HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493
De huurder die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder aangeboden volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, heeft geen aanspraak op de minimumbijdrage voor de kosten van verhuizing. Dit geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, zolang de aangeboden wisselwoning kan worden aangemerkt als een redelijke en passende voorziening.
Achtergrond van de zaak
De verhuurder heeft de woning die de huurders huren gerenoveerd. Het was voor de huurders gedurende die renovatie noodzakelijk dat zij de woning verlieten. De huurders hebben gedurende de renovatie verbleven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning.
In deze procedure vorderen de huurders veroordeling van de verhuurder tot betaling van de wettelijke minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter heeft de vordering van de huurders afgewezen. Het hof Arnhem-Leeuwarden stelt echter prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Die vragen zijn erop gericht duidelijkheid te verkrijgen over de vraag of, bij verblijf in een door de verhuurder ter beschikking gestelde volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning tijdens de renovatie, daarnaast door de huurders aanspraak kan worden gemaakt op de minimumbijdrage voor de kosten van verhuizing.
De wettelijke regeling van art. 7:220 BW
Het komt voor dat de verhuurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de verhuurde woning wil renoveren. De huurder moet de renovatie dan toestaan, als de verhuurder de huurder daartoe een redelijk voorstel doet. De huurder kan daarbij wel aanspraak maken op (onder meer) vermindering van de huurprijs of schadevergoeding. Dit volgt uit art. 7:220 lid 1-3 BW.
Daarnaast kan de huurder – als het in verband met de renovatie noodzakelijk is dat hij tijdelijk verhuist – aanspraak maken op de kosten die de verhuizing voor hem meebrengt (zie art. 7:220 lid 5 BW). Een dergelijke noodzaak tot tijdelijke verhuizing bestaat als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Dit kan zo zijn vanwege de aard of de omvang van de werkzaamheden, maar ook vanwege persoonlijke omstandigheden van de huurder.
Om geschillen tussen de verhuurder en de huurder over de kosten van verhuizing zoveel mogelijk te beperken, is in een ministeriële regeling een minimumbijdrage vastgesteld (zie ook art. 7:220 lid 6 BW). Deze minimumbijdrage moet de verhuurder aan de huurder betalen als het vanwege de renovatie noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk verhuist. De verhuurder moet de minimumbijdrage ook betalen als de huurder geen kosten heeft gemaakt voor de verhuizing, of als de huurder wel kosten heeft gemaakt voor de verhuizing, maar die kosten lager zijn uitgevallen dan het bedrag van de minimumbijdrage. Als de huurder meer kosten heeft gemaakt voor de verhuizing, dan komen die kosten op de voet van art. 7:220 lid 1 BW eveneens voor vergoeding in aanmerking.
De hiervoor beschreven wettelijke regeling is van dwingend recht.
De overwegingen van de Hoge Raad
De Hoge Raad gaat in zijn arrest in op de vraag of de huurder ook aanspraak kan maken op de minimumbijdrage als de verhuurder aan de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt.
Naar het oordeel van de Hoge Raad moet die vraag ontkennend worden beantwoord. De Hoge Raad wijst erop dat de strekking van de wettelijke regeling met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij moet maken omdat hij – vanwege de renovatie – tijdelijk moet verhuizen. De minimumbijdrage is dan ook gerelateerd aan met die verhuizing verband houdende kosten, zoals de kosten voor het verplaatsen van de inboedel, kosten voor stoffering en kosten voor schilderwerk. Op het moment dat de verhuurder de huurder het aanbod doet om in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning te verblijven, biedt de verhuurder de huurder de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen. Om die reden brengt een redelijke wetsuitleg naar het oordeel van de Hoge Raad mee dat de huurder in dat geval geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage.
De Hoge Raad verduidelijkt daarbij dat, als het verblijf van de huurder in de wisselwoning gepaard gaat met kosten, de verhuurder die kosten op de voet van art. 7:220 lid 2 BW in beginsel wel moet vergoeden. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een deel van) de inboedel, of aan herinrichtingskosten bij terugkeer in de woning.
Wat nu als de verhuurder de huurder het aanbod heeft gedaan om tijdens de renovatie in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning te verblijven, maar de huurder dat aanbod heeft afgeslagen? In dat geval is van belang of het aanbod van de verhuurder kan worden aangemerkt als redelijke en passende voorziening. Of dat zo is hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of een deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Is de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening, dan heeft de huurder die het aanbod afslaat géén aanspraak op de minimumbijdrage. Is de aangeboden wisselwoning echter geen redelijke en passende voorziening, dan heeft de huurder die het aanbod afslaat wél aanspraak op de minimumbijdrage.
Met deze uitspraak wijkt de Hoge Raad (deels) af van de conclusie van A-G Valk.
