HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856
Art. 7:304 lid 2 BW moet aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van verzoeker is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige. Aan de inhoud van het terzake door partijen te voeren overleg zijn geen hoge eisen te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.
Wanneer de huurprijs van een art. 290-bedrijfsruimte niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, kunnen zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. Zie art. 7:303 lid 1 BW. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is dan in beginsel de datum waarop de vordering is ingesteld. De rechter kan echter, op vordering van één van partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval, een andere ingangsdatum vaststellen. Zie art. 7:303 lid 4 BW.
Art. 7:304 BW stelt nadere eisen aan het instellen van een dergelijke vordering. Zo bepaalt lid 1 dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. Lid 2 bepaalt dat, indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij benoemt. Indien een dergelijk verzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van (onder meer) art. 7:303 lid 4 BW als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.
In het onderhavige geval had de huurder aan de verhuurder een gemotiveerd voorstel gedaan tot huurprijsverlaging, maar dat voorstel werd door de verhuurder niet aanvaard. Vervolgens heeft de huurder de kantonrechter op de voet van art. 7:304 lid 2 BW verzocht de huurprijs vast te stellen. Op dat moment had tussen huurder en verhuurder nog geen overleg plaatsgevonden over een te benoemen deskundige. Volgens de kantonrechter stond dat niet aan toewijzing van het verzoek in de weg. Hij leidde dat af uit de tekst van art. 7:304 lid 2 BW, waarin – anders dan in lid 1 van die bepaling – geen expliciete koppeling met ontvankelijkheid is gemaakt. Tevens nam de kantonrechter de (proces)houding van verhuurder in aanmerking, welke erop neer kwam dat de verhuurder het verzoek van de huurder tot benoeming van een deskundige eenvoudigweg negeerde, ook nadat partijen door de kantonrechter in de gelegenheid waren gesteld om tot een minnelijke oplossing te komen . Tegen die achtergrond viel volgens de kantonrechter te billijken dat de huurder de procedure op de voet van art. 7:304 BW is gestart, een en ander mede ter veiligstelling van de ingangsdatum van een eventueel lagere huurprijs (zie art. 7:304 lid 2 jo. 7:303 lid 4 BW).
Het hof achtte deze beslissing onjuist en nam tot uitgangspunt dat art. 7:304 lid 2 BW vereist dat voorafgaand aan het daarin genoemde verzoek in ieder geval enige vorm van overleg moet plaatsvinden over de benoeming van een deskundige. Voorts oordeelde het hof dat, indien voorafgaand overleg niet heeft plaatsgevonden, deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift kan worden geheeld.
In cassatie stelde de huurder dat het hof daarmee van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan. Volgens de huurder blijkt uit de tekst en strekking van de wet dat nog tijdens een procedure op de voet van art. 7:304 lid 2 BW overleg tussen partijen mag worden gevoerd. Indien ten tijde van de beoordeling door de rechter blijkt dat partijen tijdens de procedure overleg hebben gevoerd en ook dan niet tot overeenstemming zijn gekomen, dient niet-ontvankelijkheid achterwege te blijven, aldus de huurder.
De Hoge Raad verwerpt deze opvatting, met een verwijzing naar de wetsgeschiedenis:
“3.4.2 De wetgever heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16). Uitgaande van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is.”
Aan de inhoud van het overleg tussen partijen terzake zijn, zo overweegt de Hoge Raad, geen hoge eisen te stellen. Dat betekent echter niet, zo blijkt uit zijn vervolgoverwegingen, dat de wederpartij van degene die een nadere huurprijsvaststelling wenst een afwachtende houding kan innemen:
“3.4.3 (…) Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en – gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige.
Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.”
De Hoge Raad wijst er in dit verband ook nog op dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe, zo overweegt het college, aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. Grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat – zoals de kantonrechter had overwogen; zie hierboven – is er daarom volgens de Hoge Raad niet. Zie rov. 3.4.3, tweede alinea, van de beschikking van de Hoge Raad.
De slotsom is derhalve dat een verzoek tot benoeming van een deskundige op de voet van art. 7:304 lid 2 BW alleen ontvankelijk is, indien (i) voorafgaand aan dat verzoek overleg heeft plaatsgevonden en binnen redelijke tijd geen overeenstemming is bereikt, dan wel (ii) een serieuze reactie op het voorstel tot huurprijsaanpassing/benoeming deskundige (onnodig lang) is uitgebleven. De huurder in de onderhavige zaak is daarmee terug bij af en zal – wil zij alsnog tot een nadere huurprijsvaststelling kunnen komen – opnieuw het traject van art. 7:304 BW moeten doorlopen. In de visie van de Hoge Raad wordt dit echter gerechtvaardigd door de wil van de wetgever. Zie de slotoverweging van rov. 3.4.4, waarin het college zijn eerdere vooropstelling uit rov. 3.4.2 nog eens nadrukkelijk herhaalt.
Voor een overzicht van de kritische opvattingen ten aanzien van het bepaalde in art. 7:304 lid 2 BW, zij verwezen naar de conclusie van A-G Wissink, §§ 2.4.1 en 2.4.2.
