HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588
In deze zaak speelde de vraag of de notaris de op zijn kwaliteitsrekening gehouden (restant)koopsom voor een onroerende zaak moet uitkeren aan de verkoper omdat uit de narecherche bleek dat levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, of aan de koper omdat daarna bleek dat de beoogde overdracht is mislukt door het ontbreken van een titel. Verder speelde de aansprakelijkheid van de notaris, die de opdracht gaf tot de uitbetaling van de restantkoopsom aan (de financier van) de koper, jegens de verkoper.
In het kader van deze kwestie zet de Hoge Raad op een rij aan wie de notaris wanneer uitbetalingen mag doen vanaf de kwaliteitsrekening, in het bijzonder bij de koop/verkoop van een registergoed.
De Hoge Raad constateert eerst dat de praktijk bij transacties van registergoederen ingevolge art. 7:26 lid 3 BW is dat de koper voorafgaand aan de levering de koopsom stort op de door de notaris aangehouden kwaliteitsrekening als bedoeld in art. 25 lid 1 Wna (hierna: de kwaliteitsrekening). De notaris gaat als regel pas tot uitbetaling aan de verkoper over wanneer uit zijn onderzoek in de openbare registers na het passeren en inschrijven van de leveringsakte (hierna: de narecherche) is gebleken dat er geen eerdere inschrijvingen als bedoeld in art. 7:3 lid 1 BW of beslagen, hypotheken of leveringen aan de overdracht in de weg staan.
Daarna last de Hoge Raad een intermezzo in over het recht op uitbetaling van gelden op de kwaliteitsrekening. De kern daarvan is dat de notaris betalingen ten laste van de kwaliteitsrekening slechts in opdracht van een rechthebbende mag doen (art. 25 lid 2 Wna). Een rechthebbende heeft, voor zover uit de aard van zijn recht niet anders voortvloeit, te allen tijde recht op uitkering van zijn aandeel in het saldo van de kwaliteitsrekening (art. 25 lid 4 Wna). Rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening zijn degenen ten behoeve van wie gelden op de rekening zijn bijgeschreven, onder de voorwaarden die in hun onderlinge verhouding nader gelden, aldus de Hoge Raad.
Wat de koopsom betreft bij een transactie van een registergoed, leidt dit stelsel er volgens de Hoge Raad toe dat na storting van de koopsom op de kwaliteitsrekening zowel de koper als de verkoper tot het beloop van het bedrag van de koopsom voorwaardelijk gerechtigd is tot het saldo op de kwaliteitsrekening. De verkoper is daartoe gerechtigd onder de opschortende voorwaarde van een vrije en onbezwaarde levering (in de veronderstelling dat daarmee ook de overdracht is bewerkstelligd), en de koper onder dezelfde maar dan ontbindende voorwaarde.
Tot zover brengen de algemene overwegingen van de Hoge Raad weinig nieuws. De Hoge Raad geeft daarna een meer specifieke reactie op de voorliggende vraag of de notaris de (restant)koopsom op de kwaliteitsrekening voor een onroerende zaak moest uitkeren aan de verkoper omdat uit de narecherche bleek dat levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, of aan de koper omdat nadien bleek dat de beoogde overdracht is mislukt door het ontbreken van een titel. In deze zaak speelde dat achteraf bleek dat de geldige titel voor de overdracht van het registergoed had ontbroken. Daardoor was de voorwaarde waaronder de verkoper was gerechtigd tot de restantkoopsom op de kwaliteitsrekening (namelijk: een levering die overdracht heeft bewerkstelligd), achteraf bezien toch niet in vervulling is gegaan. De Hoge Raad overweegt daarover:
“3.1.6 De taak van de notaris brengt mee dat de koopsom pas wordt uitbetaald aan de verkoper als de voorwaarde is vervuld waaronder de verkoper gerechtigd is tot het bedrag van de koopsom op de kwaliteitsrekening. Wegens de uit zijn taak voortvloeiende zorgplicht mag de notaris daarom bij een koopovereenkomst met betrekking tot registergoederen niet eerder tot uitbetaling aan de verkoper overgaan dan wanneer zekerheid bestaat dat sprake is van een vrije en onbezwaarde levering. Indien bij de narecherche is vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, en op dat moment evenmin blijkt van andere beletselen, kan worden aangenomen dat de overdracht is bewerkstelligd. Vanaf dat moment kan de verkoper uitbetaling van de koopsom verlangen.
3.1.7 De notaris mag echter niet tot uitbetaling aan de verkoper overgaan indien tegen het moment van uitbetaling de veronderstelling dat de vrije en onbezwaarde levering tot eigendomsoverdracht heeft geleid, onjuist is gebleken. Dit strookt met de aan art. 7:26 lid 3 BW ten grondslag liggende gedachte dat met de levering in beginsel ook de overdracht is bewerkstelligd. Dit strookt voorts met de functie die de kwaliteitsrekening, ter beperking van de wederzijdse risico’s van koper en verkoper, vervult bij transacties met betrekking tot registergoederen, en met de taak van de notaris in het rechtsverkeer.
Opmerking verdient dat de notaris, nadat bij de narecherche is vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, in beginsel mag blijven uitgaan van de veronderstelling dat de overdracht is bewerkstelligd en niet met het oog op een voorgenomen uitbetaling eigener beweging behoeft te onderzoeken of op dat moment die veronderstelling nog steeds juist is.
Voor zover vanaf de kwaliteitsrekening aan de verkoper is uitbetaald voordat aan de notaris is gebleken dat de levering niet tot eigendomsoverdracht heeft geleid, is die betaling in de rechtsverhouding tussen koper en verkoper zonder rechtsgrond verricht. De koper zal het daarmee gemoeide bedrag dan in de regel als onverschuldigd betaald van de verkoper kunnen terugvorderen.”
De Hoge Raad doet de zaak zelf af, vernietigt het arrest van het hof en beslist net als de rechtbank dat de notaris de restantkoopsom terecht aan (de financier van) de koper had terugbetaald.
