HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV5555
Kwalitatieve rechten in de zin van art. 6:251 BW kunnen ook ontstaan zonder dat de overeenkomende partijen aan de zijde van de debiteur een kwalitatieve verplichting als bedoeld in art. 6:252 BW in het leven roepen, zonder dat de partijen in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op verkrijgers onder bijzondere titel en ook zonder dat die rechten in de openbare registers openbaar worden ingeschreven.
Eiseres tot cassatie heeft in 2004 een huis van haar vader gekocht en geleverd gekregen. Het naastgelegen huis, dat oorspronkelijk ook aan de vader toebehoorde, was in 1992 verworven door verweerder. In de betreffende koop- en leveringsakte had de vader destijds een bouwbeperkingsbeding opgenomen, dat onder meer bepaalde dat een eventuele aanbouw niet hoger mocht worden dan 2,75 meter. In 2007 heeft de zoon van verweerder, die voornemens was het door zijn vader aangekochte huis te kopen, aangekondigd daarop een verdieping te willen bouwen. Eiseres heeft zich hiertegen verzet, daartoe stellende dat de voorgenomen verbouwing in strijd was met het bouwbeperkingsbeding.
Eiseres vordert een verklaring voor recht dat verweerder aansprakelijk is voor eventuele schade ten gevolge van de niet-naleving van het bouwbeperkingsbeding. Volgens eiseres ontleent zij aan dat beding een kwalitatief recht in de zin van art. 6:251 BW.
Het hof wees de vordering van eiseres af. Volgens het hof bleek uit de koop- en leveringsakte (en ook overigens) niet van een afspraak tot vestiging van een kwalitatief recht. Een dergelijke afspraak lag volgens het hof ook niet voor de hand, aangezien partijen geen kwalitatieve verplichting in de zin van art. 6:252 BW (aan de zijde van verweerder) waren overeengekomen. Voorts achtte het hof van belang dat het beweerde kwalitatieve recht niet in de openbare registers was vastgelegd.
De Hoge Raad casseert, omdat het hof een te strenge maatstaf heeft aangelegd voor het aannemen van een kwalitatief recht:
“3.4 (…) Anders dan het hof kennelijk tot uitgangspunt nam, kunnen kwalitatieve rechten als in art. 6:251 geregeld ook ontstaan zonder dat de overeenkomende partijen aan de zijde van de debiteur een kwalitatieve verplichting (als bedoeld in art. 6:252 BW) in het leven roepen, zonder dat de partijen in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op verkrijgers onder bijzondere titel en ook zonder dat die rechten in de openbare registers openbaar worden ingeschreven.”
In een recent arrest overwoog de Hoge Raad ook al dat voor het aannemen van een kwalitatief recht niet is vereist dat het door de schuldeiser mede ten behoeve van diens rechtsopvolgers onder bijzondere titel is bedongen. Thans voegt de Hoge Raad eraan toe dat een kwalitatief recht ook kan ontstaan bij gebreke van een daarmee corresponderende kwalitatieve verplichting in de zin van art. 6:252 BW, en dat inschrijving in de openbare registers niet is vereist.
Het hof had nog een tweede grond voor afwijzing van de vordering. Hangende de procedure had verweerder het te verbouwen huis verkocht en geleverd aan zijn zoon. Volgens het hof was verweerder dientengevolge niet langer aansprakelijk, omdat het bouwbeperkingsbeding sprak over het “door de koper aan te bouwen opstal”.
Onder verwijzing naar het klassieke arrest Blaauboer/Berlips (HR 3 maart 1905, W 8191), over de verhouding tussen absolute en persoonlijke rechten, klaagt eiseres dat het hof heeft miskend dat een verbintenis, ook als deze verband houdt met een registergoed dat aan de schuldenaar toebehoorde, niet teniet gaat of niet langer afdwingbaar wordt indien de schuldenaar dat goed overdraagt. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, aldus de Hoge Raad, omdat het hof het beding (kennelijk) aldus had uitgelegd, dat verweerder daaraan slechts gebonden zou zijn zolang hij eigenaar van het pand zou blijven. De Hoge Raad constateert op dit punt wel een motiveringsgebrek: in het licht van de stelling van eiseres dat het bouwbeperkingsbeding een “harde voorwaarde” was voor de overdracht, waartegenover bovendien een aanzienlijke verlaging van de koopprijs stond, had het hof nader moeten onderbouwen waarom verweerder zich daarvan kon bevrijden door overdracht aan een derde.
