in gevaar komt), en deze verondieping moet volgens dat plan uitgevoerd worden met de in het werk vrijkomende grond. Ook ingevolge art. 40c Ow mag dus bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening worden gehouden met het nadeel dat de in het werk vrijkomende grond, hoewel vermarktbaar, wordt gebruikt voor het verondiepen van de plas.
Saldering tussen waardevermindering overblijvende en vergoeding wegens bijzondere geschiktheid?
Ook de klacht van de onteigende over de waardevermindering van het overblijvende acht de Hoge Raad gegrond. De vergoeding wegens bijzondere geschiktheid houdt in dat de onteigende naast de vergoeding van de werkelijke waarde, tevens een vergoeding ontvangt, omdat het onteigende perceel een bijzondere eigenschap of hoedanigheid heeft waardoor het speciaal voor de onteigenaar een meerwaarde heeft. Die meerwaarde is aanwezig, omdat het beter bruikbaar is voor het werk waarvoor onteigend wordt dan vergelijkbare gronden in de nabijheid. Dat ingevolge vaste rechtspraak met deze meerwaarde rekening wordt gehouden in de schadeloosstelling van de onteigende, vormt een uitzondering op de in art. 40c Ow neergelegde eliminatieregel. In zoverre ontvangt de onteigende dan ook een vergoeding waardoor hij in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest. De onteigening weggedacht, zou immers bij een gewone verkoop van het desbetreffende perceel in het vrije commerciële verkeer uitsluitend de ‘werkelijke waarde’ die het perceel voor een redelijk handelende koper heeft vergoed worden.
Dat de onteigende door vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval geweest zou zijn, wordt volgens de Hoge Raad gerechtvaardigd door de omstandigheid dat het gaat om een bijzondere eigenschap die de te onteigenen zaak los van het werk waarvoor onteigend wordt al heeft en waarvoor de onteigende, als verondersteld redelijk handelend verkoper, naar billijkheid een vergoeding kan bedingen van de onteigenaar als redelijk handelend koper, omdat de zaak vanwege die eigenschap speciaal voor de onteigenaar een meerwaarde heeft (HR 4 juni 1954, NJ 1959/175).
Indien naast de bijzondere geschiktheid van het onteigende tevens sprake is van een waardevermindering van het overblijvende na onteigening moet de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid niet in aanmerking worden genomen bij de bepaling van de vergoeding voor die waardevermindering, zo beslist de Hoge Raad. Daardoor zou immers hetzij tekort gedaan worden aan de ratio van de vergoeding voor bijzondere geschiktheid, hetzij de onteigende niet volledig schadeloos gesteld worden voor het vermogensverlies bestaande in de mindere waarde van het overblijvende na de onteigening. Daarom mag de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet in mindering worden gebracht op de ingevolge art. 41 Ow aan de onteigende toekomende vergoeding vanwege de waardevermindering van het overblijvende (HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5572 (Staat/Amev)). Dit brengt mee dat de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet mag worden meegenomen in de voor de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende toegepaste vergelijking tussen enerzijds de waarde van het geheel vóór onteigening, en anderzijds de som van de werkelijke waarde van het onteigende en die van het overblijvende na onteigening.
De Staat is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en de auteur en in de procedure bij de rechtbank door Bas ten Kate.
