Conclusie P-G van 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902
Hebben huurders van bedrijfsruimten recht op een tijdelijke vermindering van de huurprijs als sprake is van omzetverlies als gevolg van de corona-maatregelen? Deze vraag wordt in deze conclusie beantwoord op basis van de gebrekenregeling en de regeling van onvoorziene omstandigheden.
Achtergrond van de prejudiciële vragen
Sinds de wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft de overheid ingrijpende maatregelen genomen om de verspreiding van dit virus tegen te gaan. Deze maatregelen hebben gevolgen gehad voor de omzetten van huurders van bedrijfsruimten. Tegelijkertijd heeft de overheid omvangrijke economische steunmaatregelen getroffen, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).
Tegen deze achtergrond is in de huursector de vraag opgekomen of huurders van bedrijfsruimten tegenover verhuurders recht hebben op een tijdelijke vermindering van de huurprijs. Is dat het geval, dan rijst vervolgens de vraag hoe de omvang van de huurprijsvermindering moet worden berekend.
Deze vragen zijn door de kantonrechter te Roermond aan de Hoge Raad voorgelegd. Ze worden behandeld in de uitvoerige conclusie van plv. P-G Wissink van 30 september 2021, die hierna wordt besproken.
Mag de huurder kiezen voor de meest gunstige regeling?
Een eerste vraag is of de huurder in een dergelijk geval naar eigen inzicht mag kiezen tussen wijziging van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) en huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling (art. 7:207 lid 1 BW).
De gebrekenregeling is in zoverre voor de huurder gunstig, omdat de huurprijsvermindering strikt genomen afhangt van de aard en omvang van het gebrek, en niet van de overige omstandigheden van het geval. Art. 7:207 lid 1 BW geeft de huurder namelijk recht op een aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs. In de praktijk wordt dit recht op huurprijsvermindering echter doorgaans uitgesloten. In die gevallen kan de huurder belang hebben bij een beroep op art. 6:258 BW, dat op grond van art. 6:250 BW van dwingend recht is.
Uit de conclusie kan worden opgemaakt dat de gebrekenregeling en de regeling van de onvoorziene omstandigheden in beginsel naast elkaar van toepassing zijn. Hieruit volgt dat de huurder de ene of de andere regeling, of desgewenst allebei, aan zijn vordering tot huurprijsvermindering ten grondslag kan leggen.
Over gebreken en onvoorziene omstandigheden
De conclusie gaat uitgebreid in op de vraag of de overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW respectievelijk een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW opleveren. Beide vragen worden in de conclusie in zijn algemeenheid bevestigend beantwoord.
Volgens de conclusie is de gedwongen sluiting van de horeca en van winkels in verband met de coronapandemie een omstandigheid waar huurder noch verhuurder iets aan kan doen. De overheidsmaatregelen zouden daarom gedeeltelijk in de risicosfeer van de huurder vallen en gedeeltelijk daarbuiten. Dat is echter een uitkomst die minder goed in de gebrekenregeling past, want die omschrijft een gebrek als een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het huurgenot wordt beperkt. Het komt daarmee volgens het denkschema van art. 7:204 lid 2 BW primair aan op de vraag of er voldoende argumenten zijn om deze omstandigheid in de risicosfeer van de huurder te plaatsen. Dat is volgens de conclusie niet het geval (zie punt 4.34 e.v.).
Volgens de conclusie zal de coronacrisis in het algemeen ook niet zijn verdisconteerd in huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóórdat zicht bestond op het ontstaan en de mogelijke gevolgen van de coronapandemie. Uitgangspunt zou, met andere woorden, moeten zijn dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten (zie punt 5.5 e.v.).
Wel merkt de conclusie op dat dit oordeel uiteindelijk mede afhangt van de aard en inhoud van de overeenkomst. Niet elke overeenkomst wordt op gelijke wijze geraakt door op een bepaald moment in verband met de coronapandemie aangekondigde of getroffen maatregelen. Bovendien kunnen partijen een meer of minder dan gemiddelde ‘vooruitziende’ blik hebben gehad. En ten slotte is denkbaar dat partijen (ieder voor zich) wellicht een bepaalde inschatting van de risico’s hebben gemaakt, maar daaromtrent geen (stilzwijgende) afspraken in hun overeenkomst hebben gemaakt (zie punt 5.7).
De omvang van de huurprijsvermindering
Uitgaande van het bestaan van een gebrek respectievelijk een onvoorziene omstandigheid rijst de vraag hoe de omvang van de huurprijsvermindering moet worden bepaald respectievelijk op welke wijze de huurovereenkomst zou moeten worden gewijzigd. Zoals gezegd, wordt in de conclusie de voorkeur uitgesproken voor een gedeeltelijke huurprijsvermindering.
Hiervóór werd al opgemerkt dat een dergelijke oplossing volgens de conclusie minder goed in het denkschema van art. 7:204 lid 2 BW past. Toch is er volgens de conclusie wel ruimte om de ‘pijn’ van een gedwongen sluiting tussen huurder en verhuurder te verdelen. Die ruimte kan in de eerste plaats worden gevonden door het recht op huurprijsvermindering te begrijpen als een vorm van ontbinding. Dan geldt ook in de context van art. 7:207 BW het vereiste dat het gebrek de huurprijsvermindering met haar gevolgen moet rechtvaardigen, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (de tenzij-clausule van art. 6:265 lid 1 BW, waarover CB-2018-157). In de tweede plaats kan onverkorte toepassing van art. 7:207 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (art. 6:248 lid 2 BW) (zie punt 4.39.7).
Daarmee gaat de beoordeling echter steeds meer gelijkenis vertonen met die in het kader van een beroep op onvoorziene omstandigheden. De conclusie vindt het daarom meer in de rede liggen om in dat kader de oplossing te zoeken. Dat betekent niet dat de gebrekenregeling buiten toepassing moet blijven, maar wel dat toepassing van de gebrekenregeling niet tot andere resultaten zou moeten leiden dan toepassing van art. 6:258 BW (zie punt 4.41.5).
Na een bespreking van de verschillende methoden op basis waarvan de huurprijsvermindering kan worden berekend, omarmt de conclusie uiteindelijk de methode waarbij de TVL wordt afgetrokken van de werkelijke vaste lasten (zie het arrest van het Hof Amsterdam van 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Als uitgangspunt moet het resterende nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder worden verdeeld (zie punt 5.26 e.v.). Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen echter een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen. Het gaat dan met name om omstandigheden die betrekking hebben op de hoedanigheid van partijen en hun financiële positie (zie punt 5.35 e.v.).
Conclusie
Kort samengevat, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie volgens de conclusie in beginsel aan te merken als een gebrek én als een onvoorziene omstandigheid. De coronacrisis kan daarmee leiden tot een huurprijsvermindering, die moet worden berekend door de TVL af te trekken van de werkelijke vaste lasten en deze uitkomst gelijkelijk tussen verhuurder en huurder te verdelen. Het is nu wachten op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad.
