HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273 (Vabeog B.V./Gemeente Tiel)
Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex (als bedoeld in art. 40d Ow) kan een andere waarde worden toegekend dan de geëgaliseerde complexwaarde, als het perceel een bijzondere ligging of hoedanigheid heeft die de waarde beïnvloedt. Bodemverontreiniging kan als bijzondere (negatieve) hoedanigheid in mindering komen op de complexwaarde. Dat is niet anders als de noodzaak tot sanering pas door de bestemming waarvoor wordt onteigend, is ontstaan.
Feiten en procesverloop
Een braakliggend stuk grond in de gemeente Tiel werd onteigend om hier woningbouw te realiseren. Van dit perceel was de bodem verontreinigd. Bij het begroten van de schadeloosstelling stelde de Rechtbank de waarde van de grond op de ruwe bouwgrondwaarde (ook wel de complexwaarde) in de zin van art. 40d Ow. In verband met de verontreiniging heeft de rechtbank een minderwaarde van € 130.000,– aan het onteigende toegekend.
Complexwaarde
Normaal gesproken zal de waarde van een perceel dat wordt onteigend, onder meer bepaald worden aan de hand van de geldende bestemming op dat perceel (behoudens gevallen waarin de bestemming van het perceel geëlimineerd moet worden, zie hierover CB 2016-12 en CB 2016-13). Bij de ontwikkeling van bijvoorbeeld een woonwijk zullen meestal meerdere percelen of perceelgedeelten nodig zijn. Het is dan onwenselijk dat de eigenaar van het stuk grond waarop toevallig een weg is geprojecteerd (dat dus als bestemming ‘weg’ heeft gekregen), een lagere waarde van het perceel vergoed krijgt dan zijn buren, op wier grond toevallig een lucratievere bestemming (zoals woningen) is gepland.
Art. 40d Ow zorgt er daarom voor dat, wanneer een gebied als één geheel wordt ontwikkeld, er een gemiddelde wordt genomen van alle bestemmingen. Daarnaast worden de baten en lasten van de exploitatie van het complex over het gehele complex omgeslagen, om zo te komen tot een gemiddelde waarde van de gronden voor het complex.
Bodemverontreiniging bij complexwaarde
De vraag was of de sanering van de bodemverontreiniging moest worden gezien als één van de lasten voor exploitatie van het complex (die dus over de complexwaarde moeten worden omgeslagen), of, zoals de Rechtbank had besloten, als een factor die de waarde van dit stuk grond vermindert. Vabeog voerde aan dat het hier ging om kosten voor exploitatie, omdat het pas door de nieuwe bestemming waarvoor werd onteigend nodig werd om de verontreinigde grond te saneren. Het daarvoor bestaande bestemmingsplan had een industriële bestemming toegelaten, waarbij andere normen voor verontreiniging aanvaardbaar kunnen zijn.
De Hoge Raad verwerpt deze klacht:
“4.1.3 Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow. (…)
4.1.4 In het onderhavige geval dient tot uitgangspunt dat de te maken saneringskosten uitsluitend het onteigende betreffen. Voorts is in cassatie niet bestreden het oordeel van de rechtbank dat bij de bepaling van de waarde van het onteigende de op de peildatum geldende bestemmingen tot woningbouw tot uitgangspunt dienen te worden genomen (rov. 2.3.3). Ook indien (zoals Vabeog stelt) sanering van het onteigende noodzakelijk is geworden als gevolg van die bestemmingen, is geen sprake van een situatie waarin de minderwaarde het gevolg is van de bestemming die juist voor dit stuk grond in de bestemmingsplannen is aangewezen.
In het oordeel van de rechtbank ligt besloten dat wat betreft de verontreiniging sprake is van een bijzondere (negatieve) hoedanigheid van het onteigende binnen het complex en dat daarom in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een lagere prijs voor het onteigende tot stand zou komen dan de complexwaarde. Dat oordeel geeft, gelet op voorgaande, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat het onderdeel faalt.”
Daarnaast werd onder meer geklaagd dat indien de gemeente deels verantwoordelijk is voor de verontreiniging van het perceel, daar bij de schadeloosstelling rekening mee moet worden gehouden. De Hoge Raad vindt echter bij de bijzondere rechtsgang van de onteigeningsprocedure niet passen “dat de rechter zich zou moeten buigen over de stelling van de onteigende dat de onteigenaar aansprakelijk is wegens onrechtmatige daad, waarbij het gaat om schade die geen onteigeningsgevolg is” (r.o. 4.2.2).
Vergoeding kosten van wederbelegging
In het incidentele beroep klaagde de gemeente over de toegekende kosten van wederbelegging. Omdat Vabeog niet haar onderneming op het onteigende exploiteerde, komen de kosten van aankoop van een vervangende onroerende zaak alleen voor vergoeding in aanmerking, als het gaat om een duurzame belegging en de onteigende een redelijk belang heeft bij wederbelegging. De rechtbank heeft niet onderzocht of aan deze vereisten is voldaan, of zij heeft dit onvoldoende gemotiveerd. De Hoge Raad vernietigt en verwijst op dit punt.
Vabeog is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema.
