HR 10 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1842
Ten onrechte heeft het hof, na het vaststellen van de onrechtmatige daad, een schadevergoedingsvordering afgewezen omdat er onvoldoende was gesteld door de benadeelde om de schade te kunnen bepalen. Het hof heeft miskend dat het, al dan niet na nadere instructie, de schade op de voet van art. 6:97 BW had moeten schatten, indien het van oordeel was dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure had moeten verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd.
In 2011 heeft eiseres een appartement gekocht. Verweerster is de makelaar van de verkopende partij en is aangesloten bij de NVM. Verweerster heeft in een verkoopbrochure en op funda.nl aangegeven dat het woonoppervlakte van het verkochte appartement 125 vierkante meter is, maar heeft nagelaten om het oppervlakte van het appartement zelf na te meten volgens de meetinstructie die de NVM voor haar leden verplicht voorschrijft. Eiseres laat het appartement in 2016 door een andere NVM-makelaar nameten en later nog eens door de Raad van Toezicht van de NVM. De conclusie van beide metingen is dat het appartement enkele vierkante meters kleiner is dan 125 vierkante meter die de verweerster voorafgaand aan de verkoop heeft medegedeeld.
Uit eerdere rechtspraak volgt reeds dat een NVM-makelaar onzorgvuldig handelt wanneer hij de verplichte meetinstructie niet naleeft (zie: HR 13 juli 2018, CB 2018-132). In 2019 vernietigde de Hoge Raad een arrest van een hof dat in een zaak over een meetfout door een NVM-makelaar bij de schadebegroting als uitgangspunt had genomen het verschil in waarde tussen het huis met het daadwerkelijke woonoppervlakte (125 vierkante meter) en de waarde van het huis met het door de NVM-makelaar medegedeelde onjuiste aantal vierkante meters (150 vierkante meter). Deze begrotingswijze is, volgens de Hoge Raad onjuist, omdat in de hypothetische situatie zonder de normschending het huis uiteraard niet groter zou zijn geweest. De koper zou in de hypothetische situatie slechts op de hoogte zijn geweest van de werkelijke omvang van het huis. In zijn arrest heeft de Hoge Raad de overweging meegegeven dat het hof na verwijzing de omvang van de schade moet bepalen op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters (HR 22 februari 2019, CB 2019-37).
In deze zaak stelt eiseres in feitelijke instanties enerzijds dat zij het huis niet zou hebben gekocht als zij met het werkelijke woonoppervlakte bekend zou zijn geweest, maar begroot zij haar schade anderzijds aan de hand van het verschil in waarde tussen het daadwerkelijke woonoppervlakte van het appartement en het door verweerster onjuiste medegedeelde woonoppervlakte van het appartement. Pas ter comparitie bij het hof stelt zij dat zij zonder de onjuiste mededeling een andere woning zou hebben gekocht. Het hof betwijfelt of eiseres naar die woning zou zijn uitgeweken, omdat haar toenmalige partner dat niet wilde. Maar ook als zij die woning wel zou hebben gekocht, heeft zij in hoger beroep niet opgegeven voor welke koopprijs zij het huis zou hebben gekocht en ook niet welke waarde het op dat moment had. Eiseres heeft niet gesteld dat zij bij aankoop van deze woning in financiële zin beter af zou zijn geweest dan nu het geval is. Naar het oordeel van het hof heeft eiseres het alternatieve scenario met onvoldoende feiten onderbouwd en heeft zij daarmee niet voldaan aan haar stelplicht met betrekking de geleden schade. Een schadebegroting is daardoor niet mogelijk (zie arrest Hoge Raad, r.o. 2.4).
Volgens eiseres heeft het hof een te zware stelplicht op haar gelegd met betrekking tot de aannemelijkheid van haar schade. Zij had in feitelijke instanties immers uitvoerig uitgelegd dat een minimaal netto woonoppervlakte van 125 vierkante meter een uiterst belangrijke eigenschap voor haar was. De Hoge Raad gaat daarin mee. De motivering is onbegrijpelijk voor zover het hof van oordeel is dat het bestaan van de schade onvoldoende aannemelijk is gemaakt door eiseres (r.o. 3.1).
Voor zover het hof, na het vaststellen van de onrechtmatige daad, de schadevergoedingsvordering heeft afgewezen omdat er onvoldoende was gesteld door eiseres om de schade te kunnen bepalen, kan dat oordeel niet in stand blijven. Het hof heeft dan miskend dat het, al dan niet na nadere instructie, de schade op de voet van art. 6:97 BW had moeten schatten, indien het van oordeel was dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure had moeten verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd (r.o. 3.2).
De Hoge Raad volgt daarmee de conclusie van A-G Valk. De Hoge Raad vernietigt het arrest en verwijst het geding naar hof ’s-Hertogenbosch voor verdere behandeling.
