HR 8 juni 2018, ECLI:NL:HR:2018:875

In dit geding gaat het om een overeenkomst die is gesloten met betrekking tot de exploitatie van een bed & breakfast concept. De hoofdvraag is of er sprake is van een huur- of koopovereenkomst. Eisers in cassatie hebben in conventie een bedrag uit onverschuldigde betaling gevorderd omdat de koopovereenkomst nietig zou zijn en verweerders in cassatie hebben in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst respectievelijk ontruiming van het gehuurde gevorderd. Het hof heeft de overeenkomst gekwalificeerd als een huurovereenkomst en de vordering in conventie afgewezen en de vorderingen in reconventie toegewezen. De Hoge Raad vernietigt dit arrest omdat het hof essentiële stellingen niet in zijn oordeel heeft betrokken. 

Achtergrond

Tussen partijen, Soul-Inn (verweerders in cassatie) en Zeppelin (tezamen met dochteronderneming Scorpio eisers in cassatie), is een overeenkomst gesloten die betrekking had op de overname van de exploitatie van een bed & breakfast concept (hierna: B&B). Het concept bestond uit de verhuur van kamers voor overnachting, een ontbijtruimte, een digitale check-in en een receptie. De kamers waren gemeubileerd en ingericht volgens een bepaalde stijl. Soul-Inn was eigenaar van het pand waarin de exploitatie plaatsvond en wilde het concept overdragen aan Zeppelin. Om het concept te kunnen overdragen moest worden voorzien in a) de gebruiksrechten voor Zeppelin enerzijds en b) de overname van de boedel anderzijds. Kennelijk met het oog op de gebruiksrechten hebben partijen in het kader van de overname een drietal huurovereenkomsten gesloten. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat Zeppelin aan Soul-Inn een bepaald bedrag zou betalen.

Op het moment dat de overname plaatsvond was Soul-Inn niet zelf de exploitant van het concept. Vijf jaar voordien had hij het concept al overgedragen aan een echtpaar, waarvan de man reeds was overleden op het moment van de in deze zaak centraal staande overname en de vrouw op het moment van deze overname in staat van faillissement verkeerde. Daardoor was de inboedel van de B&B in de faillissementsboedel terechtgekomen. Onderdeel van de afspraken tussen Soul-Inn en Zeppelin vormde de verplichting van Soul-Inn (als verhuurder) om de inboedel te kopen uit het faillissement, zodra daarover met de curator overeenstemming was bereikt. Soul-Inn heeft de activa niet uit de boedel gekocht. Zeppelin is wél begonnen met de exploitatie van de B&B. De curator in het faillissement van de vrouw heeft Zeppelin daarom aangesproken wegens het zonder zijn instemming exploiteren van het B&B concept, inclusief de daaraan verbonden goodwill. De curator en Zeppelin hebben ter zake een vaststellingsovereenkomst gesloten.

Procedure

In deze procedure heeft Zeppelin de nietigheid van de overnameovereenkomst ingeroepen. Zeppelin stelde zich daarbij op het standpunt dat partijen een koopovereenkomst hadden gesloten. Soul-Inn zou niet beschikkingsbevoegd zijn geweest ten aanzien van het B&B concept, omdat deze toekwam aan de vrouw (en dus in de faillissementsboedel viel). Zeppelin heeft daarom de door haar gedane betaling (op grond van de huurovereenkomsten) als onverschuldigd betaald teruggevorderd. Volgens Soul-Inn ging het evenwel om een huurovereenkomst. Hiervan uitgaande heeft Soul-Inn in reconventie betaling van huurachterstand en ontruiming gevorderd. Die ontruimingsvordering was mede gegrond op een door Zeppelin in het pand geëxploiteerde wietplantage. De kantonrechter heeft de vordering in conventie uit onverschuldigde betaling toegewezen en de vordering in reconventie uitsluitend voor zover betrekking hebbend op de huurachterstanden. De kantonrechter ging ervanuit dat sprake was van een koopovereenkomst. In appel is dat oordeel, behalve ten aanzien van de huurachterstanden, vernietigd. Op basis van de Haviltex-maatstaf is het hof tot de conclusie gekomen dat het ging om een huurovereenkomst.  Het hof kwam tot dit oordeel op basis van met name de uitleg van een factuur die Soul-Inn aan Zeppelin had gestuurd. In het verlengde van dit oordeel heeft het hof de vordering van Zeppelin uit onverschuldigde betaling afgewezen en de reconventionele vorderingen van Soul-Inn tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde alsnog toegewezen.

Cassatie

In cassatie wordt de door het hof gehanteerde kwalificatie van de overname als huur bestreden. De Hoge Raad volgt Zeppelin daarin. Het hof wordt met name verweten een aantal essentiële stellingen van Zeppelin niet in zijn oordeel te hebben betrokken. Het gaat daarbij met name om de stellingen waaruit kan worden afgeleid dat (i) de huurovereenkomsten samenhingen met de overname van de inboedel (zodat deze huurovereenkomsten niet louter op zichzelf genomen moeten worden beschouwd), (ii) dat dit ook blijkt uit de tekst van de factuur die het hof van doorslaggevend belang heeft geacht en (iii) dat Soul-Inn zelf ook uitging van koop.

Deze stellingname van Zeppelin was bovendien versterkt met een bewijsaanbod, waaraan het hof naar het oordeel van de Hoge Raad niet had mogen voorbijgaan. Het hof had bovendien geoordeeld dat Zeppelin haar beroep op vernietiging onvoldoende had onderbouwd. Ook dat oordeel vindt volgens de Hoge Raad onvoldoende steun in de stukken. De klacht dat het hof, uitgaande van een huurovereenkomst, de exploitatie van de wietplantage voldoende achtte voor ontbinding, verwerpt de Hoge Raad. De vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de wietplantage, dient te worden beantwoord door de feitenrechter en moet daarom na verwijzing opnieuw aan de orde komen.

Volgt vernietiging en verwijzing. Na verwijzing zal de overeenkomst opnieuw moeten worden gekwalificeerd aan de hand van de Haviltex-maatstaf, een en ander met inachtneming van het door B gedane bewijsaanbod.

Share This